+86 400 041 7515

海外经销商:+852 5804 4670

周一至周日:9:00 - 21:00

马尼拉房价涨幅连续两个季度全球第一,疫情后将有哪些重大变化?

邮件分享
打印本页
2020-07-14  

根据莱坊国际最新的房价指数报告,菲律宾首都马尼拉今年第一季度的房价比一年前增长了22%,全球排名第一。

这也是马尼拉楼市连续两个季度房价同比上涨。

马尼拉房价涨幅,也远远抛开了跟韩国首尔,以及同在亚太的澳洲首府城市之间的差距。这些城市,在2019年都取得了亮眼的涨幅,但都比不上马尼拉。其他排在马尼拉后面的国家和地区,大多数都在非洲、中东欧和西亚。

与之相比,中国排名最高的城市西安,过去一年房价涨幅仅是马尼拉的一半。

马尼拉楼市繁荣的根本逻辑,仍然是供求关系。供应量还明显追不上更新住房的需求。尽管房价上涨凶猛,菲律宾首都马尼拉热门区域BGC、Ortigas、和帕塞赌场区的房价仍然只在3.5万人民币左右,比周边的吉隆坡和曼谷都还要低,更别提中国的一线城市了。

去年在马尼拉实拍的照片

然而,值得注意的是,这个统计的最新数据也只截至到今年一季度,即3月底。而那个时候,正是新冠疫情全球大流行,各国纷纷进入封锁状态的开端。

疫情对房屋交易价格以及成交量的影响,并没有体现在这份报告之中。

于是,为了知道疫情期间马尼拉楼市的表现,以及对未来趋势做出预判,又分别找到了高力国际(Colliers)、戴德梁行(Cushman & Wakefield)、仲量联行(JLL)的监测报告,以及本地媒体的相关报道。

在封锁刚开始的时候,价格位于中端的住宅销售量略有放缓。公寓则遭遇了需求的突然疲软,因为外国买家正在重新评估,本地家庭失去了过往的持续汇款。外籍员工也由于对关闭国境的担忧而决定返回自己的国家,提前终止了房屋租约。

高力国际甚至悲观地预测,如果疫情延续到今年底,马尼拉房价将下跌15%,二手公寓市场将回到预售的水平。高力国际提醒,中端价格的公寓的降价幅度需要尤为注意,比如总价320万比索(约45万人民币)到590万比索(约83万人民币)的单位。

然而,降价实际上并不可怕,这一般都是开发商主动打折或者缺乏现金流的卖家急着出手导致的,可以理解。尤其是在全球楼市都遭遇了疫情下的封锁的情况下,比烂更是没有多大意义。

我们更想知道的是,马尼拉楼市何时会恢复甚至反弹?

我们还是先看高力国际的预测。他们的报告指出,假设菲律宾政府可以从2020年第三季度开始控制疫情,那么2021年楼市就将开始缓慢复苏。在2020年可能下跌15%之后,高力国际预测马尼拉房价在2020到2022这三年间的平均涨幅为1.7%,那也就是明年至少会有10%的反弹幅度

历史上这样的反弹并不鲜见。先前的危机表明,一旦市场情绪和商业活动开始改善,价格就会立即恢复。

在亚洲金融风暴期间,房价从1998年到1999年下降了9%到14%,随后在2000年恢复了增长,上涨了24%。在全球金融危机期间也出现了相同的趋势,当时房价在2009年下降了1.5%,随即在2010年开始恢复,上涨了2.1%。

而如果从当地市场的具体成交情况来看,中国投资者跟过去几年一样,仍然是马尼拉楼市的关键海外买家。

过去几年,随着菲律宾总统杜特尔特努力想挽回跟中国的关系,建立更密切的联系,中国买家一直是菲律宾房产热潮中的领潮者。

菲律宾央行的房地产价格指数显示,大马尼拉地区的公寓价格从2016年底到2019年底,上涨了近40%。而这三年,刚好就是中国买家涌入的时间。

以至于菲律宾最大的房地产开发商Ayala Land表示,由于中国和菲律宾的封锁,今年第一季度对中国的销售额下降了49%,至15亿比索(约2.12亿人民币)。

但尽管如此,中国买家仍然占Ayala Land国际销售额的41%,是最大买家。

根据日经亚洲评论的报道,已经在马尼拉拥有了近100套公寓的叶姓中国企业家说:“疫情过后,我会继续购买马尼拉。”

这跟马尼拉的强投资属性是分不开的。根据高力国际的监测,在疫情之前,马尼拉的平均租金回报率可以到5%以上,高于曼谷的4%和新加坡的3%。

并且,根据世界领先房地产企业(LeadingRE)公布的信息,在封锁期间,大额交易仍在进行。比如一家中国集团与他们达成了一笔55亿比索(约7.78亿人民币)的交易。

LeadingRE的业务总监萨拉斯在接受媒体采访时说:“显而易见,中国买家将留在这里。只要他们能够继续飞行(复航),他们就会继续购买。”

马来西亚一样,只要敢入场,现在就是一个难得一遇的窗口期。

伯恩斯坦国际咨询公司表示,马尼拉人对600万套住房的需求仍未得到满足,并且房地产仍然是一项可靠的长期投资。

“我把它归结于两个C:确定性(certainty)和信心(confidence)。当前买卖双方的活动减少只是暂时的,当信心重新恢复时,住宅需求会缓慢回升,尽管它不会像疫情之前那么猛。因为较低的利率以及逐渐趋缓的感染曲线,买房的人将会增加。”

对于我们来说,第一太平戴维斯(Savills)的前瞻值得关注。他们在最新报告中指出,低收入家庭会普遍感受到经济的不确定性,但那些处于中端市场的买家仍然具有购买能力

而中端市场换算成人民币,也就是我们经常购买的价位。这些潜在的需求,正是开放商当下最需要解决的。

所以,第一太平戴维斯预计,开发商将提供10%到15%的促销折扣,尤其是那些准备出租的准现房。对于愿意低价入场的投资者们来说,机会就在眼前!

菲律宾马卡蒂两房一厅的全装修单位,位于BGC之巅,建筑面积128平方米。

立即点击查看居外网上在售的菲律宾精品房源

 


来源:海外掘金
责编:Zoe Chan

来都来了,关注一下吧!

精明买家养成中心

全能顾问服务区

我要提问
本网注明“来源:居外”的所有作品,版权均属于居外,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非居外)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,仅供参考,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
关注居外官方微信号
09 月
03
08 月
06
08 月
08
08 月
29
08 月
23
08 月
30
09 月
01
12 月
05
09 月
05
居外名家专栏
房市看点more>>
提交置业要求
让居外帮你找房
咨询在线客服
周一至周日 9:00 - 21:00

居外服务热线 400-041-7515

港澳台及海外客户请致电
+852 5804 4670

周一至周日 9:00 - 21:00

居外微信服务号 居外微信服务号