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请牢记“楼花”在成交过程中的这五点贷款风险

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2020-07-08  

作者:“悉尼财神” Sonny Wang

最近在处理一些楼花成交案例中,有些客户忽视了提早准备贷款,以至于在成交过程中到处碰壁,甚至有些客户放弃成交损失掉10%的首付款。 所以本期的内容,我主要针对楼花在成交期间可能遇到的贷款风险,以及如何管理风险进行阐述。

在给出方法之前我和读者分享近期的两个贷款案例。

案例一 戴先生,纯海外人士。

2017年在墨尔本市中心购买一套楼花,计划2020年6月份成交。

戴先生在整个等待期间,没有主动联系过律师和销售中介。当找到我时已经只有不到三个月就要成交。 由于估价低估了近15%,再加上目前的贷款政策和销售给出的贷款政策完全不一样,所以戴先生最后放弃成交,损失10%首付。

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案例二 刘小姐,澳洲公民,澳洲本地收入。

刘小姐的房子计划今年9月底成交,然而发展商在6月中突然Call settlement ,并且限期在两周之内成交。

由于疫情的原因,刘小姐的工资比之前下降20%左右,贷款能力比之前的额度低了很多。最后,急急忙忙将多余的首付款凑齐。

虽然有惊无险的成交,但是也交纳了很多罚金。 从以上案例可以看出,Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。

一旦出现疏忽,延期成交的概率就会大大增加。 买过房产的朋友也许会知道,二手房在付定金之后将在6-8周内完成成交,所以在二手房交易过程中,无论对客户还是贷款经纪以及过户律师,都有非常详细的工作计划。

然而在楼花成交过程中,只要发展商Call settlement,留给客户的时间也就是2-3周时间了。

所以Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。

管理好在楼花成交过程的贷款,风险请牢记这5步:

 1. 勤沟通(这里包括律师,发展商,中介,贷款经纪人或者银行)

大量实例说明,很多客人买了楼花后基本就是不闻不问,这是引发交楼失败的最主要原因。

投资是个人行为,每一步骤都需要业主积极参与,千万不可把希望寄托到任何人身上,就算是过户律师,基本到成交前的三个月才开始频繁与客户沟通。 有些客人由于种种原因,三个月准备贷款周期太短,所以业主应该在预计交房日期前1年,8个月,6个月,3个月,1个月等时间节点,主动联系律师,发展商已经中介确保得知大概成交日期。

2. 至少半年准备贷款申请材料

置业者无论自身条件如何,一定要在成交日期前6个月去咨询自己的贷款能力评估,准备自己的财务计划,例如查看自己是否存在不良信用记录,已有债务情况,收入是否满足银行需求等。

3. 做好应急预案

楼花成交时,一定做好融资备选预案,尤其是海外投资者,千万不能指望一家金融机构,一旦政策发生改变,再去申请其它金融产品就会白白浪费许多时间。 对于申请材料不是很强的本地买家或者购买规模较大楼盘者,最好也备选一家银行做为备选,因为银行有时会对楼盘贷款配额有限制。 

4. 估价时间与结果的把握

大部分银行都会派估价师实地估价,估价的结果决定最终的贷款额度。 业主在成交2个月前,要争取获知发展商估价联系方式,与此同时和销售公司一起确认各个估价公司的结果,从而在选择金融机构上可以做提前预判,避开估价不好的金融机构。

5. 留出备用资金

目前一些区域被银行划入高密度区,根据一些银行的政策,在这些区域内贷款比率为70%,使得业主会被银行要求提升首付款,也就意味着业主要筹集额外资金成交。

所以在贷款前要确认所在区域的贷款政策,还有低估情况的应急措施。

 

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来源:澳洲房产大全
编译:Zoe Chan

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