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【图表】多维度分析新冠疫情与多伦多房产|居外专栏

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2020-05-28  来源:居外原创

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新冠疫情肆虐全球,对全球政治经济格局均带来深远影响,而现在北美大陆的疫情控制趋势更是经济能否顺利重启的风向标。美国和加拿大目前来看基本都已经过了这波确诊新增的高峰。

疫情所带来的断崖式就业人口下降是史无前例的,美国和加拿大的就业人口分别下降16%和15%,均大大超出08年金融危机时期下降的6%和3%。

但此次疫情在资本市场所带来的跌幅与金融危机时期股市的跌幅相比却仅为08金融危机跌幅的一半。

在目前疫情趋缓的情况下,我们不禁要问,为什么实体经济就业人口的降幅是金融危机的两倍,而股票市场的跌幅为何只有金融危机的一半呢?答案就是本次史无前例的撒钱注水大大超过金融危机时期注水,以及对政府撒钱预期的不同。

本次疫情撒钱注水是在社会运营急冻,无产出的情况下,向未来举债,帮助人们吃“大锅老米饭”,救急度过冷冻期。同时资本市场也预期各国一定会不惜代价兜底。

而金融危机时期主要救的是“大到不能倒”的企业和金融机构,其规模和本质大大区别于本次撒钱注水。而且当时资本市场对政府是不是一定会放水纾困是有疑虑的。

当然在全球因疫情而速冻的情况下,各行各业包括房地产成交量急跌是可以预期的,受疫情影响多伦多四月成交量同去年同期相比,下降了67%。当然这里还有一个重要原因是,经济本来就因为疫情半停摆了,大家都限制在家,在家工作,影院商场等全部关闭,再加上很多房源因为怕病毒传播,禁止看房。这种情况下,成交量如何不下跌?

同时极速下跌的还会有新房的供应,这从建筑业行业就业数量减少这一先行指标就可以看出。

那么成交量的急冻以及新房供应的减少预期,给市场价格带来了什么变化呢?可以看到大多伦多地区的4月份的平均成交价格基本和去年同期持平,有限的成交趋向集中于中低价位的物业。套用经济学经典的价格由供求决定曲线理论,在现阶段供应和需求同时减少,价格相对于去年同期维持平稳。

这次疫情,很多国家都支出了大量补助给老百姓和小企业,可谓开直升机撒钱。上万兆的资金,各种补贴各种政策,希望和大家“共克时艰”。但是,政府并不具有赚钱的职能,他们给广大老百姓撒出来的这么多钱,不是从天上掉下来的。说的直白一点,经过这么大量的勾兑,我们兜里的钱的购买力在未来肯定变弱了。本来能花10年的钱可能只能花6,7年了,怎么办?现金为王?那不是只有贬的更厉害了吗?

那么问题来了,无论是否有疫情,经济好坏,资产回报跑赢大市才是硬道理,因为跑不赢大市,其实就是贬值。罗列投资选项是很简单的,关键是如何选择。Daisy来帮您分析梳理一下。

  • 选项现金固定收益投资

一般回报2 –3% (随着大量注水和CPI的上涨,现金或固定收益的实际回报是跑不赢通胀的,所以一定跑不赢大市。所谓逆水行舟,不进则退,此选项是所有资产投资里最差的选项)

  • 选项地产投资
  • 选项长线股票投资(巴菲特模式)
  • 选项短线股票、或期权投资(对冲基金模式)(如果您不是专业全职干这行的,那在其中只能是韭菜的命)

那我们来比较一下前面三种适合一般投资者的选项,从长期历史来看看它们的表现:

股市方面,美国纽约道琼斯指数Dow Jones和加拿大多伦多交易所TSX指数  过去25年年复合增长率分别为6.8%和5.0%

而经济增长傲视全球中国,其股市在过去25年的表现是众所周知的令人失望,上证指数25年来年复合增长率仅5.9%,实在是有负应有的表现。

在美国上市的中概股虽然过去表现不错,但由于受近年来继而连三的瑞信咖啡、爱奇艺等大规模不诚信的影响,和美国公务员退休金被限制投资中概股等经济脱钩的大趋势,回报将会大大受影响,甚至估值会大跌,乃至退市,长期不确定因素很大。

反观多伦多25年来的房地产市场,稳步的以平均每年5.8%的涨幅增长,若加上贷款的杠杆效应,回报率妥妥的达到8.7%,这还不包括如果作为投资房所带来的租金收入。

综上所述,过去25年来,如果您贷款买房投资多伦多楼市,年复合回报达率是所有普通投资选择中最好的。

另外,房地产可以说是最适合做定投的,不必去关心短线的涨跌,因为这对投资者豪无意义,投资者不可能踩对短线的波峰和波谷,反而导致有限的精力纠结于时间点而不是空间点(即标的物价值的发掘)

在过去三年中多伦多平均房价的波峰和波谷上下12次,平均波动幅度达到10%,那您会觉得您有可能踩对所谓的波峰和波谷吗?或者说一套特定房子的价值会在短时间内上下反复上下10%之多吗?答案不言自明,所以所谓的均价涨跌因为受成交价位区域的影响,偶然性很大,而把握具体标的物的价值发掘才是硬道理。

那么未来多伦多楼市趋势怎样?

加拿大的经济基本面继续看好,特别是美加墨贸易协定为全球化停转后北美市场更深层次的内循环一体化打开了新的机遇。美墨加三国的产业分布将更为互补:

  • 加拿大:科技、研发、设计
  • 美国: 设计和高端制造
  • 墨西哥:中低端制造

从更宏观的地缘政治上来说,近来和将来相当长的一段时间美中互博,国运未知。而加拿大在美中之间相对中立,欢迎留学移民可以说是一个长期的国策。今年加拿大又被美国著名的US News和沃顿商学院评为全球最佳国家(Best Country)的第二名,仅次于瑞士。选择落脚加拿大可谓进可攻退可守。所谓看不清形势的话就先找个安全的地方,因此留学移民所带来的刚需会是市场长期看多的强大基础。

战略方向定了,就需要投资策略来帮助洞察市场机会,有哪些细分市场值得掘金,有哪些坑需要回避都大有学问。欢迎关注下一期:【疫情下的多伦多房产投资策略】。

注:本文写于2020年5月22日,按照目前市场所能获得的信息和数据写就。

 

多伦多【黄岚地产榜】主创
资深Broker,金牌经纪人

联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com

 

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