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中国高净值人士的海外房产投资观|居外专栏

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2020-04-08  来源:居外原创

在全球疫情加剧的影响下,各类商业活动和旅行都被高度限制了,也正是由于这个原因,让我们有了更多的时间去沉淀和反思一些问题。让我庆幸的是在新加坡能够有了充分的时间访问了来自中国的房产投资前辈,去深入了解到他们是如何看待海外房产投资的。

永久产权永远优于有期限产权。第一个原因:大部分投资会输给时间。绝大多数人没有能力永远在正确的时间点进行投资,所造成的投资损失往往需要时间来弥补。往往高净值投资者拥有超过普通投资者或者金融机构更多的时间来维持一个长期投资项目,所以他们对于投资项目是否能够长期持有非常看重。

第二个原因:稀缺性。在中国,往往可投资类别的房产分为70年产权的民用住宅,50年产权的工业建筑用地和40年产权的商业地产,并不存在有永久产权的类别。这些有期限的房地产让很多投资者担心其未来的稳定性,也造成大部分中国的房地产投资都是一个短期行为,无法满足高净值人群未来财富传承的需求。

优先考虑可以使用金融杠杆工具的房产。目的如下:

降低投资风险:通常银行会对所需要贷款的房产进行评估,无形之中也帮助到投资者来判断房产真正的价值。另一方面尽管付出了贷款利息的成本,但也让一部分投资的风险转移到了银行头上;

降低由于外汇管制而造成的限制:鉴于一些政策上的问题,除非你大部分收入已经在海外或有稳定的海外收入之外,外汇储备将大大影响到你的选择范围,利用银行贷款和其他金融杠杆工具正是解决问题的关键;

可以让投资快速规模化。大部分专业投资者往往在第一次“试水”成功后,会迅速布局更多的同主题投资,实现区域性的复制。

汇率是评判投资时机又一个重要因素。所有的资产配置都不会忽略汇率因素,建议可以将投资本位币设置为美金,紧盯美金和投资目的国的货币走势,这可能会给你带来房产价值之外的收益。

地理位置是永远的主题。我想没有人能否定这一点,也是最不需要花费精力来描述地理位置重要性的。

称职的代理和买房律师为投资带来必要的保障。深谙房产投资的高净值人士,一定会有这样稳定的团队——提供投资情报和完整投资分析的代理,提供尽职调查和合规保障的律师,为售后提供后续服务的专业人士等。我曾经见过一位在新加坡投资超过10套的中国富豪,他提到将不同的任务交给不同专业的人士能够让投资得到最多的建议和更为完善的保护,在考虑投资回报时,不仅看到房产价值的增值,也要能够发现是否有稳定的租金回报来支撑。当然税务因素也是考虑必不可少的,往往通过一些简单的投资结构调整能有效降低成本。

通过参考历史交易记录可以看出投资潜力。当你选择的是“二手房”时,不要忘记问你的代理拿一份历史交易记录,它能够让你从时间和价格中找到线索,看出未来价值投资的趋势。当然如果是向开发商购买时,他们也一定已经准备了一些数据,这是不够的,去调取周边房产的历史交易数据才能够客观地判断。

房产投资的根本是土地,而不是建筑。资深投资者是不会被“样板房”里的豪华装修所迷惑的,那些在土地之上的建筑并不会增值,反而会随着时间折旧贬值。土地的最初价值是投资者根本无法获得的,原因很简单,土地往往是通过国与国付出战争的代价获得的,这也是房产投资为何如此受到投资者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考虑的。有一大部分的房产投资案例中,我们发现很多投资者并不是被投资本身吸引了,最为显著的案例就是移民。投资与移民的完美结合,似乎是一个值得考虑的家庭迁移方案。但请记住一点,这会大大降低投资的回报,毕竟“鱼与熊掌”很难兼得。另外的组合还有“以房养老”,“以房养学”等等。

当然,我认为一定还有更多因素能够影响到投资者,无法一一在此描述完备,希望这些信息能够给准备海外投资的你带来一些帮助。

 

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