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柬埔寨淘金热:三年内西哈努克港等地价翻10倍

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2020-01-21  

在柬埔寨,有一条神奇的路,叫洪森大道。它贯穿首都金边,是第一门户大道。而在距离金边230公里以外的西哈努克港,有一条大道,也叫洪森大道。这两条大道,都得名于柬埔寨现任总理洪森。

洪森大道除了是两座城市的门户之外,还是城市发展的经济命脉,周边的土地,成为新一轮资本必争之地。

在金边,洪森大道周边的土地,已经从每平米60美元涨至200美元,“而这还只是对周边土路升级改造之后”的价格。当地的房地产业内人士预测,金边未来的发展目标是曼谷、河内。

作为泰国、越南的首都,目前曼谷和河内的地价已经达到8000-10000美元/平米,而2018年时,金边住宅、商业用地平均售价仅为每平米1300美元和2400美元。

毫无疑问,这是一场疯狂的抢地游戏,大把大把的美元聚集到人均GDP仅1000美元的国家,从2014年开始的过去4年间,金边的地价涨了4倍。

扩张的城区

没有人愿意放弃机会。毕竟越早进入,获取土地的成本就越低。洪森大道是金边城市道路网络中相当重要的连接,路宽60米,全长10公里,是为缓解城市南端交通出入拥挤最宽的“大动脉”,北段接271街,南连2号国道。

越是交通要道,它的价值就越高。深谙此道的广州富力地产,早早拿下了金边市棉芷区上长夏社分区,距离洪森大道不到“100米”的地块。

在金边,因为富力投资7亿美元的消息,使得这个楼盘一跃进入金边高档楼盘之一。破土动工的时候,柬埔寨国土规划和建设部国务秘书潘速坡、洪森总理办公厅副主任盛典等一众柬埔寨高官,都出席了开工奠基仪式。

金边城市夜景。图片来源:无冕财经

楼盘还未建好,一批又一批的国内投资客被带到金边售楼处。作为海外事业部的一员,原本负责马来西亚销售的王明(化名),被调派到了柬埔寨当帮手。

在海外销售楼盘,对于王明来说驾轻就熟。一个接一个的团到金边进行实地考察,三天时间,连玩带买,忙得不亦乐乎。买了房的,可以免去团费。团一个一个的接,房子一套接一套的卖。运气好的时候,遇上富豪,一掷千金,连买几套房。王明就遇到一个来自马来西亚的富豪,随身带着十几个保镖,几个“驴牌”包里全是美元。在富力华庭的售楼处,富豪当场拍板买下一层楼(十几套房子),一手美元、一手签合同……这样的场景也刺激了在场的中国买家。

这只是富力地产在金边的一个楼盘,同在洪森大道东南侧的位置,富力·华府紧随其后也于2019年开卖。目前,洪森大道两侧聚集了富力地产、岭南地产、香港金铿集团等诸多中国开发商,其中,岭南花园与富力城合计占地7.6公顷。

金边岭南花园现正在居外网上出售。项目雄踞首都最宽洪森大道重心区域,东揽一线湄公河江景,西临金边ING新城,北靠31国使馆特区,南距金边最大新机场仅10公里,坐拥双机场配套;紧邻皇宫步行8分钟,北面直径1公里是金边ISPP国际学校。4卧2卫房型,面积147平方米,房价约¥178万。点击查看房源详情

洪森大道正成为新宠。一方面是由于沿莫尼旺大道、诺罗敦大道、俄罗斯大道和毛泽东大道区域,正逐渐被高楼所包围;另一方面,因为在金边的城市规划中,在15年内,金边南部地区将成为绿色城市和最重要的高端商业中心,而洪森大道正是贯穿金边城市的主干道。

不过,究其根本,洪森大道能成为新宠,仍是中心地块已经被抢夺、退而求其次的结果。根据《2015年至2035年金边城市规划》显示,未来金边城区面积将由原来的300平方公里,扩大至692.54平方公里,整整扩大了一倍。

有开发商认为,“虽然土地价格有所增加,但与城市部分地区相比,往南的土地成本仍然较低,那里有更大的发展潜力。”

显然,现在的金边空间越来越小,土地在金边市中心变得更加昂贵。事实上,金边最贵的土地价格已经开始逼近曼谷、河内。世邦魏理仕的数据显示,2018年,金边下辖的隆边(Daun Penh)高端商务区的地价,一度超过每平米9000美元。

隆边区已经出现柬埔寨最昂贵的土地,仅次于商务区的土地,集中在主干道周边,最高价为每平米7875美元,次干道的土地最高价为每平米4313美元。

2019年金边各区主次干道土地价格表。图片来源:无冕财经

“柬埔寨某些地区的土地在12个月内翻了一番的情况并不少见,这对于任何类型的投资来说都是值得注意的。”Realestate.com.kh的首席执行官Tom O’Sullivan表示,投资土地的主要好处是高回报,柬埔寨等新兴市场的投资回报率为100%。

柬埔寨国土规划和建设部公开数据显示,从2015年截至2019年前11个月,柬埔寨批准的建筑项目额度已经达到303.57亿美元。除2018年数额同比下降19%之外,均达两位数的增速,其中2019年增速达到了78.5%。

疯狂与泡沫

在柬埔寨的另一座城市西哈努克港,土地也是掘金人“一夜暴富”的源泉,这座城市的地价,三年内翻了10倍。

指南针找房网研究中心数据显示,在柬埔寨近20个省在售土地均价排行中,金边以1582美元/平米领跑全国,西港则以1487美元/平米屈居第二,排名第三的暹粒省,311美元/平米的价格,远落后于前两位。

2019年柬埔寨各省地价情况。图片来源:无冕财经

毕竟,金边作为一国之都,近年来保持了良好的经济增速,地价领先全国尚属正常。但西港的土地价格,则呈现出了不切实际的疯狂涨势。

究其原因,更多呈现出人为推高的痕迹。

加怀山,延安人,在西港靠卖凉皮起家,此后摇身一变成了当地的炒地皮大王。2016年,来西港旅行时,加怀山发现了餐饮业商机。回到国内,他就开始找做陕西面食的师傅,用20万的价格从当地挖了一堆面食师傅到西港卖凉皮。

“来了就火爆。每天带来的利润是1000多美金。”加怀山曾这样描述生意的火爆,这也带旺了铺子,有人跑来问这个铺面要不要转租,这让加怀山看到了另一个商机。他将沿街的铺面以1000美元的价格租下来,稍微粉刷一下,转手5000美元出租。第一桶金就这么赚到了。

“与其租商铺,不如自己买地、租地盖楼,成本更低,利润更高。于是就这样介入了土地市场。刚开始低价拿小的地块,然后高价卖出去,赚信息差,循环套利,以地养地,慢慢滚动起来。”加怀山如此介绍自己的成功经验。

赶上了好时候的加怀山,手里囤积了一批机场附近的30公顷土地,以每平米1美元的价格买入,洪森总理连任之后,以每平米30美元卖出,一倒手就翻了30倍。

去西港冒险的人不少,无论是做餐饮、小商品买卖的,还是其他行业,最后发现倒腾什么都不如倒腾地皮来钱更快。

西港曾涌入不少中国投资者及商家。图片来源:无冕财经

在2018年柬埔寨大选之前,太子集团“all in”地接手了一批“恐慌性抛地”,大选之后地价立刻涨了五倍,而进入2019年后,这批地的价格翻了十几倍。

炒地导致现在的西港“很难找到没有卖出去的地皮,黄金地段的地皮都只租不卖”,而房东早已转了几次手,甚至出现“四手房东”。

“在领海大道一带的地价已经涨至4000美元/平米。”Century 21 Fortuna Investment公司总经理瓦威良坦言,“没有任何国外投资商敢于高价收购土地,只有中国投资商。”

这是西港“一夜暴富”背后的真相,但泡沫很快随着打击网络博彩的到来而破裂。在中介公司的肖骁(化名)最有感触,今年7月底刚交了定金的两名租客,觉得政策风向有变,放弃定金突然毁约,“一个交了2万美元,一个交了3万美元,都不要了。”

幕后推手

正如2008年的金融危机,给柬埔寨房地产业造成的冲击。

根据柬埔寨官方部门数据,2008年,柬埔寨的房地产开发投资为31.9亿美元,2009年下降到19.9亿美元,2010年仅为8.4亿美元。到2010年底,金边的土地价值比2008年年中的峰值下降了40%到50%。

2011年,在强劲的经济增长和新的外资所有权法的推动下,市场开始复苏。在金边,从2012年到2017年,公寓的平均售价翻了一番有余,从每平方米1460美元涨到3212美元。

这一切得益于外资的进入。2005年,柬埔寨政府修改了投资法,允许外国人拥有建筑物。然而,当时这项法律并没有得到实施。直到2010年4月5日,柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。由此,外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。

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无冕财经特约研究员整理柬埔寨央行数据发现,2018年流入柬埔寨房地产市场的外来直接投资(FDI),总额为30.83亿美元,比2017年的26.73亿美元增长12%。而流入到房地产市场的外资约为3.68亿美元,占外资总额的10.5%。2014年至2018年,外国人对柬埔寨房地产的投资,已累积达到18.88亿美元。

柬埔寨央行表示,流入到房地产业的外资“继续强劲增长”。房地产业的强势增长,使得其成为继农业、制衣、旅游业之后的柬埔寨第四大支柱产业。根据柬埔寨国土规划和建设部的数据,2009年至2019年,柬埔寨建筑业累计投资额达430亿美元。仅今年前9个月,柬埔寨建筑投资项目达3433个,投资额突破64亿美元,同比增长34.7%。

2015年,柬埔寨首都金边的不动产价格增长了惊人的26.2%。2019年1月公布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》中,金边又以16.7%的涨幅跃居全球房价涨幅第一。

据“斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数”,金边房价涨幅大,投资回报指数较高。图片来源:无冕财经

尽管柬埔寨国民生产总值连续8年保持了7%的增速,但相较人均1511.13美元的收入来说,作为支撑房价飞涨的根基,似乎太过薄弱。房企Keller Williams Russey Keo主任Nhem Sean Sothea直言,土地投资取决于市场需求,但柬埔寨的房地产价格同比继续增长20%至30%,部分地区仍处于泡沫之中。

 

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来源:无冕财经
责编:Zoe Chan

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