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加拿大房贷中的分摊效应|居外专栏

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2020-01-09  来源:居外原创

在房屋贷款合同条款中,关于贷款期限有两种概念:一是贷款合同期限,二是贷款分摊期限。前者的英文为mortgage term,后者的英文为mortgage amortization period。

贷款合同期限一般最短有6个月,最长有10年;但是,大多数购房者所选择的贷款合同是5年,或者3到4年不等。在合同期限内,如果选择是固定利率,那么,贷款利率是不变的;如果购房者选择的是浮动利率,那么,作为相对利率,浮动利率与银行的基准利率之差也是不变的。合同到期后,借款人可以继续同现有的银行续签新的合同,或者把贷款转到其他银行。

贷款分摊年限是指借款人必须在规定的期限内把贷款还清。一般地,加拿大标准房屋贷款的分摊年限为25年;也可以把分摊年限缩短到10年;同样,也可以把贷款的分摊年限延长超过25年,例如,延长到30年。对于住宅类房屋贷款而言,只有个别银行可以把贷款的分摊年限延长到35年。

在房屋贷款合同中,贷款分摊年限对于借款人的财务状况会产生两种效应:一是增加现金流效应,二是增加贷款数量效应。

一、现金流影响效应

在同样数量的房屋贷款条件下,分摊年限越长,借款人每月的还款数量越小;也就是说借款人每月的还款压力越小。在借款人月收入固定的情况下,每月的还款压力越小,对借款人意味着可以有更多的现金来支配其他生活开支或者进行其他高受益的投资。

例如,房屋贷款金额为$350,000,贷款利率为5年固定利率3.04%,现在看不同的分摊期对借款人月付金额的影响。

注意:该表格的数据仅作为贷款分摊期效应的说明,不作为任何经济决策的依据。

从上表可以看出,如果把贷款分摊期从25年延长到30年,借款人每月少付$183.98;如果把分摊期从25年延长到35年,借款人每月少付$312.48。这对于固定收入的借款人来说,可以用节省出来的现金支配其他生活支出,使借款人的还款压力大大减轻。

二、贷款数量变化效应

在购房者家庭年收入确定的情况下,贷款分摊年限的长短直接影响到购房者所能够获得的房屋贷款金额。这种效应就是分摊年限的贷款数量变化效应。如果购房者的家庭年收入确定,随着贷款分摊年限的延长,购房者所能够获得贷款数量就会相应增加。如果购房者想获得更多金额的房屋贷款,那么,就应该延长所申请贷款的分摊期。

例如,购房者的家庭年收入为$80,000,若把贷款分摊期从25年延长到30年,或者再延长到35年,那么,购房者所能获得贷款数量将会从最初的$350,000,分别 增加 到$380,000和$420,000。具体见下列表格。该表格内的计算数字是以目前压力测试利率5.34%为基准。请注意,该表格的数字计算仅作为分摊期变化的贷款数量效应说明,不作为任何经济决策的依据。

假设家庭年收入:$80,000,压力测试利率:5.34% (2019年)

从上表的数字可以看出,在购房者家庭年收入为8万加元的情况下,如果把贷款的分摊期从标准贷款的25年延长到35年,那么,购房者所能获得房贷最大金额从最初的35万加元增加到42加元。这就可以使购房者能够购买更大或价值更高的房产。

目前,在加拿大的住宅性房屋贷款市场中,绝大多数银行只提供贷款分摊期最长为30年的房屋贷款;只有个别通过房贷经纪(Mortgage Broker)渠道的银行(或者信托公司、信用社或其他房贷金融机构)可以提供贷款分摊期为35年的房屋贷款产品。从此,也可以看到,购房者通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker)寻求房屋贷款的优点来。

(本文有关信息仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜,请联系房屋贷款专业人士)

 

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