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迪拜房价5年跌四成 中国投资者逆势入场抄底

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2019-11-22  
        尽管迪拜今年的房价仍在稳定下跌,但成交量却在快速回升。...


撰文:吴将

想在世界第一高楼迪拜塔拥有一套公寓需要多少钱?

也许并不是你想象的那么贵。阿联酋房地产门户网站Propertyfinder显示,迪拜塔当前最便宜的公寓售价是160万迪拉姆(约合306万元人民币),面积为546平方英尺(约合50.7平方米)。

事实上,自2014年中期以来,由于市场供过于求,迪拜的平均房价一直处于下跌周期,目前较最高点已跌去了约35%。不过下跌的房价似乎并未浇灭投资者的信心,迪拜房市在波动中悄然回暖。今年10月,迪拜房市成交量近5000笔,这也创下了自2008年以来的最高月度纪录。

值得注意的是,2018年前三个季度,中国买家对迪拜房产的投资额超过32.5亿元人民币,创下历史新高。

虽然最新数据尚未出炉,但当地房产业对中国买家的到来很乐观。房产经纪公司IQI Global阿联酋总监奥默尔·汗(Omer Khan)在接受第一财经记者采访时表示:“由于中阿两国关系友好,经济合作密切,再加上明年10月迪拜将举办世博会,预计明年来自中国买家的购房量会至少增加20%。”

迪拜的大型地产项目在上海做推广。资料摄影/任玉明

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迪拜房价已接近六折

阿联酋房产网站Bayut的统计显示,2012~2014年迪拜房价经历了一波大牛市,分别上涨了17%、26%和19%,涨幅在当时冠绝全球主要城市。在2014年中期最贵时,迪拜的公寓平均价格近2000迪拉姆/平方英尺(约合41200元/平方米)、别墅(Villa)近1300迪拉姆/平方英尺;而2019年10月底的最新每平方英尺均价分别是1200和835迪拉姆。也就是说,当前的迪拜房价距离最高点时几乎是打了六折。

来自河北的柳女士(化名)是数十万在阿联酋工作的中国人之一,她已经在迪拜生活了近7年。柳女士对第一财经记者表示,自己从事的是金融业,2013年初因工作关系来到迪拜,此后便一直在当地定居。

2013年中期迪拜房市还十分火热,柳女士刚到当地不久就用约80万元人民币在迪拜投资了一套约40平方米的公寓用于出租,自己则选择和闺蜜在租金相对便宜的地方(离市中心30分钟车程)合租。据她自己称,该套公寓每年租金净回报率(扣除物业费)稳定在8%以上。

奥默尔·汗对第一财经记者的回复也间接印证了柳女士的说法。他称:“迪拜的租赁市场十分活跃,平均租金收益率在5%~8%之间,在全球主要城市之中位居前列。”

尽管这几年迪拜房价持续下跌,但柳女士表示自己并没有被套牢的感觉,因为公寓的租金回报不俗,同时出租率也很高。她并不急着抛售房产,买房更多是一种长期投资。

2020年或有转机

从宏观角度看,迪拜房价下跌主要是受到经济不景气的影响,而经济不景气又会打压油价,这对于产油大国阿联酋而言,无疑是双重打击。

2011年~2013年的上次牛市期间,国际油价一度突破了100美元每桶,阿联酋的国内生产总值(GDP)增速也迎来了“黄金三年”,平均超过了5.7%;但2014年下半年起,油价暴跌至26美元每桶,该国的GDP也和房价一起进入了深度调整期。

世界第一高楼迪拜塔。新华社

在经历2017年GDP仅增长0.5%的低谷之后,2018年起阿联酋经济开始复苏,当年的增速回到了1.7%。而据阿联酋央行预计,今明两年的GDP增速分别能达到2.4%和2.5%。

IQI Global首席经济学家萨伊德(Shan Saeed)对第一财经记者称:“我对阿联酋经济的前景充满信心。随着2020年世博会的到来、基础设施更新与现代化的加速,以及积极参与中国‘一带一路’倡议的利好助推,阿联酋有望在2020年实现2.5%至3%的GDP增长。”

他表示,仅世博会一项就能为阿联酋带来约2000亿迪拉姆的新投资,酒店业与旅游业将迎来一波高潮,房地产市场可能也会回暖。

经济环境的影响固然重要,不过造成房价下跌的最直接原因还是市场的供过于求。

自2017年迪拜获得2020年世博会举办权后,房地产开发商便借势启动了不少地产项目,导致库存严重过剩,市场无法消化。

据房地产咨询公司仲量联行统计,2018年迪拜有43000多套新屋完工,远远超过了市场需求;2019年的情况略有好转,预计有30000多套完工,但仍然超出市场需求量的一倍以上。

迪拜达马克地产公司(Damac Properties PJSC)董事长侯赛因·萨瓦尼(Hussain Sajwani)发出警告称:“如果供大于求继续下去,那将是一场灾难。银行系统将受到影响,而这是我们负担不起的。”

阿联酋副总统兼总理、迪拜酋长穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆也在一封公开信中表示:“房地产项目需要控制其步伐,为国民经济带来增值,以避免成为我们经济的负担和社会不平衡的根源。”

奥默尔·汗对第一财经记者表示,迪拜政府十分关注投资者的情绪,意识到了房地产市场供过于求可能带来的危机,已经采取各种措施和努力来提振市场气氛,并叫停了部分新开发项目的计划,随着明年世博会带来的额外推力,迪拜房市会逐渐回到正轨。

比如今年9月,迪拜政府宣布成立一个新的房地产委员会,以更好地协调公众和私营开发商之间的供求关系。

迪拜房市成交量趋势。(制图:吴将)

相应的,市场上也出现了一些回暖迹象。尽管迪拜今年的房价仍在下行,但成交量却在快速回升。据迪拜土地局(DLD)数据,今年10月迪拜的房产成交量达到了4774笔,是2008年以来的最高月度纪录。

Property Finder数据和研究总监阿巴德(Lynnette Abad)认为,交易量上涨的理由十分明确,随着供应量和价格的双双下跌,投资者认为现在是入场的最佳时机,他们觉得价格已经到了最低点,一旦2020年到来,价格就会开始上涨。

中国投资者增长迅速

迪拜土地局的一份报告显示,2017~2018年,大量中国投资者进入迪拜房地产市场。中国买家在2018年前三个季度的投资额为17亿迪拉姆(约合32.53亿元人民币),在所有外国投资群体中排在第六。而2017年同期,中国买家还只能排第十五位。

奥默尔·汗对第一财经记者表示,传统上,迪拜房产的海外投资者主要来自中亚、海湾阿拉伯国家合作委员会(GCC,即“海合会”)和英国,而现在来自中国的买家正在快速增长,过去12个月至少增加了17%。

帆船酒店也是迪拜地标之一。新华社

“我认识许多来自中国的投资者,他们喜欢购买市中心的一到两居室的高档公寓,最近也开始流行联排别墅,总价格在100万~400万迪拉姆(约合191万~766万元人民币)之间。”奥默尔·汗称,“他们不仅仅是单纯的房产投资者,很多同时也是商人、企业家,想把自己的业务延伸到中东地区。”

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)也对第一财经记者表示,居外网的询盘量显示,中国买家对迪拜的兴趣在2018年第三季度达到了顶峰,2019年第三季度的询盘量同比下降了15%,不过与历史数据相比仍然处于较高水平。

奇米尔表示,尽管当前市场较为疲软,但中国买家对迪拜房产的兴趣仍然颇高,一方面是因为相较于伦敦、新加坡、纽约、洛杉矶等地的豪宅,迪拜的高端房产价格十分具有吸引力;另一方面,由于世界许多知名大学在迪拜都设有分校,不少中国学生选择了去当地深造。据其了解,迪拜目前有30000多名国际学生,其中超过10%来自中国,与2018年同期相比增加了20%。

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来源:第一财经
责编:Zoe Chan

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