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为什么悉尼业主纷纷套现并移居昆士兰?|居外专栏

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2019-10-16  来源:居外原创

想象一下,如果你能一夜之间还清所有房贷,把住宅标准或居住地段的质量提高一倍,同时改善你的生活方式,那该有多么令人高兴啊!

这正是众多悉尼人移居昆士兰的原因,也是昆士兰州理论上可能处于新一轮大幅上涨增长周期早期阶段的依据。

从悉尼和布里斯班的物业价差上,我们可以看到这一现象背后的关键原因。

澳大利亚统计局的数据显示,2009年3月,悉尼住宅的平均价格为53.09万澳元,而布里斯班的平均房价则为39.90万澳元,两地房产均价之差仅为13.19万澳元。2018年12月,悉尼房市降温之后,悉尼房产的平均价格高达106.26万澳元,布里斯班房产均价则为53万澳元,均价之差依然扩大到了53.26万澳元。

悉尼部分地区的房价增长尤其突出,某些业主甚至以接近200万澳元的资金出售了他们十年前以60-70万澳元购买的房屋。这意味着他们将获得高达百万澳元的利润。

事实上,在近期的悉尼房价激增浪潮中,大部分人都没有注意到,普通业主首次在一个增长周期内利用其房产赚取了上百万澳元的利润。如果所出售的房产为家庭住宅,则你获得的利润无需缴纳任何税款,而这些资金可以彻底改变你的生活。

去到昆士兰,你就会发现,你只需支付接近一半的钱就能购买同样品质的住宅。核心逻辑(CoreLogic)发布的数据显示,布里斯班物业的中间价约为486121澳元。然而,重要的一点是,两地的平均工资几乎相等。

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因此,悉尼的普通人可以卖掉他们的房子赚取可观的利润,偿还剩余的抵押贷款,然后无需申请抵押贷款即可在昆士兰购买另一套更好的住宅,同时在工资几乎或完全不受影响的情况下换工作。

现在,这再次成为了一种现代特有的现象。以往,所有报酬丰厚的岗位都在悉尼。在西澳、昆士兰或者其他地区,人们找不到如此高薪的工作。然而,现在情况已大为不同。人们在其他地区可以找到许多工资堪与悉尼相比的联邦政府和企业工作。所以,人们的生活出现了很大的变化。

有趣的是,虽然之前悉尼的房价持续上涨,但业主只能眼睁睁地看着,无法采取任何行动。这种现象也改变了。

因此,昆士兰房地产市场上存在着一个重要的动力来源,它可以推动下一个增长周期。为了过上全方位的美好生活,悉尼人正在跨州迁移。

我们已经发现,这种迁移行为通常出现在增长周期的早期阶段。观察一下从1980年到现在的长期数据,你就会发现昆士兰应该会迎来一个表现突出,增长强劲的周期。然而,人口减少是一大问题。

在上一阶段,平均同比增长仅为3%至5%。如果考虑移居人员数量的季度环比增长,我们就会发现需求压力即将到来。而且,由于移居者主要为来自新南威尔士州,手头宽裕的人员,还有富裕的海外买家,需求压力将大幅提升。

我们预计每个季度大约有4000至5000人移居昆士兰。就目前的情况而言,昆士兰州需要建设4-5000处全新高端物业来容纳即将涌入的居民,但该州尚未启动建设工程。昆士兰州还计划建设2-3000处低端物业。然而,对于那些手头有数百万澳元的闲散资金,计划在其他州安家落户并开启新生活的人来说,低端物业并不是理想的选择。当前的需求十分强劲,而供应远未达到所需的水平。

如果你去过昆士兰,你就会明白为什么有那么多悉尼人想搬家。那里的交通更通畅,没那么拥挤,生活成本更低,而且生活方式更优越。

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随着更多资金充裕的悉尼购房者不断迁入,昆士兰的房产价格将强劲上涨。现在,昆士兰房地产市场已经迎来了一个激动人心的时刻。

 

资深税务筹划师Steve Douglas洞悉澳洲房产投资妙法

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