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引以为鉴:富人在日本房产投资中失败模式|居外专栏

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2019-10-16  来源:居外原创

众所周知,房地产投资作为一种大宗买卖,需要花费很多时间和精力拥有丰富的资产的人在投资之路上,有时会绕弯路,甚至会摔跤。本文将介绍富人投资日本房产的常见失败模式,让正在走这条路的人以此为鉴,吃一堑,长一智。

No.1 过多地关注已有的土地

这是对于已有土地的人来说的一个最常见的失败模式。通常的房地产投资,都是以寻找好地段颇具收益的房子为主。但如果从上一辈继承、他人赠送或其他方式拥有了一块土地,势必会想办法有效利用自己的土地。很多“地主”都是抱着这样的想法进行房产投资,这也是顺理成章的事。

但关键的一点是,你所拥有的土地是否具有投资效益。如果所拥有土地的地段良好、适合租赁,利用自己的土地进行房产投资当然是两全其美的事,再好不过了。但是大部分情况并不适合出租,比如“离车站距离较远”、“所在地人口流量小”、“租赁需求不足”等情形。

有效利用自己的土地建新房,或者直接收购土地上的建筑,相比直接购买同类型房产成本会有所降低,但是如果房屋空置就得不偿失了。用一句业内的话来说,空置等于负债。当然,如果是自住的话就要另说了。

这时候土地所有者需要三思而后行,要学会适应从“地主”的身份切换到“投资人”的视角。例如,将所有地售出,替换成车站附近的可收益房产,坚持“位置优先”。

No.2 只考虑节省税金

房地产投资时经常能听到这样的话:投资房产可以节省税费。因为不动产遗产税不是以交易价为计算标准,而是以路线价格,而路线价格实际远低于交易价。所以在日本很多人为了避免高额的遗产税都会大量买入房地产,以此来降低遗产税。

不动产投资具有节省遗产税的功能是事实,但也只是不动产投资的优势之一。很多富人甚至买空房作为固定资产传给下一代。这样一来,即便会节税,但如果房子维修成本大大超出节省的税额,也会造成损失。为避免这种情况,选择的不动产同样需要具有方便出租的投资价值。

举个例子。X先生立下遗嘱,自己以5000万日元在东京购买的一套带租约房产由大儿子继承,另外5000万日元现金由小儿子继承。根据日本遗产税法规定,该5000万日元的房产评估价低于遗产税基础抵扣额,所以大儿子无需缴纳遗产税(一般而言日本市价1亿日元以上才需缴纳遗产税)。而小儿子继承的5000万日元现金需要缴纳80万日元遗产税。
这样看来大儿子不仅不需要缴纳遗产税,每个月还有固定收益,稳赚不亏。但若经营不善,房子收益寥寥,到后期不得不转手。期间收益不抵成本,资不抵债,其实也并没有占据绝对优势。

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No.3 进行低回报的投资

此类型是仅限于租赁经营的失败模式。最典型的情况是,因为持有的房屋有一定年岁比较古老,自然就想到通过大规模修缮来提高房屋的价值,这是老建筑房东的一贯思路。但在决定大规模重新装修之前,是不是也要根据房子的状态和租赁需求,看是否有更简便的操作方法。比如降低房租、完善硬件设施等。

大规模修缮确实对于转售比较有吸引力。但对于租客来说,降低房租或诱人的硬件设施是更实际更直接的手段。修缮工事所花费的成本和整修期间的时间成本,需要多久能收回来也是房东需要考虑的问题。

例如,某房东花费100万日元进行房屋改造,假如月租金能提高1万日元,则需要8年4个月才能够抵消修缮成本。如果在这期间出现了空室状态,可以回收成本的期间又会进一步延长。然而,如果房屋因为老旧发生了长期空置,“降低房租”或“重新装修”,你还是需要选择其中一个。

当然,如果是考虑转售的话,修缮带来的价值提升是立竿见影的。

No.4 沉溺于过去的成功经验

这种模式出自有着丰富经验善于自主学习的专业型房东。大家一般会认为,失败只“青睐”投资新手。但其实失败是公平的,人人都有失误的可能,哪怕你有一定的专业知识和经验。

这是什么原因呢?很简单,盲目自信。在短时间内,租客的需求和不动产投资的经营环境持续变化,今天通用的技巧不一定明天也能适用。在这样的环境下,投资者需要重置已有的成功体验,竖起“天线”迅速地接收租客的最新需求。

这些其实是管理公司必须要做到的。经验再丰富的房东也不会比专门的管理公司更了解最新市场动向,所以管理公司需要不断吸收管理案例,及时对市场做出反应,才是一个合格、优秀的管理者。

如果你对自己的管理水平没有足够的信心,或者根本没有时间亲自管理,选一个合适的管理公司来协助,会让你的不动产投资如虎添翼。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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