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消费税增加之后,这样买房反而更便宜了!| 居外专栏

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2019-10-10  来源:居外原创

在日本,基本上我们只要进行了消费就需要缴纳消费税。日本消费税上调的问题一直是大家关注的焦点。 伴随着日本新一轮上调消费税至10%的临近(10月1日),许多投资人都纷纷咨询:“消费税增加会对购房产生影响吗?想在10月份消费税增税前买房的话,时间节点在什么时候?到底什么时候买房更划算啊?”

那么我们来详细比对一下消费税增加前后对我们购置日本房产都将产生哪些影响。

消费税增加对日本房产的影响

2019年10月消费税增加之后,的确会影响房屋的购买价格。对于那些计划在日本购置二手公寓用作投资、并且不想多支付2%消费税的投资人来说,必须在10月1日前签订买卖合同、完成交屋才可以。

而一般来说,日本房产从购买到交割需要1到2个月时间,所以最后还可能赶在消费税增加前购房的时间节点正是现在!

对于选择小户型公寓的海外投资者来说,消费税上涨可能对于其房屋总价的变动影响较小,但是如果购置金额比较大的话,消费税额差异就会非常明显了。

不过,在日本购房的实际费用其实包含了“房屋价格、土地价格”两部分。而根据消费税增加导致房屋价格变化的只有房屋建筑部分,土地费用不属于购房消费税增加的对象。火灾地震保险等费用也不属于增税对象。

因此,消费税增加对房屋总体价格的增幅远远达不到2%,投资人也无需过多担心。

举个简单的例子,如果我们意向购买的土地和建筑物价格均为3000万日元,那么消费税增加前后的价格差异是多少呢?

消费税增加之后购房的好处

消费税增加并不代表所有的房价都会增加,部分优质房屋的价格反而还会下降!如果我们购置的房屋满足以下这些要求,在增税之后政府会给予一定的补贴费用,购房反而会变得更加划算:

1、获得认证的长期优质住房

如果投资人购买的房产被认证为长期优质住宅,那么将获得一笔最高30万日元的小额福利。具体福利金额取决于个人收入,投资人还可能获得不动产取得税、固定资产税、遗产税和赠与税等税收方面的优惠。

此外,日本有一项“抵押贷款扣除”政策:抵押贷款扣除是指如果抵押贷款用于购买或翻新房屋并满足某些要求,则最高扣除住宅贷款等所得税10年的制度。

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最高抵押贷款扣除额每年高达40万日元,但是,经认证的长期优质房屋每年高达50万日元。例如,如果年末的贷款余额为3000万日元,则扣除额为30万日元。

并且,消费税增加后,扣除期限将延长3年,投资人将获得13年的减税。前10年的扣除金额与增税前相同。

2、适用于低碳认证的房屋

低碳认证住宅,如购买的是经过认证的长期高质量低碳住宅,我们也有资格享受特殊福利和税收减免。最高抵押贷款扣除额同经认证的长期优质房屋一样,为500万日元。

3、获得ZEH认证的住房

如果新建房屋获得了ZEH(Net Zero Energy House)认证,便有资格获得ZEH补贴。通常ZEH房屋补贴为70万日元,如果被认证为ZEH+是115万日元。税收增加后的金额相同。但是,为了获得ZEH补贴,我们购买的住宅必须是由ZEH建筑师/规划师设计和建造的房屋,不适合用来投资。

 

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