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远程买房5年上涨85% 眼光比资金更重要——上海金领德国买房投资的故事

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2019-09-23  来源:居外原创

买家档案

L小姐
身份:上海金领/金融圈从业人员
买房区域:德国柏林
房屋类型:市中心小户型公寓
买房目的:长线投资
购房资金:物业总价8.6万欧元,连同各项交易费用约10万欧元,贷款约4.5万欧元

今年5月,我在德国度假期间,特地到柏林去看了一下自己四年多之前买的房子。因为租客还在,即便是房东没有得到租客的允许也不能进入房间的内部,所以只能观望下房子的外景和周边。说起来有点不可思议,这套买了四年多的房子,我至今也未曾进入过,里面的庐山真面目不曾看过,连现在入住的意大利房东也未曾谋过面(管理都由当地的管理公司在打理,日常的沟通主要通过英语邮件)。这一切是怎么发生的呢?且听我一一道来。

当地周边

公寓外观

起因:深爱德国的环境与文化

我的这项投资交易是在2014年底确认、2015年初完成的。其实投资柏林对我而言也绝非完全偶然。毕业不久,我曾在一家德企工作,培训期间在德国纽伦堡住过4个月。虽然此前在英国留学,但初到德国的我就深深地爱上了这个国家的环境和文化,尤其是人与人之间的高度信任给我留下了深刻的印象。

2012年夏天,我男友在柏林度假顺便买了一套房子,当时我也在,并且陪着他走完了整个买房交易的全流程。因此对于如何以外国人的身份买房、怎么找中介、律师、按揭经纪、管理公司等,已经非常清楚了。男友是美国人,他的父辈是二战期间被迫离开柏林的犹太人,虽然这个交易中不免有些感情成分,但促使他当机立断做买房决定的最大原因是当时柏林的房价和世界上任何一个大城市相比都是“便宜到难以想象”。后来,我上海遇到一位以色列人,也是前几年在“寻根”柏林的时候顺便买了套房,他至今仍为这项投资感到无比的骄傲。

房屋所在街道

当地传统高档小区环境

交易:全程 “遥控”指挥 顺利入手

2014年,我在香港的一家资产管理公司工作,工作性质使我在二级市场证券投资上受到严格的限制。但自己当时手头有五六十万港币的闲置资金,到上海或者香港置业是绝对不够的,于是也萌生了投资柏林的念头。虽然当时的房价与2012年相比,已经有了不小的涨幅,但价格依然便宜。2014年夏天,我与闺蜜到欧洲度假,把柏林定为最后一站,找到了当时为男友办理交易的律师,提供了自己的护照复印件,签了律师的委托函,就离开柏林了。后续的房子搜寻、交易确认和与中介、律师和按揭经纪人的沟通都是在网上以邮件形式进行的。

柏林是个很大的城市,而且由于冷战时期东西分割的特殊历史,加上这些年创意和高科技产业在当地的迅猛发展,各地区房价变化差异很大,对于一个外国人来说,要找到适合自己投资的地段并不容易。所以我采取的策略是锁定西柏林的老牌黄金地段,以著名的选帝侯大街为中轴开始搜索。

最后选定的标的是位于柏林市中心西南面Wilmersdorf区Pfalzburger Straße街一栋二战前老公寓楼的单间公寓,大概是28平米。前房东是德国人,带每月470欧元的租约。凭借固有的认知,我一开始担心28平米是否太小,但德国的房屋是按实际面积计算的,对单身人士来说空间不算局促。在柏林当地,这样地段好、面积小、租金水平不低的小户型算市中心黄金地段的“上车盘”(香港俗语,指用少量的钱成为有房一族,登上楼市发展的列车)。由于外来人口不断涌入,柏林的房屋供应极为紧张,因此房东掌握了较大的主动权。

还好,有个尽心尽职的房产中介帮忙!这位房产中介是一位德国老先生,常年为西门子公司的员工提供房产租赁买卖的服务,对我的服务也很到位。因为无法实地查看,他就拍视频给我看了大楼的外观、附近的环境和公寓的内部结构。

投资:“绝不贬值”的长期资产

经过查看图片、视频资料和与经纪人的沟通,我很快就确定这是我想要买的房子!交易的第一阶段,总的花费大约在10万欧元左右,包括8.6万欧元的物业总价、房价7%的中介费、律师费和按揭经纪人的服务费。我的首付大约五成,其余的来自贷款。由于我不是欧盟公民,在当地银行系统无法取得贷款,按揭经纪为我找到的贷款提供方是北德一个行业退休基金,虽然3.5%的利率和当地银行按揭利率相比高了不少,但相比国内仍是要低了很多。租金用于还一部分房贷,其余每年再贴一万多元人民币,预计2023年贷款还清。

房屋购买后,延续之前的租约。由于我无法直接管理租客,律师为我推荐了一家当地的物业管理公司,主要负责收租、交税、还贷等行政工作,每月收费大约25欧元。另外,我没有开设德国银行账户,而是开设了一个第三方托管账户,进行日常资金的往来,我和物业管理公司对账户有控制权。

而房子本身的物业管理费大约在150欧元左右。这个管理费在德语中称为Hausgeld,直接的意思是“房子的钱”,也可以理解为“房子基金会”,所有对房子的管理修缮的费用都从这笔钱出,不存在再次向房东集资的情况。

粗略估计,这套小公寓的目前的市价大概16万欧元左右,较购买时的价格上涨了85%左右。

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在有些人看来,通过网上的沟通,“遥控”购房似乎有些不可思议,但在这国外并不稀奇,比如有报道说一些英国买家也是通过这种方式完成的海外房产投资交易。另外,不得不说,德国的诚信社会和法治环境也给予了我这样做以很大的信心。我的中介在交易完成后就退休了,他发了邮件对我说:“这是我职业生涯的最后一单生意,谢谢你对我的信任。你做了一项明智的投资,除非发生战争,否则这个房子是绝对不会贬值的。”

居外推荐德国柏林市西部心脏地带的优质投资公寓:位于柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商业综合体,于2019年进行了全面翻新, 拥有23至60平方米的居住空间,设1-2个房间的公寓,是自用者和投资者的理想之选。房价约¥191万。
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撰文:Leanne Wang
责编:Zoe Chan

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