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硬脱欧几成定局,英国房产投资者如何应对?

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2019-08-20  

英国新首相鲍里斯发誓要在10月31日带领英国脱欧,无论是否达成协议,都要离开欧盟。

对许多买家/投资者来说,目前最关注的问题无疑是:无协议脱欧对英国楼市究竟意味着什么?

虽然没人能精准预测未来房价走势如何,但对于购房者的一些常见问题,英国各大专业机构给出了自己的观点。

常见问题1:应该现在买还是等到脱欧之后?

在英国的大部分地区,尤其是伦敦和英格兰东南,房价的涨幅已经出现下滑。对此,房产专家的共识是,政治和经济的不确定性导致潜在买家的观望,但是长期的房产短缺阻止了房价的急剧下滑。

有迹象表明,如果你能现在买,就应该买了,这也是为了省钱。

虽然一些买家在英国脱欧明朗前犹豫不决,这可能会导致需求被压抑,从而进一步压抑房价,但是伦敦通勤带的自住刚需房产价格,并未因此而大幅下滑。

房屋中介Cheffins的Mark Peck表示,即使最近的氛围表示无协议脱欧几率大增,房产需求依旧强劲,这也有助于支撑房价。

薪资涨幅跑赢通胀

实际薪资保持稳定

如果出现无协议脱欧,利率和就业水平将成为影响市场的真正原因。如果这两个指标并没受到影响,市场的房屋需求依旧强劲,他补充道。 

房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示:“一旦英国确定何时离开欧盟,我们预计待售房产量和活动和水平均会有所增加,明年房价可能会小幅上涨。由于房产几无空置,待售房产有限,现在正是讨价还价买房的好时机。”

EY Item Club的首相经济顾问Howard Archer表示,尽管脱欧带来不确定性,但房屋供应短缺,英国央行可能继续维持历史低位的利率会继续支撑房价。

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常见问题2:房价走势如何?

英国皇家特许测量师学会(Rics)去年预测,2019年英国房价增长将陷入停滞,但供不应求的基本面将阻止“彻底下跌”。

今年房价增长确实出现放缓;Nationwide的最新数据显示,截止7月的一年中英国房价仅上涨了0.3%,其中英格兰东南和伦敦地区出现下滑,威尔士和Midlands强势增长。因此中和了全国的平均值。

第一太平戴维斯预测,2019年英国房价增长为零,如果英国在今年3月完成了有协议脱欧,增长预计为1.5%。

Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更为乐观的预期,最好可以迎来2%的增长,但也存在下滑5%的风险。 

但是第一太平戴维斯和Strutt & Parker均认为中期房价仍将走强。第一太平戴维斯住宅研究部的负责人Lucian Cook表示:“假设无协议脱欧会导致利率继续保持低位,那么贷款可负担能力会得到支撑。”

“反过来说,这能为房价的中期增长提供更多动力。问题是家庭对未来的财务状况是否充满信心以释放这种潜力。”

McMahon表示:“我们预计2020年会出现反弹,但持续的政治和经济波动可能会延长价格及交易水平低迷的周期。”

常见问题3:伦敦会比英国其他地区跌得更狠吗?

2016年脱欧公投以来,伦敦房产受到的压力最大。据国家统计局的数据,仅去年一年,伦敦房产的均价就缩水了约2万英镑。

专家表示,无论是否脱欧,市场对伦敦市中心豪宅价格过高的现象进行了修正。

“伦敦楼市的疯狂时代随着豪宅印花税的到来调整,许多豪宅出现了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年,伦敦房价飙升,现在价格回归理性。”

但第一太平戴维斯的Cook认为伦敦房价会回弹。“伦敦市中心可能是交易活动反弹的市场之一,海外买家会趁着‘’的低迷英镑汇率抄底买进。

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常见问题4:租金会怎么走?

税收改革和监管严重打击了英国“买房出租”市场,2016年以来已经有数以千计的房东离场。因此,无论脱欧以何种方式收场,房东撤离将对租赁市场带来最大的影响。

伦敦的租金不断刷新历史高位,这都是由强劲的住房需求和匮乏的房产储备导致的。今年4月,Rightmove报告称伦敦市的租金要价一年就上涨了8.2%,创历史最高纪录,将月平均租金推高到了£2,093。

常见问题5:印花税会改革吗?

脱欧可能会对英国房产市场带来的一个影响就是印花税。

首相鲍里斯·约翰逊表示考虑对印花税进行一系列改革,包括大幅提高印花税的起征点,从现在的12.5万镑提高至50万镑,并降低价值超过150万镑部分的印花税税率,从目前的12%降至7%。

同时他还表示同意考虑更加大胆的改革措施:将买方缴纳印花税改为由卖方缴纳。

据房产机构第一太平戴维斯的分析,基于2018/19的数据,约翰逊的税改方案可在购房印花税方面惠及超过30万名买家。再加上已经享受了印花税减免的交易,意味着去年总共有651,500笔交易免除了印花税。

相当于英格兰和北爱尔兰地区71%的房产交易可以免除印花税。

第一太平戴维斯预计,如果将印花税免税门槛提高到50万镑,英国财政部将减少约四分之一的印花税收入,即21.58亿英镑。

新的印花税改革将促进首次购房者的购买力。目前,首次购房者购买价值30万镑或以下的房产可免交印花税。购买价值在30万-50万镑之间的房产,其中30万镑以下的部分可以免税。

而现有的印花税阻碍了人们搬家,因为对现有业主来说这笔费用通常超过2万英镑。

Leeming表示,尽管英国脱欧急需市场的再次繁荣,但约翰逊必须优先考虑印花税。

首次购房者印花税税率

现有业主印花税税率

投资出租房或度假房产的印花税税率


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来源: 新浪财经—英国房产周刊 (综合整理自BBC、FT等,图片源自网络)

责编:Zoe Chan

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