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事实证明:多伦多买房确实要挑个好地段|居外专栏

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2019-08-16  来源:居外原创

图1.多伦多35个区划分图

挑社区是个技术活儿,这不是在地图上按一颗图钉那么简单的事情。

买房子对于很多人来说是这辈子最大的投资。大鹏地产资深经纪高岩松Jason Gao提醒我们,买房时挑个好地段无论是自己住还是以后房子转手都有保证,好地段的房子一般都是最抗跌的。

那么,在多伦多,哪些地区最抗跌,哪些地区物业出手最快呢?请看我们呕心沥血分析的1996至2019年,多伦多35片地区房价趋势及销售周期报告。

图2.多伦多35个区物业价格平均年增长率

Jason 向我们展示了上面这张图表。图表2显示自1996年至今,多伦多市所有社区物业价格平均年增值。数据显示,自1996年以来,多伦多市住宅价格平均增长率约为400%(或每年平均增幅13%)(未考虑通货膨胀)

同时,为了让您更好的了解不同街区之间的增长率差异,我们可以对比一下North York Centre East(C14)和Leslieville-Riverdale (E01)自1996至2019年的房屋价格走势图(图3)。图4和图5分别显示了多伦多增长最快和最慢的5个区,房价从1996年至2019年的变化趋势。

图3.C14和E01区房屋价格走势图

图4.多伦多增长率最高的5个区

图5.多伦多增长率最低的5个区

有一点需要注意, 一些区,如北约克中心(C07和C14),Yonge-Eglinton(C10)和市中心(C01和C08)在近20年间显示出相对较低的住宅价值增长,这主要是因为这些街区的以公寓(CONDO)市场为主,总价低于独立屋、镇屋等类型物业。

从图6,我们对Yonge-Eglinton(C10)、Forest Hill-Oakwood(C03)和Yonge-Lawrence(C04)三个街区物业价格进行了比较。

图6.C04、C10和C03三社区20年间价格走势图

在过去10年中,Yonge-Eglinton(C10)区CONDO销量约占该区全部住宅销量的60%至70%,而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)两个地区中,CONDO销量仅占全部住宅销量的20%至30%。当我们进一步对这三个区房价的年增长率进行分析时,可以看到以上三个区的相同类型住宅(低层别墅与高层公寓)自1996年以来几乎以同样的速度增长。(如图7所示)。

图7.C04、C10和C03不同类型住宅年增长率

图8.多伦多35个区房价十年间增长率

自1996年20年来,三个增长最快的地区是:Leslieville-Riverdale(E01),East York-O'Connor(E03)和Beaches (E02),这三个地区在地理位置上紧挨在一起。图8显示2009年至2019年10年间街区房价增长率(指数为2009年房价)。从图8,我们还可以发现一个巧合,2009年至2019年十年间,Rosedale-Moore Park (C09),Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)这些地区房价增幅最大,这与1996至2009年间的增幅相似。而在图8的另一端,Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)这几个地区的增幅低于多伦多的平均增长线。

从图9我们可以看到从2017年4月至今,多伦多35个地区的住宅价格波动比率。(以2017年4月为参考值).

图9. 2017年4月至今,多伦多35个地区的住宅价格波动比率

从上图可以发现一些有趣的规律:

•截至2019年5月,多伦多的平均住宅价格几乎恢复到了2017年4月的历史峰值。

•市中心价格增长(C01和C08)主要依赖市中心公寓(CONDO)价格的持续增长。

•自1996年以来三个增长最快的地区Beaches(E02)、Leslieville-Riverdale(E01)和East York-O'Connor(E03))在2017年4月的房市泡沫中表现出极大的稳定性。

图10. Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)社区2017年4月以来的平均房价变动

我们可以看一组房价对比,图10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)两个街区2017年4月以来的房价表现。从2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增长了近20%,与之相反,Don Mills (C13)价格降低了33%。

图11. 2017年4月至今,多伦多房价表现最弱5大社区[/caption] [caption id="attachment_290885" align="aligncenter" width="360"] 图12. 2017年4月至今,多伦多房价

表现最强5大社区

下面,我们通过分析房屋在市场上的平均销售天数和历史上的库存月数,来了解各社区的物业需求强度。

下图(图13)是从1996年开始,多伦多35个地区每6年在售物业库存月数。从图表可以看出,最近6年,库存月份处于最低点,仅低于1996年至2001年的周期。平均库存月数最低的社区为Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03),这些地区同时也是增值表现最佳的社区。而在一些最富裕的社区和最贫困的社区,在售物业的库存月数都比较高。 从图13还可以看出来,物业在房地产市场上停留的天数有所下降。与1996年至2001年这6年相比,最近6年来物业在市场上停留的天数减少了一半。

图13. 多伦多35个社区每6年在售物业库存月数

小结: •那些房价增长率最高的地区,往往也是销售最快的地区,最具典型的是Beaches (E02),Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)这三个街区。

•与1996年至2001年期间相比,过去6年中(2014-2019年)多伦多的物业在市场上销售的时间减少了一半。

•与物业在市场上的天数相比,物业的库存周期显示出更高的稳定性,但过去6年显示物业销售更迅速,库存约为1.9个月,这意味着在一个月内挂牌上市的19个物业中卖出了10个物业。


责编:Adam Chen

 

高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

Juwaicolumnist

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