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澳洲房产交割,资金在中国进行交易需要警醒的法律问题|居外专栏

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2019-08-20  来源:居外原创

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出于外汇管制与汇率波动的原因,一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易,但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉,对关于澳洲房产交割,资金在中国进行交易模式进行探析,希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资,保障资金安全。

A. 通过第三方监管账户进行澳房交割的探析

在国内的房屋交易中,为了确保交易顺利与安全,中国部分银行为房屋买卖双方提供房产交易资金监管账户来协助买卖双方完成房屋交割。
在澳房的交割中,倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易,我们建议在交易前请务必确认以下法律问题:

1. 确认甲(卖方)、乙(买方)、丙(第三方银行)三方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方购买甲方房产的交易中,由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜,订立相关监管协议。

2. 确认甲乙双方交易的房产坐落于澳大利亚_________________州_________________区,产权编号为_________________,产权转让人为_________________,产权受让人为_________________。
3. 确认甲方在丙方开立账户(户名:_________________ ,账号:_________________),以此帐户为房产交易收款帐户。

4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户(户名:_________________ ,账号:_________________)。乙方将人民币_________________(计澳币$_______,下称“交易资金”)存入监管账户。

5. 确认监管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户,冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户,则乙方将该账户银行卡交由丙方执管,并承诺在监管协议履行完毕或合法解除或在甲方及丙方同意前,监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态,同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失,直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议,按照约定向丙方发出授权指令。

6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息,利息归乙方所有。

7. 确认非依监管协议约定,甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项,不用于其他用途。

8. 确认丙方监管期间内,甲乙双方在办理房地产转移登记过程中,经房地产登记机关审核,不符合产权登记条件而导致不能登记,或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的,丙方凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻,如监管账户为储蓄账户,则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

9. 确认违约的处理情况:非因丙方原因,房屋无法在监管期间内完成交易的,监管期满后,丙方将监管账户内资金予以解冻;如监管账户为储蓄账户,则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律,而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷,当事各方可友好协商解决。协商不成的,可向丙方所在地人民法院起诉。

11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。


B. 关于印花税、产权登记费与解押资金

尽管外币交易完成澳房交割在澳大利亚法律中存在实践操作空间,但印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款仍然建议在澳洲以澳币完成:

1. 印花税缴纳时间:
• 如标的是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
• 如标的是现房,买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税,即使30天内该房产还没有成交。
• 如未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;如晚交印花税有特殊原因,可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费:
• 例:昆士兰州产权登记费计算器

3. 解押还款:
• 如果卖方在当初购房时是贷款买房,他需要在交割前完成解押申请,且在交割时完成解押还款,以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

 

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