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留学生在澳洲购房需要注意的问题|居外专栏

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2019-08-14  来源:居外原创

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经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题,特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。本文将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释,与各位读者解惑分享。

1. 留学生可以买澳洲新房吗?

无论留学生是否拥有持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证,他们都可以通过申请FIRB(澳大利亚外国投资审查委员会Foreign Investment Review Board 的简称),获得批准从而购买空地用于建房,购买新房和楼花等等,无论是用于自住或是投资目的。

2. 留学生可以买澳洲二手房吗?

根据FIRB的规定,留学生持有500留学签证(允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上)是被认定位澳洲临时居民, 因此可以购买一套二手房作为自住用途(即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所)。需要额外注意的如下:

  1. 签证到期或离境3个月内需要卖出(即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业);
  2. 均需要申请FIRB,根据房价申请费各不相同,100万以内的房子申请费为5,600澳元。
  3. 不可以出租、分租,否则视为违反FIRB规定(即该居民不得出租此物业或其中任一部分,同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住)。

请务必注意,在留学生签证过期后,如非法继续持有该二手物业,根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁,他们还将可能被处罚购房价格的25%。

3. 留学生购买澳洲新房与二手房的法律差别?

二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。一般来说,楼花和新房是定价销售,而二手房一般为出价或拍卖等形式出售,简单来说即价高者得。同时,如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房,那FIRB的申请费是不退的。目前,FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制,如果最后拍得的价格超过FIRB批准函,可能会面临额外的费用。因此,在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

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4. 留学生购房合同中必加的条款?

除非开发商已经获得了FIRB“新建住宅豁免申请证明”(New Dwelling Exemption Certificate),不然一般来说无论是购买新房或是二手房,留学生购房都是需要单独申请FIRB批准的。

留学生在购买二手房时,我们会强烈建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款(尽管获批率较高),即如果在28-45天之内,FIRB申请未获批准则合同自动终止,已付的定金应该全额退回。

5. 留学生购买澳房所应支付的税务与费用?

以来自天津的小白为主人公为例,小白在昆士兰大学就读化学研究生,也打算长期在布里斯班生活发展,父母便打算资助小白购买一套80万澳元的房产为例(无论新房或二手房,并不影响税务与费用),作为首次置业的自住房,那么应缴的相关费用(无贷款前提下)预估为:

  1. FIRB申请费:约5,600澳元(假设开发商或卖家未获得FIRB豁免)
  2. 产权注册费:约2,357澳元
  3. 基础印花税:约21,850澳元
  4. 海外人附加印花税:约56,000澳元
  5. 律师费:约1,500澳元

同时,留学生家长们也可以通过以下链接,获得一个相关税务与费用的估算:https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但请注意,该估算器的内容不能作为法律依据,请最终以您的律师给您所作的精确计算为准。

6. 留学生购买澳房可以贷款吗?

如果留学生买房准备要办贷款,那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师,了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力,那么作为在澳的全职学生,是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。但是,部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款,收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。

此外,如果贷款比例超过80%的话,是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明,贷款还款的期限一般是30年。因此,留学生购买二手房务必准备好充足的资金,寻求贷款经理的融资建议等。

7. 留学生购买澳房有年龄限制吗?

留学生在澳购房一般需要18周岁以上,其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房,可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。因此如果需要办理贷款,还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房,则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。

8. 留学生可以和父母联名购买澳房吗?

许多客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,父母的名字还是孩子的名字呢?其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下,联名购房是一个非常灵活的购房方式,主要分为以下两种方式:

  1. 共同共有(Joint Tenancy):在联名购房时,除非购房者作出特别声明,一般都会按照共同共有来签订购房合同。所有购房者共同拥有该房产,即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。此外,共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦,也少了很多法律的手续。如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
  2. 按份共有(Tenancy in Common):与上述共同共有不同的是,购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。此外,联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。还需要注意的是,如果在最初购买这个房子的时候,双方所支付的首付是不一样的话,那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

9. 父母出资为留学生子女购澳房,将来如何保护父母利益?

出于税务和资产保护方面的考虑,也有很多投资人会采用家庭信托基金(Family Trust)或房产投资信托基金(Property Investment Trust)的形式来买房。它有以下的好处

  • 允许将实际出资者和产权所有人区分,也允许将资产所有人和受益人分离,假如在离婚、继承或遭遇相关法律纠纷的情况下,达到保护资产的目的;
  • 允许将信托基金内产生的收入分配给家庭成员来减税;
  • 允许将资产传递给后代而避免交遗产税。

此外,衡平法救济是在澳洲托伦斯土地登记制度(Torrens Title System)中一下特殊的救济方式。衡平法是澳大利亚普通法的一大特色,法官被允许在公平合理的原则下,运用自由裁量权作出公平的判决。因此,父母和子女产生财产纠纷时,即使实际出资人不是法律上的产权所有人,那么在充足证据的证明下,实际出资人仍可获得房产的产权和收益,从而对房产进行处置和分配。

 

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