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现在购置伦敦房产正当时吗?

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2019-07-29  来源:居外原创

一些早期指标显示,房地产衰退的情形可能将告一段落。一起来看一份证据。


撰文:南森·布鲁克(Nathan Brooker)

洛蒂·博德利(Lottie Bodily)首次买房安家了。经过数月搜索,这位25岁的年轻人和她的伴侣杰克逊在伦敦西南部斯特里汉姆(Streatham)一幢维多利亚式建筑中找到了一间大型两卧室公寓。两人在上周五完成了交易。成交价格:接近五十万英镑。

洛蒂是一位网络出版商,她表示,“前来咨询的中介也太多,我们不得不赶紧入手。”我们本来不打算这么快,可是房市有点儿稀缺,我们也担心出售住宅的存量。她说,“因为喜欢,所以买了。”

洛蒂如果当时再等等,会不会买到更划算的房子呢?伦敦房地产市场动荡不安进行时。根据Nationwide的数据(英国权威房地产及金融机构的全国数据),2018年的前三个月,房价下降了4%,这比前一年的最高水平下降了5%。

一月,房屋销售数量降至十年来的最低点。上周,以伦敦业务为主的房地产中介Foxtons的股票交易价格约为53镑,较2014年的最高点下跌了87%。所有这一切,都是因为英国脱欧悬而未决,而且到2019年10月31日也会出现无协议脱欧。根据英国央行压力测试所得到的最坏情况,如果发生这种情况,未来三年,房价可能下跌30%。

但是洛蒂没有被吓倒。“我们都不是特别关注英国脱欧”,她说。“这是我们的第一所房子,我们至少可能在这里工作三到五年,所以,我们更在意的是在一个即将出现很好发展的地区购买。”

许多房产中介和专家都认同她。他们表示,一些早期指标显示,伦敦房地产衰退的情形可能将告一段落。当然,这正像房地产中介挂在嘴边的话术大约——我们并不确定。答案还是取决于您的具体情况。但是,让我们查看证据来帮助您决定是采取行动还是等待:

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从数据中能看出什么?

房地产市场的季节性使得短期投机的趋势变得困难,最近交易量下滑使短期投资更加困难。尽管如此,仍有一些证据表明伦敦市场可能会收势向好。根据线上地产门户网站Zoopla的数据,去年秋季,约有80%的伦敦住宅价格下跌,这是创下新高的比例。到2019年初,占比数据从80%减少到68%。其中,房价下跌的独门独院的房屋比例在两年来首次降至30%以下。

房价下跌比例已经达到最高吗?

价格的下跌也可能正在放缓。根据英国最大的房地产网站Rightmove 6月公布的数据,伦敦32区中有28个的平均开价仍低于一年前。不过,根据报道,这23个区的开价在每月都有所增长。根据三个月的滚动平均值,与五月初相比,威斯敏斯特六月初的开价上涨了2.3%,哈林盖(Haringey)则上涨了1.5%,包括肯辛顿和切尔西在内不少区,开价上涨了1.2%。

这些只是要价方面,而且,开价可能会受到同区新开盘高价的带动——但有证据表明,卖家也在把房价下调到更为合适的区间。Zoopla研究部门的负责人理查德·唐奈尔(Richard Donnel)表示,在2014年中,伦敦独门独院的房屋的开价中位数比之售价的中位数高出了20-25个百分点。到去年年底,开价售价之间的差距已经拉近。

卖家在交易上盘桓的时间也减少了。根据Rightmove的数据,平均销售时间似乎达到峰值。五月份,房屋在出售前,平均会在市场上停留了72天,这比一月份的89天有所缩短。

伦敦住宅出售需要时长达到了高峰

在房地产市场低迷期间,豪宅所受的影响最为严重。根据地产公司第一太平戴维斯(Savills)的说法,伦敦中心的黄金地段房产,基本占有市场价格的5%,其价格从2014年以来下跌已经超过19%。但同样,这些的降速在今年又放缓了一些。在2019年的前三个月,梅菲尔(Mayfair)和肯辛顿的价格持平。

伦敦黄金地段房市的价格下滑已经放缓

在过去五年中,两区分别下降了24%和21%。自2014年以来,诺丁山和荷兰公园(Holland Park)的价格均下跌了超过15%。虽然成交量扩大,不过价格也就是增长了不到1%。

中介看法

“房地产价格经过如此大规模的调整——倘若以国际货币计算则是更大幅度的调整,伦敦房市终于到了值得入手的时候了,”第一太平戴维斯(Savills)研究中心主任卢西安·库克(Lucian Cook)说。“与世界其他同类城市相比,伦敦房产很值当。”

莱坊(Knight Frank)伦敦住宅研究部负责人汤姆·比尔(Tom Bill)说,买家不想再观望了,决定入场。比尔表示,今年第一季度,莱坊拿到了十年以来最多的伦敦市中心黄金地段房屋的报价。莱坊报告称,在四月份,伦敦新注册买房者和新开住宅和比例达到了8.2:1,这达到了十五年来的最高值。

他表示,“买家一直在关注和观望市场价值。”“想等到时机再出手。现在他们入手了,脑子里也不想着脱欧了。”

这套位于诺丁山科尔维尔广场(Coleville Square)的两卧室公寓以120万英镑的价格上市,比去年十月开价139.5万英镑减少了14%。

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位于伦敦市中心马里波恩(Marylebone)的房产中介德鲁斯公司(Druce and Co.)的西蒙·赫德利(Simon Hedley)说,“人们对英国脱欧已经心生厌倦了”。他说,2014年和2016年的印花税改革对市场产生的影响更大。英国对价格超过93.75万英镑全部住宅加税,并对第二套住房征收3%的溢价。

他说,伦敦海德里(Hedley)的买房者中,十人有九人必须支付这笔溢价。对于200万英镑的房产,印花税税率比2014年高出3.7个百分点,也就是说,需要另外支出约7.4万英镑。但是,对买家而言,市面上也不都是坏消息:据第一太平戴维斯称,自2014年以来,马里波恩的黄金地段房价价格已下跌7.8%。这意味着,现在购买相同的房产,包括新增的印花税,仍然可以比2014年总费节约10.5万英镑。

开发商看法

新楼盘可能尤其容易受到房地产市场波动的影响,因为它们往往面对的是投机性购买,其深受国际投资者的欢迎。国际地产公司珞达(Lodha UK)联合首席执行官加布里尔·约克(Gabriel York)表示:“自春季开始,自住业主对我们开发项目中一些最好的公寓的需求激增。”

泰晤士河沿岸的高档住宅富勒姆湾 Fulham Reach,优越的地理位置,便利的交通,完善的生活配套设施,优越的中小学教育资源满足了许多中产阶级家庭对品质生活的需求。此项目由英国最知名的高端住宅开发商伯克利集团旗下子公司圣乔治开发承建。现仅售80万英镑。点击查看居外房源详情

虽说约克未能向英国《金融时报》提供最新的销售数据,但根据穆迪评级机构(Moody)的说法,截至今年3月31日,珞达已经在格罗夫纳广场和林肯广场两处楼盘分别销售了12套和146套住宅。据穆迪高级副总裁维卡斯·哈兰(Vikas Halan)称,到2018年12月的九个月里,销售额仅为穆迪预期的一半,这也就是为何穆迪在五月决定将珞达的前景评级改为“负面”的一个因素。

去年,伦敦码头区(Docklands)新建的67层塔楼伦敦之巅(Spire)停工,这座塔楼曾是英国最高的住宅楼。该项目背后的中国开发商格陵兰控股有限公司发言人把停工归咎为自2014年开土动工以来不断变化的市场状况。

“该报告的目的是确保我们的开发项目能够响应这些变化,并始终处于市场的最前沿,”该公司在一封电子邮件中说。

一些新开盘的开发商正在放弃出售,而是将公寓整个转手给公司业主以供私人租用。房东通常可以通过协商拿到大幅折扣。根据房地产数据收集研究专业机构Molior London的监测,在2018年伦敦的20个住宅单元中,有7%的新户由公司业主购买,而这一数字预计还会上涨。

“对于新建筑,只要不是中心区域,就会非常棘手,”房产视野(Property Vision)的买家代理洛雷·里斯卡里斯布里克(Roarie Scarisbrick)说。“只要能见到钱,我就考虑把单元一起甩给公司业主——大家对此都很心动。”

伦敦切尔西区的3卧豪华公寓,现售84万英镑。自2014年以来,黄金地段房价下跌。点击查看居外房源详情

现在购置伦敦房产正当时吗?

如果伦敦市中心黄金地段房价回升,这种影响可能会渗透到卢西恩·库克口中的伦敦“财富走廊”——那些从伦敦市中心辐射到富勒姆、旺兹沃思(Wandsworth)、奇斯威克(Chiswick)和伊斯灵顿等地区的智能住宅区。宅邸市场分析公司(Residential Analysts)的尼尔·哈德逊(Neal Hudson)负责人表示,尽管房产中介普遍认为利益会逐渐变薄,因为这也是金融危机的后续。那也是房价最后一次暴跌。这次可能就不会出现利益减少了。

“在整个的伦敦市场上,没有任何真正的修正,”他说。“事实上,说是修正,实则是停滞。在几年前,交易出现大幅下跌,现在,房屋的销量也就是在较低的水平上来回上下,房价来回升降。

由于印花税改革、取消对房东的某些税收的减免,大家的负担能力又几乎没什么改变,所以在市场上购房出租的投资者,比五年前少了很多。

“考虑到抵押贷款利率和贷款标准,目前应该是首次购房价格的高峰期,”哈德森说。

抵押利率和放贷标准改变的可能性有多大?L & C 房贷(L & C Mortgages)的大卫·霍林沃思(David Hollingworth)表示,目前,抵押贷款机构必须将贷款额度限制在工资收入的4.5倍这一门槛之内,即15%以内。“贷方必须证明借款人的负担能力,因此大多数借款人在没有增加收入的情况下,拿到的贷款也不会大幅增长,”他说。

“我不太相信这是购买的好时机,”哈德森说。“尤其是英国脱欧出现的一些愚事儿,政治和经济风险仍然很高。再等六个月,风险很小。“

但不是每个人都合适等待。洛蒂和伴侣如果没缴款购买,肯定就拿不到相中的公寓了。他们可以负担得起抵押还款,而且也打算住几年。

如果你把功夫放在探看房地产市场能重回过去的确凿证据上,那就得做好准备长期观望了。 


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来源:金融时报

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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