+86 400 041 7515

海外经销商:+852 5804 4670

周一至周日:9:00 - 21:00

钱,真的是一个无解的难题?复盘一个失败的投资房案例 (下)|居外专栏

邮件分享
打印本页
2019-07-04  来源:居外原创


买投资房真的是一个容易的决定么?复盘一个失败的投资房案例 (上)
买投资房真的是一个容易的决定么?复盘一个失败的投资房案例 (中)

说起来,陈女士的找房之路真是坎坷。据说在我之前,已经下过3个OFFER,而且每次都是验过房了,然后就是再谈价没有谈成或是银行贷款没有下来。所以为了这次买房,她的钱已经陆续到了加拿大银行帐上,并拿到了某个银行的贷款预批信。本以为,钱方面已经做了充分的准备了,但是没想到最后还是因为差了10万元,没有办法买成房子。

钱,难道真是投资中无解的难题么?

从我自己的经历和帮很多客人买卖房产的经验看,钱是投资中最重要的元素之一,但不一定是决定成功的唯一要素。就拿陈女士这次失败的例子看,其实在这一过程中,我们又好几个机会可以解决本来钱不够的问题。

寻找合适的银行贷款

我之前提过,商业贷款和自住房的贷款很不一样,难度相对大很多。一般银行要考察物业本身的收入情况,纯收租房看租金收入,物业加生意的房子,象酒吧、旅店、杂货店、加油站等,就要看生意本身的收入情况,要看财务报表,报税情况等。各家银行对商业房的考察标准也是不一样的,很多带物业的小生意,象杂货店,小型旅店等都不好贷款。另外银行还要考察贷款人本身的情况,是不是有经营同类生意的经验,是不是还有别的收入等。象我今年卖的一个五间房的小型B&B客栈,虽然是四星级,一年收入10万元以上,本来银行同意贷款50万元,结果一查贷款人,没有经验,本身收入很低,结果最后一分钱也没有贷下来。

好在我和各家银行商业贷款经纪也都熟悉,当时为陈女士主要找了两家银行。因为所要买的楼收租情况不错,全部出租一年有9万多。所以有一家银行早早就明确告诉我们,可以贷款63万元。但陈女士只有一半的首付款,我们还差了15万元。我又找了其他一些银行,有的明确告诉我因为有一个商铺,不是他们贷款的目标,还有的给的更低。后来又找到了一家银行,看完资料后告诉我,有两个空出的STUDIO,如果全部出租出去,就有可能贷到我们所需要的资金,哪怕只出租一套,也能多出7-8万元贷款来。但当时一心想做短租的陈女士执意不同意出租,尽管有好多人等着想搬进去。她本来认为,如果只差15万元,她可以想办法凑一凑。但事实是,后来国内的资金越来越难出来,15万元看着不多,但真没办法出来了。

居外网现有1300套蒙特利尔在售房源点击查看

卖家贷款犹如雪中送炭

在加拿大买卖生意中,卖家贷款是实际操作中一种常见作法。我个人几次生意买卖都有卖家贷款,说实话,对于卖家肯给贷款,我是非常心存感激的,因为如果没有卖家的帮助,我们是没有办法买下生意,进而经营起来的。卖家贷款一般至少说明卖家对自己的生意是有信心的,知道你肯定能有钱还给他。另外对于卖家来说也延迟了应该交的收入税,应该是双赢的。但是并不是每个卖家都愿意这样,特别是现在的卖方市场,卖家不用贷款也能顺利卖出去,何必多此一举?

在陈女士这个案子中,卖家本身并不是生意人出身,一开始并不理解,不能接受卖家贷款这个建议。因为在他们看来,如果有银行贷款了,他们的贷款就不得不排在第二位,如果真有什么事发生,他们是没有机会拿回钱的。但实际上如果找到公证师做好法律文件上,虽然是二级贷款,他的风险也是可以控制的。所以我一有机会,就和卖家经纪灌输卖家贷款这个概念,告诉他这是一个常见的商业操作,是可以保证他们的贷款。卖家经纪也慢慢接受我的说法,开始松了口。但是验房还价的那出闹剧让卖家很生气,这个差额给贷款的建议被卖家拒绝。其实就在我们提出第三次再给OFFER时,我已经说服卖家给5万元贷款了,但还是差了10万元。在最后一刻,陈女士表示钱在国内很难出来,还是决定放弃了。

要求万无一失,对地产投资缺乏理性认识

这个跟了3个月的案子最终没有成交,我想陈女士也许并不认为可惜,因为她已经历了几次验房没有买的过程,在她看来这是一个学习的过程,无非就是交点验房费当个学费罢了。但我真得觉得很可惜,这真是一个不错的投资房产。就在我们决定不买的当天,两套空着的STUDIO就以1350元/月/套出租出去,比要价高了100元。如果陈女士早一点同意出租,那差的15万元银行肯定能贷给我们了。问题是,如果不改变一些投资观念,我觉得不光是验房费,陈女士还会浪费更多时间和精力,而最终的结果,仍然还是一无所获。

陈女士反复和我强调要保证她的投资万无一失,有一点点风险她都不会下手的。我当然能理解她的心情,在一个谁也不认识的异国他乡投资,那份不安是肯定的,毕竟谁的钱都不是大风吹来的。特别看到了最近微信里那篇稍有些矫情的《在上海,那些挣扎在温饱钱上的千万富翁们!》,我对国内的投资客人也更能理解。

居外推荐蒙特利尔西南部LaSalle区独立别墅。该房占地452平方米,有4+1个卧室,3+1个卫生间,居住宽敞舒适。刚刚重新装修厨房,大理石台面,时尚橱柜,尽显高档。该房地处LaSalle优质社区,步行距离两所优质小学,附近有大超市,电影院,餐馆,LaSalle医院,公共室外游泳池等,非常适合新移民安家定居。
居外物业编号:48975905 查看更多房源信息

但是这世上哪里有万无一失的高回报投资呢?

在加拿大,房产投资在所有投资中不是回报最大的,但一直是公认可长期持有的可靠投资。刚来蒙城的陈女士一开始还期望20%的回报率,我就明确告诉她这是不可能的,除非物业带生意,而且她亲自参与经营。在蒙城一个光靠租金收入的投资房很少有超过10%的收益率。这里也没有象国内的房产几十倍快速增值的泡沫,要有真这样,政府肯定早早下手了,象多伦多和温哥华那样出台外国买家税和空屋税等各种政策了。但另一方面,这里面的房产收入又是稳定的,虽然不高,但没有大起大落,长期持有,一定是保值增值的。如果能理性地评估地产投资的收益,有一点点承担风险的勇气,我想这个投资房一定会给陈女士在蒙城的打下一个不错的基础。

 

经纪柯婕专栏全集:柯婕魁北克谈房说地

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

来都来了,关注一下吧!

精明买家养成中心

全能顾问服务区

我要提问
本网注明“来源:居外”的所有作品,版权均属于居外,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非居外)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,仅供参考,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
关注居外官方微信号
10 月
18
10 月
26
11 月
07
11 月
25
12 月
09
加拿大资讯排行2019年10月
加拿大资讯索引 more>>
居外名家专栏 more>>
房市看点more>>
提交置业要求
让居外帮你找房
咨询在线客服
周一至周日 9:00 - 21:00

居外服务热线 400-041-7515

港澳台及海外客户请致电
+852 5804 4670

周一至周日 9:00 - 21:00

居外微信服务号 居外微信服务号