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买投资房真的是一个容易的决定么?复盘一个失败的投资房案例 (上)|居外专栏

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2019-06-21  来源:居外原创

小编每周都催稿,可是身在房地产交易中的我们有时真是的象打仗一样,实在找不到时间写东西。过去的三周时间,我基本上忙得团团转。有一周一连三个交易,一个是超低价买的,原价46.9万元,我们在40.8万元买下。有一个是6个offer中抢来的,开价41.2万元,我们是42.9万元8天内成交价的。还有一个是帮客人卖房,要价37.85万元,最后38.5万元卖的。每个客人都很高兴,而我也发现我工作本该有的意义,不是帮客人卖高价,不是帮客人找特低价,而是陪他们在这一路比想象中更复杂曲折的买房或卖房的过程中最终做成一笔双方都满意的交易,找到一个真正属于自己家。客人的利益是我在工作中考虑的第一标准,不管他最终是买卖了房,还是没有。

这周稍有点时间,我想和大家分享一个就在上周六差点成交的投资房案例。今年我拿到了商业房的买卖执照,对投资房有了一些研究和定期跟踪,也有成功的买卖,但是这个失败的案例,我想可以给很多想买投资房子的读者一些启示吧。

我的客人是国内刚过来移民登陆的陈女士。说心里话,我对陈女士还是相当敬佩的,好好花时间了解蒙城的地产情况,根据自己的具体情况对房产投资做出计划。比起国内一些来都没有来看过蒙特利尔,就咨询买房问题的客人来说,陈女士自己做了好多功课了,真是诚心诚意想买房的。但即使如此,她还是走了不少弯路,而且最终还是没有成功。

买房定位不明确

最早陈女士象很多移民一样想买自住房,但考虑到放不下国内的事业,她计划要1-3年之后才真正登陆,对所买的房子该是什么样并不很明确。听朋友说、上网看,跟过许多地产经纪,她从西岛看到南岸,也看了好学校众多的NDG,西山,东部,西南角,贵的,便宜的,估计把整个蒙城都看了一遍。当我们碰面时,我分析了她的情况,考虑她是几年之后才会来居住,现在买只是因为房价在涨,她希望能保值增值,所以向她推荐了多套房投资。这里的房市和国内不太一样,可以一次性买一幢楼含有多套房子的小楼作为投资。象她看中的自住房都比较大,装修高档,这样的房自己不住,但费用大,租金不会太高,所以收益率并不理想。因此我建议她不如直接买投资收益率好的多套房,持有这样的物业,正常报税,还贷款,在加拿大建立信用,到时自己来了再买自住房也是容易的。就这样,我们开始寻找投资房。

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投资房比自住房购买更复杂成本更高

其实从地产经纪的角度来说,自住房买卖比投资房要简单很多,如果从我的工作量考虑,建议客人买自住房最省事。但是客人利益是第一的,我们做为经纪首先是要站在客人的角度找到对他们利益最大化的买房方案。那么投资房和自住房购买有什么区别呢?

  1. 银行贷款更严格:

自住房银行的贷款额度是可以算出来的,也就是购买人的年收入乘以4.5倍。做为5年内的新移民和海外居民,购买人的收入证明可以从中国出具,银行是接受的。

但是多套房就不太一样了,一般银行不考虑外国的收入证明。

小的物业,如有的银行办理6套以内出租房贷款,有的银行办理8套以内出租房贷款时,根据房子的收租情况和贷款人的收入情况 ,贷款额可以是80%到65%不等,和自住房差不多。贷款利率可能比自住房的稍微高一点,但也可以拿到3%左右这样的优惠利率。

 大的物业,超过8套数,或者里面有一套是商业用房,哪怕所占面积不到50%,这样的房都要转做商业贷款,那么这样的商业贷款到底能贷多少钱,就真的不是我们可以自己算出来的,银行一般要看到房子本身的收益情况,贷款人自己的条件等,根据特别算法,给出贷款额,有的可能只是房价的50%,有的可能50%都不到。贷款利率也是商业贷款利率,现在都到了4%以上。这就要求买家有相当的首付款。象陈女士后来想买的房,150万元的价格,最后我们只贷款到65万元。这是这个交易失败的关键之一。

  1. 投资房购买成本会更高

买自住房,买家一般花个验房费用,一套房根据公寓或别墅不同,价格在300-700之间吧。但是买多套房,验房费首先就会有差别。象帮陈女士后来我们下OFFER的房是4套加一个商业用房,验房费收到1250元,这还是便宜的,我经手的其他房一般一套至少300元。

另外银行会要求一个房产价值评估师做评估,有些银行如果套数不多的纯收租房可能免费,但一般的费用是100元一套,价格高上几百万元的的物业,7000-8000元,甚至更高。这些费用由买家承担。还有环境测试报告,一般商业用房比例大的多套房,或纯商业用房,环境测试报告1是肯定需要的,如果买加油站等大型商业,会根据环境测试报告1的结果要求进一步做环境报告2,这个费用一般也在万元上下,也都是由买家承担。

如果正式申请办理银行的商业贷款,银行有时还会收取开户费,申请费等,会根据贷款额不同上千或上万元各有不同。

所以在买投资房的过程中,出现各种与自住房不一样的费用,也让陈女士颇为意外,这些额外的成本给她的预算造成了压力。

我从3月一直和陈女士从找房,看房,到市政厅咨询,下OFFER,谈贷款,验房,还价,一直工作到6月,就差那么一点点,这个交易还是以失败告终。其中的原因到底是什么?我下期再接着聊。感兴趣买多套房投资物业,或大型商业房产的的朋友可以与我联系,一定帮你买到合适的投资物业。

下文继续:【验房还价究竟该怎么谈?复盘一个失败的投资房案例(中)

 

经纪柯婕专栏全集:柯婕魁北克谈房说地

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