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美国第二硅谷“硅滩”成形 如何挖掘洛杉矶购房良机?

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2019-06-17  

根据道格拉斯艾丽曼地产公司发布的市场数据,最近几个月洛杉矶的豪宅物业价格普遍回落,今年第一季度销售价格中位数较去年同期下滑4.5%至145万5000美元。与此同时,房屋销量同比暴跌26.4%,待售库存与去年同期相比飙升27.7%。尽管如此,在蓬勃发展的科技产业推动下,统称为“硅滩”的西部热门社区依然保持稳定的价格增长和较低的住房供应。 

考虑到当前的市场环境和其他外部因素,“硅滩”以外的一些社区仍蕴藏着置业良机。买家既可以在价值超过500万美元的超豪华住宅当中寻觅划算的交易,也可以选购未来几年极具升值潜力的百万美元房产。 

就500万美元及以上的待售物业而言,专家建议买方从两个方面入手,其中之一便是重点关注由开发商新建的一手豪宅,因为这一细分市场正面临供应过剩的问题,而且即将有更多房源挂牌上市。

道格拉斯艾丽曼地产公司伙伴经纪人Eli Karon说:“未来18个月,贝莱尔、比弗利山庄和布伦特伍德等富裕社区预计将有大批新建豪宅登陆市场,而且按照目前的销售速度,可能需要五年时间才会完全消化。”他补充道,“在这些社区的部分地段,您能看到约有三分之一的房屋正在施工中,这意味着对于考虑购置500万到1000万美元或更贵住房的买家而言,他们将拥有广阔的选择空间。” 

Karon指出,由于供应过剩,买家可能变得愈发挑剔,他们会花更多的时间来寻找心仪房源,然后试图跟卖方大幅砍价。例如,今年4月,一处位于繁华街区Bird Streets、坐拥平整地块和绝佳视野的豪华大宅在上市255天后最终以1575万美元售出。该成交价与近2600万美元的原要价相比足有40%的折扣,而且同最新的挂牌价格2299万5000美元也有明显差距。他说:“销售这类物业依靠的是惊人的折扣力度,而非旺盛的买家需求,但这一局面似乎在短期内难以扭转。”  

Karon表示,对于市场上一些标价超过1亿美元的超级豪宅,即使它们以不到4000万美元的价格成交,他也不会感到惊讶。

他提醒潜在买家,尽管价格大打折扣,但这并不意味着就是一笔划算的交易,因为在变幻莫测的房地产市场,谁也无法保证稳赚不赔。他补充道,“但如果您发现一个社区充斥着大量新房源,十有八九能挖掘到置业良机。” 

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马里布豪宅市场有望迎来复苏  

去年11月,“伍尔西”山火肆虐洛杉矶海滨社区马里布,烧毁了约700栋房屋,包括许多价值数百万美元的豪华住宅。其中,受灾最为严重的马里布公园(Malibu Park)和杜梅岬(Point Dume)等街区一度大面积封闭,但七个月过后,当地的生活已开始重回正轨。 

熟悉马里布市场的高端房地产代理公司The Agency经纪人Eric Haskell说:“马里布的地位无可替代。不得不承认,这场大火给无数居民造成了巨大伤害,但确实为买家提供了一个绝无仅有的房地产投资机会。” 

又或者说是两个。 

Haskell称,首先是那些有幸躲过火灾的待售房源。他解释道,“就当前的行情来看,这类住房的交易价格比火灾发生前要低一些,但也不排除市场可能很快出现拐点,届时大批买家将重返马里布。” 

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道格拉斯艾丽曼地产公司提供的第一季度市场数据显示,马里布房屋的平均销售价格同比暴跌27.9%,该季度成交量仅为33笔,较去年同期的73笔相距甚远。 

Haskell并不能确定拐点何时会来临,但他提及了另一个与马里布境遇相似、距其北部90分钟路程的沿海社区蒙特西托(Montecito)。这个富裕社区去年初遭遇了山火和洪水等自然灾害的侵袭,随之而来的大规模泥石流冲毁了当地的道路和基础设施。经过大约一年到一年半的时间,蒙特西托重新赢得了买家的垂青。 

他说:“相比之下,马里布的恢复时间可能更短,因为这里更靠近洛杉矶,而且受灾程度也不及蒙特西托。更重要的是,眼下正值夏季,许多人打算外出度假,马里布无疑是热门选择之一。” 

Haskell称,对于房地产开发商和个人买家而言,第二个机会是购入过火严重的宅基地。由于原有的房屋已经被烧毁殆尽,他们可以趁此机会建造一栋符合自身审美和需求的全新住宅。

他表示,一些前业主之所以选择撤离,是因为他们投保的额度不足,而且无力承担重建房屋的高昂费用;另一些人则不愿苦苦等待漫长的施工期,而宁愿迁居他地。此外,在当地政府和加州海岸委员会(California Coastal Commission)的推动下,重建过程更加简便,而且审批流程也大为缩短,这为买家提供了一个千载难逢的机会,使其能够比以往更快地打造属于自己的梦想之家。 

洛杉矶东部社区极具增长潜力 

当被问道如何预测洛杉矶楼市的未来走势和新兴的热门社区时,The Agency新开发项目业务部主管Daniel Stevenson表示,所有迹象都指向了同一个方向:东部地区。 

Stevenson说:“近年来,在靠近海岸的西部社区和地处洛杉矶东北郊的帕萨迪纳及周边社区,我们看到众多新开发项目拔地而起,房价也迅速攀升。如今,这种楼市热潮开始向中心地带回流,洛杉矶东部的大部分社区就表现得十分强劲。” 

其中,最为抢眼的当属银湖社区(Silver Lake)。根据The Agency提供的数据,2019年5月该社区的销售价格中位数较去年同期飙升18%至116万美元,现有住房存量仅能维持不到三个月。 

Stevenson称,独户住宅是一个不错的选择。与此同时,他认为银湖社区近十年来的首个豪华公寓项目Vica也将大受欢迎。这个即将竣工的楼盘由The Agency代理,包含31套售价在50万5000美元到240万美元不等的共管公寓,户型从温馨舒适的一居室单元到附带私人屋顶平台的三卧三浴顶层单元。

他说:“洛杉矶拥有巨大的发展潜力和升值空间。在这里,步行友好的社区环境备受推崇。”他指出,银湖社区恰好具备这一特征,而且遍布高档餐厅和夜生活场所。 

格伦代尔(Glendale)、华盛顿山(Mount Washington)、鹰岩(Eagle Rock)和阿特沃特村(Atwater Village)等与之相邻的其他东部社区也值得关注,当地的物业类型以略高于100万美元的独户住宅为主。此外,西好莱坞东部的人气居高不下,那里汇聚了不少时尚餐厅和日渐扩张的科技公司,比如流媒体巨头Netflix。 

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Stevenson称,对于预算在100万美元以内的买家,他比较推荐西亚当斯(West Adams)。近期,健康快餐连锁店Sweetgreen和奢侈品寄卖店The RealReal双双宣布将总部迁至西亚当斯。 

Karon对此表示同意。他说:“在包括西亚当斯、里莫特公园(Leimert Park)和杰弗逊公园(Jefferson Park)在内的多个社区,中产阶级化的浪潮正如火如荼地进行。但不得不说,这些地方的住宅建筑无可挑剔,而且紧邻四通八达的地铁线,因此房价势必还会上涨。” 

在卡尔弗城附近的观景公园(View Park)和鲍德温山(Baldwin Hills)等社区,视野成为吸引买家的重要因素。 

Karon说:“这些社区的景观视野可能比Bird Streets还要好,您能眺望好莱坞标志、市中心风光和壮阔海景,但房价只有热门街区的十分之一,可谓是洛杉矶最具性价比的居住地。” 


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来源:环域居
责编:Zoe Chan

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