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2019多伦多商业地产回顾与投资展望|居外专栏

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2019-06-13  来源:居外原创

进入到2019年,世界经济添加了更多的不稳定因素,多伦多地产投资将放到哪里,才能获得更好的回报?在2018年加拿大的商业地产经历了一些调整,依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年,预计公寓类住宅的开发,有望在众多商业地产的投资门类中,成为一个持续而强劲的增长亮点。

1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年

在过去十年,加拿大公寓类住宅的开发,一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。

根据地产市场投资分析公司JLL的数据,2018年,多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年,却远低于国际通行惯例,房屋空置率在5%至10%的合理区间,仍然处在极低的水平。

Source: JLL

而就交易量而言,2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计,由于供应紧张继续推高租金,2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境,加上围绕租金增长的乐观情绪,促成了多户型住宅价格的空前上涨。

就总体而言,2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋,9,289套,总额超过了23亿加币。

目前,大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套,并且这一均价常年来基本呈现递增之势。

而根据多伦多地产局的官方数据,大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550,000/套。可见在公寓开发领域,投资利润空间相当丰厚。

2、投资展望:2019公寓开发前景精彩可期

根据JLL的统计,2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street,总额达$154,440,000,共572套公寓,每套均价$270,000。而建成后,预计平均每套单价最高的物业,则是位于多伦多市区的41 - 45 Spadina Road,共24套,总价$20,950,000,平均每套高达$872,917。

而就目前来看,在2019年,公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。

首先,公寓市场的供应尚不足以满足需求。

根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据,从2012年到2018年,加拿大家庭每年增加家庭25万户左右,这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位(1.6%)。

而土地的紧张,以及加拿大政府对土地开发的严格监管,也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。

由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论(Ease of doing business index),加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如,审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天,而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因,也导致市场供应不足的问题,不可能会在短期内改变。

著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论,在住宅、零售、工业,办公室几个主要的商业地产投资门类中,加拿大住宅的单位风险回报居于最高。

因此,对房屋基本需求的扩大,以及市场供应的不足,会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。

其次,加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。

由于美国和加拿大的经济关系相当密切,美国处于50年来经济发展最好的时期,2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%,而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%,这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。

目前,加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月,实现连续6个月的增长。而在今年四月,净增岗位更是超过10万,实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。

再者,大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。

今年5月,加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage(皇家地产)和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司,进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题,而在多伦多,这一比例为68%,居全国之最”。因此,多数受访者表示,更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低,首付也较低,因此更符合购房者的条件。

另外,在同一项调查中,全国有48%的首次购房者表示,自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业,即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多,则达到了59%。因此,相比大面积,但较为偏远的独立屋,位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。

而且,此间针对首次购房者父母的调查信息,也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示,那些首次购房者的父母,其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋,并在2023年之前购买一套面积更小,价位更低的房产。这意味着在未来几年,公寓市场,除了首次购房的年轻人外,很可能还将多出140万的潜在买家。

最后,多伦多的建设,及安省的前景也有利于公寓开发。

目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前,已经有6个项目正处在设计和发展阶段,另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。

这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路,以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期,这些项目在投资基建、促进经济的同时,也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。

3、其他商业地产门类——土地,工业、零售及办公室

相较公寓开发,在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半,和涨跌互现的现象。

根据多伦多地产局的官方数据,2019年第一季度的租赁市场,除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外,其他门类均有不小的提升。但在租金方面,只有工业用地上涨了12.2%,其余均有所下滑。

而在出售方面,三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面,除了零售业之外,工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。

决定商业地产投资前景的因素,除了政府政策导向外,土地的供应量,人口迁移的走向,和与人口相匹配的交通配套设施,都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省(人口占全国38.64%)的首府,不仅是最大的城市区(有642万人),还有最大的机场,最多的高速路,最完善的交通网,再加上最多的新移民和人口流入,这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位,精通房地产专业的可靠人士,能为这种投资保驾护航,定能获得更理想的回报。

 

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