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加拿大商业物业租赁、买卖注意事项 | 居外专栏

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2019-04-15  来源:居外原创

越来越多的华人开始着手寻找合适的商业投资机会或开自己的店面或公司。那么,在加拿大租赁与买卖商业物业有哪些值得注意的地方,是您应该提前了解的呢?今天,嘉德就跟您简单聊一聊加拿大商业物业租赁、买卖相关的问题和注意事项。

商业物业类型有哪些?
加拿大的商业物业通常可以分为以下几种类型:
办公室Office
仓库Warehouse
上居下铺(全部面积都按商业属性)
独栋物业Free Standing这类物业由于本身占地面积很大,往往可以提供充足停车位。改扩建的潜力也很大
商铺铺面Unit


商业物业,租好?还是买好?
一般来说绝大多数的投资人一开始会选择租赁而不是直接买下物业。
首先,租赁办公室无疑降低了初期的成本投入,为公司保留足够的储备资金抵抗风险。
其次很多投资人在开始投资或经营公司时对公司未来的发展规模、经营重心等问题并不十分清楚,在未来可能会转移公司阵地、扩大公司规模。选择租赁可以更方便在公司以后的发展中随时进行调整。

商业物业价值的衡量
作为商业物业,与普通的住宅物业在衡量市场价值上有很大不同。商业物业的衡量一般是用租售率来衡量。比如说一个10,000sf的商场,如果租给散户每尺租金$300/sf,商场总价值$3,000,000。但如果租给了银行,可能租金就达到$500/sf,商场的总价值则达到 $5,000,000。一般商业物业的最好租客就是政府机构,其次是银行,大公司行政总部。这类租客往往非常稳定,十年、二十年续租不走是经常的事儿。第三类租客才是各类商业企业。而零售业和小型公司是最不稳定的租客。

选择商业物业时需要注意什么?
1、停车位Parking。经营公司必定需要考虑到公司员工或客户停车的问题。关于固定车位Reserved Parking的数量,First Come First Serve停车位的数量都需要考虑到。
2、商业标牌。是否允许挂广告牌,可以挂牌的位置,大小,字体,基本颜色,是否需要交费等。
3、商业用途Use。对于会造成污染、噪音等环境影响的商业。
4、可营业时间。对于非独栋的商业物业来说,大楼或商场早晚营业时间,周末节假日是否可以营业,下班时间以后是否允许你单独使用自己的租赁单位,水/电费、空调、清洁费如何调算,都是要在合同中写明的。
5、保安系统。银行、金铺、艺术品店等商业,会有特殊高标准的保安系统要求。
6、货车卸货口。对于涉及大宗货物转移的商业,是否有合适、充足的货车装卸空间很重要。


商业租赁的费用计算方式
1. Gross Lease,毛租金或总租金计算租约。 租客每个月付给房东固定金额的房租,而不需要另外支付其它费用(地税,管理费,保险,common area charges)。
2. Net Lease,即以净租金计算的租约
Net Lease又可以细分为:NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中,租客需要支付所有的费用,承担所有的责任,而房东只需要负责收支票。这样似乎对租客有些不公平,所以这类租约还是比较少见的。
而我们平时所说的Net Lease,其实指的是NET/NET Lease,也是目前最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外,还需要交T.M.I. 即地税,管理费和保险费,或是现在逐渐流行的T & O (Tax & Others)即地税及其他。
Net Rent净租金有两种形式。一种是按月计算,另一种是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent,即以基本租金加额外租金计算的租约
一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent(有时也叫做 Minimum Rent)基本租金外,租客还需要承担部分Building的运行成本。
4. Percentage Lease,百分率租约,即按收益的一定百分比计算租金的租约
Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的Minimum租金再额外加上超过固定营业额一定的百分比。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。

责编:Adam Chen

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