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居外看点:西雅图高架桥一带的地产“神话”

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2019-04-12  来源:居外原创

踏入2019年,西雅图市交通进入了新局面。使用了66年的阿拉斯加高架桥在1月11日停用,取而代之的是四车道的99号高速公路隧道,该项目耗资至少33亿美元,已于2月4日通车,连接Sodo区与南联合湖。在阿拉斯加之路高架桥终於倒塌之前,该地区飙升的房地产价值的淘金热正在全面展开。

在科尔曼渡轮码头(Colman Dock)对面,有两栋物业讲述了旧高架桥沿线房价上涨的故事。

距离海滨的一个街区之外:以建造哥伦比亚中心而闻名的多产开发商马丁塞利格(Martin Selig)花了4400万美元买了一座连接到高架桥的百年残旧办公大楼,并计划把它拆掉并建造一个18层的高层建筑以作办公室和公寓项目。隔壁,一位东海岸投资者花费5000万美元购买和翻新另一座老化办公楼,并让当地游戏公司大鱼游戏(Big Fish Games)将其总部迁至那里,然后业主以1.86亿美元转售房产。

在北面的另一个街区,冈萨加大学(Gonzaga University)在2015年被一位斯波坎慈善家遗赠停车场,他们与国家开发商达成协议,在该地点上建造一座17层的公寓大楼。 大学认为这块土地太珍贵,於是不出售而是选择收取定期租金。

现时正在发展的西区大道地带不是十分悦目:它嘈杂,被笨重的高速公路包围,还布满露宿者的帐篷。可是在几个月之内,它将拥有对艾略特湾(Elliott Bay)、西雅图和奥林匹克山脉(Olympic Mountains)一览无馀的美景。而在几年内将发展成可步行到海滨公园的地方。

最新的行业数据显示,拥有“翡翠之城”美名的西雅图已经摆脱长达数月的低迷态势。此前豪华物业的售价中值曾在六个月内暴跌13%,房屋销量也大幅下滑。一些人甚至预测,当地楼市恐遭灭顶之灾,大批技术工作者或将逃离作为微软和亚马逊诞生地的西雅图,转向美国南部和东部沿海地区的新兴科技产业中心。但在今年1月和2月,西雅图的房地产经纪人报告称,他们正忙于接待络绎不绝的看房客户,而且春季销售旺季也比往年提前到来。因此,如果您打算趁市场放缓之际投资置业,眼下正值最佳时机。

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在过去五年内,在高架桥的四分之一英里范围内发起了大约20多个重大项目,还有更多项目正在进行中。建筑商说,不管高架桥的命运如何,很多这些项目都会发生,因为这个城市经历了这个十年的整体经济增长以及该地区可开发地块的稀缺。毫无疑问,持续商讨了大约十年的高架桥迁拆已经加速了该地区的价值上涨。

物业价值飙升59%

总体而言,根据金县评估员办公室的数据分析,2011年以来,高架桥四分之一英里范围内的商业物业评估价格飙升了59%,而该市其他地区的商业物业价格上涨了38%。根据CoStar提供的销售记录分析,高架桥附近建筑物的中位数销售价格增长速度也是该市其他地区商业销售的两倍。 办公室和公寓的租金在高架桥附近的增长速度超过了城市其他地区。

与大多数投资热潮一样,最后可能得出一个更有活力的地区,有更多的工人丶居民和商店,而且公寓和办公空间的价格也更高。

业主以多种方式回应了这些飙升的价值观。有些人已经兑现了:塞利格项目位於雅可比(Jacobi)家族的土地上,该家族拥有温德米尔房地产公司(Windermere Real Estate)。其他人则在更短的时间内翻转了他们的财产:自2006年以来,约有40名土地所有者购买了滨水区的房产,没有对该房产进行大量工作,然后通常在几年内将其出售。 那些短期投资者以比他们支付的价钱高出中位数1,100万美元的价格出售他们的房产。

根据CoStar数据的分析显示,自2011年以来,在高架桥四分之一英里范围内的房地产销售额总计达70亿美元。这比拆除高架桥丶投资更换隧道并建造新的海滨公园和长廊的实际成本高出30亿美元。高架桥附近的一处物业平均每11天售出一次,其他人则利用这个机会重建土地或翻新现有建筑。

在第二大道和斯图尔特街,距高架桥两个街区,古德曼房地产(Goodman Real Estate)在2012年以970万美元购买了一块空地,并建造了Viktoria公寓大楼,据报导成本为9500万美元。2015年,该公司以1.3亿美元的价格将房产出售给房地产投资公司Benedict Canyon Equities,在交易成本之前获利2500万美元。

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哈德逊太平洋地产公司(Hudson Pacific Properties)在2014年花费了5800万美元购买在南景街高架桥旁边一个完整的街区,理由是有机会建造一座“新建的办公楼,面向即将改善的阿拉斯加之路海滨。”它很快就做到了这一点,并且很快就完成了该地点上的其他现有建筑—将该区的总评估价值从2014年的2500万美元提高到今天的1.31亿美元。

赶上淘金热的尾班车

作为西雅图历史滨水协会主任,伊瓦尔(Ivar’s)总裁鲍勃多尼根(Bob Donegan)一直在紧贴高架桥周围地区的变化,他说,高架桥的拆除以及即将於2023年完工的7.12亿美元公园项目是一个“改革”。

多尼根在几年前将54号码头的Ivar’s Acres of Clams物业出售时,亲身经历了预期的狂热。 虽然有一些人因为与高架桥相关的施工而打退堂鼓,但其他人,包括最终的买家,“将其视为在最新的价值提升之前进入市场的机会。”该物业的评估价值略高於1000万美元,而在2017年售出近4000万美元。

不只是投资者支付更多费用:2009年以来,在高架桥四分之一英里范围内租赁公寓的成本飙升了72%(相比之下,整个城市为63%),每月的租金增加约为2,400美元。根据CoStar市场分析师贾里德卡德里(Jared Kadry)的数据显示,2009年以来,办公楼租金在高架桥附近增长了42%,而整个城市则为31%。

西雅图贝尔敦的埃斯卡拉(Escala)顶楼公寓,享有西南朝向,配有高挑的10英尺混凝土天花板、中央照明灯具、全新的宽板裂痕橡木地板、路创(Lutrons)自动系统和2,000平方英尺的奢华生活空间,包括2间卧室、2间浴室和超大书房。主卧和次卧均配备了步入式衣柜。公寓还设有高档名牌厨房、柏蒂尼(Pedini)橱柜和超大岛台。您可从一整面落地玻璃窗户欣赏一望无际的水景,同时尽享有五星级便利设施。房价约¥1,609万。
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今天的业主将通过城市为海滨附近地区(称为LID或当地改善区)提出的新房产税来偿还一小部份股权收益,以支付即将来临的海滨公园和长廊的费用。业主提出反对意见后,从2亿美元谈判到1.6亿美元的税收对於中位商业地产所有者而言,这意味着一次性税收为5,900美元,而对於典型的公寓所有者则为1,900美元。

虽然高架桥将被一条繁忙的地面街道所取代,这条街道将在一些海滨以南地区达到8个车道宽。目前高架桥的拆卸工程已接近尾聲,今年年内将会开阔港湾的视野——这种美不胜收的佳景绝对蕴藏进一步吸引外地企业和投资者的力量。


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资料来源:西雅图时报、西雅图在线、西华报
责编:Zoe Chan

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