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在日本,比婚房更刚需的竟然是? | 居外专栏

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2019-04-04  

前几天,某售房平台对北京、深圳、上海、杭州、南京、武汉、重庆、合肥、郑州、长沙、苏州、西安共12个一、二线城市,近千位18-50岁的女性群体在其平台上房产交易分析后发现,2018年,女性买家占比达47.9%,几乎“逼平”男性购房者,而相比之下,2014年时该比例仅为30%左右。

74.2%的女性买房时没有接受伴侣的资助,其中45.2%接受了父母资助,29%能完全凭一己之力买房。数据显示,我国的单身女性年纪越长,越有购房意识。

在30岁以上的单身大龄女性中,47.1%的人已经购房,其中全款购房者达到三成以上,有二套房的占比也达到了23.4%,买房的单身女性表示能够感到更有安全感。

这份数据报告超出了很多人的想象,一度被推至微博热搜。可见如今我国大城市的单身女性对于结婚必须购置婚房已然没有过于硬性的要求了,她们往往能通过自己的努力购置房产。

在日本,人们对于婚房也没有太多执念,比婚房更刚需的其实是写字楼。

在经济景气顺利恢复的大背景之下,东京市场对于写字楼的需求十分旺盛,需求量又创新高。2018年以“东京中城日比谷”(位于东京千代田区)为代表的新完工大型写字楼的出租面积约为60万平方米,猛增至2017年的3倍。

仲量联行发布了2019年1月末东京A级写字楼的空置率及租金水平,空置率仅为0.9%,相当于入住率达到了99.1%,时隔27年再次升至98%以上。

截至今年3月,东京中心5区(千代田、中央、港、新宿、涩谷)的空置率已大幅低于被视为供求均衡标准的5%。

*小科普:

日本房地产行业商务写字楼的分级体系

日本的房地产行业将商务写字楼分为A、B、C三个级别,主要的几家房地产开发公司有各自的标准,细节上各家虽然有一些差异,但是在主要原则上是基本一致的。

判断A级写字楼的定义一般为:位于东京都心5区及周边地区、楼面面积共达1万坪(合33060平方米)以上、标准层面积990平方米以上,基础楼层面积300坪以上(合990平方米)、房龄15年以内(大规模改造过的除外)、配套设施满足相关标准,天花板高度2.7米以上,个别空调,高水平的抗震与环境性能的房子。

 

2018年,东京都心的五个区的大型写字楼新增供应22.8万坪(约合75.38万平方米),达到了过去10年的峰值,租金以年率8%到9%的速度不断上涨。

但尽管如此,大部分写字楼依然没有空房!以扩大经营规模为由而搬迁的企业络绎不绝,许多新建大楼甚至在竣工前就达到了百分百的入住率,就连今年才会完工的新建大楼约7到8成都被租客内定了,二次空置的问题正被顺利解决,市场的焦点已经转向了2020年至2021年完工的大楼。

供应超过需求,空室率低、租金上涨,种种迹象表明,目前东京就业人数正在增加,且随着日本工作方式改革的推进,越来越多的企业搬迁和扩张的动向突出。  

*写字楼供不应求得益于企业大量迁移 规模扩大

2018年各企业扩大经营规模的欲望仍然旺盛。对企业的迁移理由进行了统计。“人员增加/业务扩大”连续4年位列理由排行榜榜首,并且,在2018年的调查中因该理由迁移的企业占比与上一年相同,均占到了整体的46%。

过去东京中心大型写字楼的主要用户是金融机构等大企业,随着经济扩张这些企业不断增加分支机构。现在用户范围扩大至IT企业和地方性企业等,新用户吸收了增加的办公面积,大型房地产公司将建造能让入驻企业高效工作的有吸引力的办公室,以应对企业的需求。办公室的需求方从此前核心的金融机构扩大至IT和游戏企业等。 

排在迁移理由第2位的是“集中分散的办公地点”,所占比例为37%,与上一年保持相同水平。

越来越多的企业选择将分散在各处的办公地点进行集中,将分散在同一栋大楼中的不同楼层的办公地点整体迁移到一栋大型写字楼的同一层的情况。

2017年,能自由选择座位、和各种企业进行洽谈的“共享办公室wework”进入日本市场。2018年12月底东京中心5区用于共享办公室的使用面积预计达到7万4200平方米,增至2017年的2.7倍,这相当于2018年新增大型写字楼使用面积的1成多。

排在第3位的是“提高业务效率与便利性,对工作方式进行改革”。以此为迁移理由的企业占了15%。2018年日本企业的关键词之一无疑是“工作方式改革”。如今生产年龄人口((注:指15~64岁的劳动力)减少,生产方式日趋多样性,两大趋势日益明显,众多企业采取应对措施迫在眉睫。

古河电气工业公司将入驻预计于2021年4月竣工完成的东京站站前常盘桥项目A栋(临时名称)。据称,公司即将迁入的常盘桥项目A栋写字楼中设置的是不设固定座位的新型办公室,此外还有满足多样需求的办公空间,以促进业务效率的提升及同事间的交流。

另外,此次调查还在迁移理由中加入了“吸引人才”一条。在劳动力不足问题日益明显的大背景之下,为了留住优秀人才,将会有更多的企业在选择办公地点时,会更注重写字楼级别、地址、周边环境等条件。

 

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