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中国机构投资者纷纷撤资,美国房地产市场好景不再? | 居外专栏

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2019-03-21  来源:居外原创

黄晓珠-700x190

自2016年下半年以来,中国投资者的海外投资金额大幅下滑。据《华尔街日报》的报道,预计该趋势将会在2019年继续。

美国房地产市场真的迎来挑战了吗?

2016年,中国投资者的投资金额高居美国房地产海外投资者首位。根据《卫报》报道,中国投资者在2016年之前的5年共向美国的住宅及商用房地产行业投资了超过$1,000亿美元。但随着2016年下半年中国开始对外汇额度进行严格把控,中国对包括美国在内的海外房地产行业的投资额大幅减少。

参考 Real Capital Analytics 的数据,2018年第三季度,中国投资者在美国出售逾$10亿美元房地产,只买入了$2.31亿美元的房地产,这是中国人连续第二个季度成为美国商业地产的净卖家。

此外,根据CBRE世邦魏理仕的调查结果显示,2018年有67%的投资者对海外投资无意向,而2017年时,该比例为45%。

中国投资者对于美国房地产热度降低,难道美国房地产市场真的好景不再?

答案是:不!

 不得不承认,由于资金控制的原因,美国房地产市场中来自中国的大额机构投资者在慢慢减少。

同样来自《华尔街日报》的报道,Real Capital Analytics 称,在欧美房地产市场上,中国投资者的数量只占其中很小的一部分。因此,虽然中国大额机构投资者在美国房地产的投入金额大幅减少,使交易总额受到影响,但整体交易的活跃度并没有被影响,交易数量仍然旺盛。

其次,中国的大额机构投资者虽然撤退,但中产阶级个人投资者逐渐增多。根据 CNBC (美国全国广播公司财经频道)的报道,中国的中产投资者越来越多地涌入美国房地产市场。与大手笔的机构投资者不同,这些中产阶级投资者选择购买低价、可贷款的美国房地产。美国媒体 Business Insider 则称,中国的中产阶级仍将美国视为资产最为安全的避风港

在中资投入金额占比下降后,来自加拿大和新加坡的投资者迅速补位,占据美国地产界海外投资金额的80%。2018年第二季度,来自海外投资美国房地产的金额接近300亿美元,创下历史第三高的成交金额记录。

为何美国能够持续吸引海外投资者的目光?这是由于美国有极强的经济以及基本条件。

首先是就业。美国经济继续扩张,国内生产总值 (GDP) 已于2018年超过2万亿美元。2018年第三季度工资和薪金增长3.1%,是十年以来的最高水平。美国在2018年创造了260万个新就业职位,而2017年为220万个。此外,美国出现了半世纪以来最低的失业率3.9%,实现了全民就业。这样强劲的就业数据会持续到2019年。例如,高盛就预计美国失业率将在 2019年底降至3.25

其次是人口。房地美估计,在未来十年,美国年轻人将会组成约 2,000 万个新家庭。美国拥有超过8,000万年龄介乎18至34岁之间的居民 (又称为 “千禧一代”),该人数比年龄介乎35岁至51岁之间的居民多出1,460万。其中,千禧一代占首次置业人口很大部分,并且推动房屋需求。而人口增长是住宅建设的根本动力

为何美国能够持续吸引海外投资者的目光?这是由于美国有极强的经济以及基本条件。

首先是就业。美国经济继续扩张,国内生产总值 (GDP) 已于2018年超过2万亿美元。2018年第三季度工资和薪金增长3.1%,是十年以来的最高水平。美国在2018年创造了260万个新就业职位,而2017年为220万个。此外,美国出现了半世纪以来最低的失业率3.9%,实现了全民就业。这样强劲的就业数据会持续到2019年。例如,高盛就预计美国失业率将在 2019年底降至3.25

其次是人口。房地美估计,在未来十年,美国年轻人将会组成约 2,000 万个新家庭。美国拥有超过8,000万年龄介乎18至34岁之间的居民 (又称为 “千禧一代”),该人数比年龄介乎35岁至51岁之间的居民多出1,460万。其中,千禧一代占首次置业人口很大部分,并且推动房屋需求。而人口增长是住宅建设的根本动力

最后是建筑活动。目前,美国的建筑速度不足以满足需求。近十年来,美国的房屋建成量很低,但人口增长相对强劲。截至2018年第二个季度,大约还差250万个房屋单位才能满足长期的房屋单位需求。美国对于建筑活动的需求依旧旺盛,未来还有很大的增长空间。

综观以上各点,虽然中国机构投资者淡出了美国房地产市场,但对美国房地产造成的影响是微弱的。由于中国中产个人投资者的增长、其他海外投资国家的增长,以及美国房地产市场自身的强大增长动力,在接下来的时间里,美国房地产还有更多进步的空间。

 

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