最近刚好有客人来咨询关于加拿大房产增值税相关的问题，我们发现很多人甚至很多在加拿大已经拥有物业的人，又或是一些入行不久的地产经纪都不是很清楚。今天借这篇文章好好跟大家聊聊加拿大税务居民和加拿大非税务居民卖房时关于增值税的那些事儿。
在开始讲卖房相关问题之前，首先，我们要弄清楚一个简单的问题：
什么是加拿大居民，什么是加拿大非居民？
其实很简单，按照字面上理解就可以：
持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。
什么是加拿大税务居民，什么是加拿大非税务居民？
简单的理解就是，每年向加拿大政府报税的就是税务居民，不报税的就是非税务居民。
但是很有意思的是：税务居民不一定是居民，同时居民也不一定是税务居民。
按照加拿大税法，年满18周岁的非居民1年在加拿大居住超过183天就可以申请报税号成为加拿大税务居民，以留学生和持工作签证在加拿大工作的的人居多。
有些人原本是加拿大居民，后来离开加拿大去其他国家发展，为了不将全球收入向加拿大政府交税也可以向加拿大申报成为非税务居民。主要是一些去其他国家发展的加拿大公民。
自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值税？
加拿大税务居民的自住房（Principal Residence）在出售时可享受免增值税的福利，加拿大非税务居民不存在免增值税的福利。
加拿大税务居民可以选择一套属于自己居住的房产申报为自住房。物业类型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。
业主需要向税局提交T2091表格申报该物业作为自住房。表格链接如下：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html
当加拿大税务居民卖出其自住房时，可享受自住房免增值税的福利。申报该物业的销售情况。表格链接如下：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html
根据加拿大税务局（CRA）2016年颁布的新规，从2016年1月1日之后卖掉的自住房必须在下一年向CRA申报才能享受增值免税政策，在申报时，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，买进卖出年份，房屋地址，居住时间等等。如果您忘记申报，您可能会面临罚款数千元。
留学生和拿工签在加拿大工作的人卖掉在加拿大的物业不用交增值税？
是的，只要是加拿大税务居民，并且卖出的房产为自住房（Principal Residence）就不需要缴纳房产增值税，留学生和持工签的业主也是加拿大税务居民，所以也可以享受免增值税的福利。
投资房的增值税交多少，怎么交？
加拿大税务居民的投资房（非自住房）在卖出时，如果卖出价格高于买入价格就需要对物业增值部分缴纳相应的增值税。资产增值部分的50%计入个人应税所得，在报税时按照个人当年收入的税率交税。
需提交给CRA关于增值税的表格如下：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html
加拿大非税务居民不存在免增值税的福利，也可以说加拿大非税务居民在加拿大拥有的物业只能算是投资房。增值税的计算方式也是将增值的50%计入纳税人当年收入，按照加拿大税务局的个人所得税标准计算所得税。
加拿大非税务居民在卖房之前，或者最迟在 Closing Day 后的10天内要向CRA提交T2062表格，申请 Certificate of Compliance。申报迟了会产生罚款，晚一天罚$25，最多罚$2,500。
表格链接如下：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html
T2062表格中，要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate，但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate，买家律师则必须预留25%的房款（sales proceeds）作为预留税款，放到信托账号Trust Account里面。在向税局交过增值税后会将多扣的部分退还给卖家。（这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿着房款不交税就直接消失了。万一卖家真的跑了，CRA有权让买家代替完税。）
加拿大非税务居民和加拿大税务居民共同拥有的物业卖房时怎么办？能算自住房免增值税吗？
经常遇到一些情况，比如：
夫妻二人共同有用的物业，一人为加拿大居民，一人为加拿大非居民。
父母和子女共同拥有的物业，一般可能子女是加拿大居民，父母为加拿大非居民。
或兄弟姐妹或朋友共同拥有的物业，物业产权上的一个或多个业主为加拿大非居民，其余为加拿大居民。
关于共同产权，如果是夫妻共同有，一方为加拿大税务居民又是自住房，则可向加拿大税局申报免除房产增值税。
其他情况，即使是父母与子女共同拥有的物业，只要有一方是加拿大非税务居民，即使确实是自住房也不能完全享受房产增值税减免。在物业卖出时需要查看当初购买该物业时的律师文件，按照文件里面的产权分配比例来计算。比如父母占物业产权的50%，子女占物业产权的50%，父母为加拿大非税务居民，子女为加拿大税务居民，该物业为子女的自住房。物业卖出时律师会先扣留非居民的父母的50%房产的25%，直到税务局完成清税。子女身为加拿大税务居民，他的50%则可享受增值税免税福利。
这里关于共同产权物业的增值税小编只是简单举了一个比较常见的例子给大家讲解，不同的情况在申报增值税时各有不同，如果大家确实有这方面的疑问还请务必在卖房前找专业的会计师和律师进行咨询。
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