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全球住宅价格触顶 或引发经济危机?

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2019-02-25  

世界各国的住宅价格正在触顶。这是因为中央银行加息导致利率提高,随着低利率下资金流入而上涨的房地産的吸引力降低。部分国家的房地産已转为降价,从已开发国家整体来看,增速为3年来的最低水平。今後加息速度或将放缓,但房地産投资处於过热趋势降温的阶段。如果住宅价格下跌影响消费的趋势在各国産生连锁反应,将成为拉低世界经济的因素。

澳大利亚房价时隔6年下跌

澳大利亚最大城市悉尼的房地産代理商安德鲁·阿纳斯塔西奥(音译)对住宅行情的变化较为悲观,表示“(出售二手房的)拍卖的参与者减少。消费者持观望态度”。

在澳大利亚,2018年7~9月的住宅价格指数比上年下降1.9%。由於移民带来的人口增加和海外资金流入,该国住宅价格指数在截至1~3月的近6年时间里保持上升,但澳大利亚政府2017年要求银行加强住房贷款审查。同时由於中国政府限制资本流出,投资资金也出现减少。

悉尼的住宅楼

居外网有近6万套澳大利亚在售房源,马上看房去

在2015年12月重启加息的美国,住房贷款利率在2018年11月提高至7年零8个月以来最高水平。随着利率提高,上涨的住宅更加难以购买。作为代表性指标的标准普尔/凯斯-希勒房价指数涨幅截至2018年11月连续8个月放缓。

美国达拉斯联邦储备银行1月发布的指标显示,23个主要国家的住宅价格截至2018年9月底比上年上涨3.9%,处於约3年来的最低水平。澳大利亚丶加拿大丶以色列和瑞典已转为下跌。这是3年来首次有4个国家以上同时出现下跌。

澳大利亚加拿大瑞典在1年前上涨10%左右。加拿大央行2018年3次加息丶政府加强住宅限购,结果住宅行情冷却。挪威爱尔兰等涨幅正在迅速缩小。

如果只是过热的住宅价格降温,对消费者来説算是好事。问题在於世界各国央行保持一致步调的货币宽松招致了房价上涨,因此某些国家发生的住宅降价有可能发生连锁反应。

国际货币基金组织(IMF)在2018年4月发布的报告中分析称,40个国家和44个主要城市的住宅价格的联动性正在提高。这是因为,在低利率下为确保收益率而进行分散投资的投资者跨越边境投资了房地産。IMF警示称,“各国的政策制定者不应忽视他国住宅价格异变对国内市场産生影响的可能性”。

投资者的资金正在撤出房地産。美国调查公司EPFR数据显示,以办公室为中心的2018年世界房地産投资净流出106.26亿美元。房地産服务企业仲量联行(JLL)的调查显示,投资东京和纽约等城市的优质办公楼的收益率截至2018年12月降至每年2~3%左右,处於过去最低水平。仲量联行的谷口学指出,“能容忍更低收益率的投资者很少”。

货币宽松的环境持续

另一方面,美国联邦储备委员会(FRB)1月30日提出了暂停加息的方针。住房贷款利率略微下降,从事房地産仲介的美国Modern Residential的科比·拉哈布(音译)表示,样板间的看房者正在增加。但拉哈布也表示,“不知道这种趋势能否持续”。存在於加息停止背後的世界经济减速风险对房地産投资构成逆风。

日美欧的央行将物价同比上涨2%作为货币政策的目标。但是,很多国家没有达到2%,容易倒向货币宽松。三菱东京日联银行的栗原浩史针对风险表示,“越是较早引进通货膨胀目标的国家,住宅价格的波动幅度越大”。

如果住宅降价,背负债务的家庭的负担感将加强。资産价格下跌将抑制个人消费,因此对经济産生的影响巨大。

在日本,繁荣景象也在终结。日本不动産经济研究所数据显示,2018年东京圈的分户出售住宅楼的平均价格为5871万日元,比上年下降0.6%,时隔2年下跌。野村房地産控股的董事木村博行表示,“住宅楼价格逐渐触顶这一认识正在扩大”。

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达拉斯联邦储备银行发布的住宅价格的同比涨幅自2015年初起超过世界经济增长率,而目前则向增长率靠近。在雷曼危机之前,住宅价格的下跌也发生在经济增长率下降之前。


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来源:日本经济新闻

排版:Zoe Chan

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