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消费税增税对房地产有什么影响? | 居外专栏

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2019-02-21  来源:居外原创

  • 和消增税的影响

现在,在日本最被引人瞩目的话题之一是消费税的增税是否会有变动。日本现在是实行8%的消费税,但内阁已经决定2019年的10月分开始增税到10%。不过因各种原因,日本之前已经延期了2次消费税的增税时期。那具体消费税的增税会带给个人以及企业乃至整个社会带来什么样的影响呢?

◆首先,让我们先了解一下日本的消费税的历史。 

这次消费税增税10%是之前在2014年10月份已经做过决定的。由于考虑国内的消费状况等负面影响推迟到2017年4月。2016年6月又把期间延迟到2019年的10月。不过,2019年4月份的日本地方统一选举,6月份的大阪G20峰会,7月份的参议院选举仍然是保留着增税变更的可能性。

◆消费税的增税肯定会有一些正面影响也会有一些负面影响。

《正面影响》

  • 政府税收增多,稳定
  • 避免偷税,漏税
  • 税收增多可以安定社会保障制度的(包括低所得者的教育无偿化等)

面影响》

  • 国民的税负担增多,消费相对减少的可能性
  • 中小企业负担增加,倒产,失业者增多的可能性
  • 恶性循环引起的景气的倒退可能性

不论是正面还是负面,只要是消费税增税,必定会引起很大的影响。

二.消增税和房地

那消费税10%会对房地产价格有什么直接的影响呢?先要理解购买房屋什么时候有消费税。这要看卖主是个人还是法人。

接下来,就讲一下消费税课税时的例子(前提是把现在8%的消费税增税到10%)。

价格影响 

  • 房地价格

房地价格=房屋价格×(1+消)+土地价格

房地产价格是由房屋价格和土地价格构成的。因为土地并不属于消费,所以,也不会存在消费税。房地产价格当中所谓的消费税是房屋价格的消费税。

例如: 房屋价格1000万日元

税率8% :1000万日元×(1+ 8%)=1080万日元

税率10%:1000万日元×(1+10%)=1100万日元

由此可知,消费税由8%提生到10%将会带来20万日元的负担。

  • 中介手续费

中介手续费=(房地价格×3%+6万日元)×(1+消税)

在购买房地产时,客户需要向房地产公司交付中介手续费(中介物件)。

例如:房地产价格2000万日元

税率8% :(2000万日元×3%+6万日元)×(1+ 8%)=712800日元

税率10%:(2000万日元×3%+6万日元)×(1+ 10%)=726000日元

由此可知,消费税由8%提生到10%将会带来13200日元的负担。

除了上述的两个消费税,火灾保险费,贷款手续费,登记时的司法书士费用等也会受影响。

◆消税的经过措施

不只是在价格方面会有直接的影响,而且要注意有关时间的限制。一般来讲,想要适用8%的消费税购买房地产的话,需要支付过户在2019年9月30日之前完成。不过有一些特殊的例外,那就是订购房屋(日文叫注文住宅)。

订购房屋可以高度的实现客户的需求,由于按着客户的所需而建筑设计的房屋。规模/计划不同,所需的时间也有差距。一般在日本从契约订购房屋到过户需要一些建筑的时间。所以,到2019年3月31日完成委托契约的话,即使是过户在2019年10月1日以后,也可以享受8%的消费税。

◆消费税增税的间接影响

为了赶着消费税增税之前购买房屋,在上次的1997年和2014年的增税前,都会有一定的消费者赶着购买房屋,结果形成了增税之前的一定的价格上升,不过增税之后而形成价格和契约件数快速下降的局面。这次的增税也不能否认会有同样的状况发生。

总而言之,在日本本国生活的居民购买房屋(自住用)时,即使是增税也将会享受一些政府准备的减轻负担制度(例如住宅贷款减税制度等)。不过外国投资家则购买以及销售时将会直接受增税的影响,所以,判断什么时候购买以及销售是非常重要的。

责编:Adam Chen

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