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受新公寓带动 大东京公寓租金持续上涨

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2019-02-15  来源:居外原创
        第一太平戴维斯研究与咨询总监Tetsuya Kaneko表示,东京租房市场正朝着积极的方向发展。...

2018年,东京23个区公寓的平均租金同比上涨5.3%,为10多年来最高的同比增幅。2018年东京公寓平均租金较2012年的低点上涨了16%。

来源:Tokyo Kantei

第一太平戴维斯研究与咨询总监Tetsuya Kaneko表示,东京租房市场正朝着积极的方向发展:“平均租金将稳步上升,中央五区会更受欢迎。”根据Savills Japan的报告显示,东京中央五区2018年平均租金比东京23区高出19.1%,这是连续第三年创下新高。

数据还显示,在过去四到屋年内完成的公寓开始出现强劲的租金升值,其价格甚至接近新建公寓的售价。

来源:Savills Japan

这在一定程度上是因为今年上半年,东京市场上10%的房产为新建项目。据Tokyo Kantei统计,2018年东京公寓的平均年龄为19.6岁。在日本,新公寓的价格往往比旧公寓高。

自2014年起,东京23区内新建公寓的销售价格每年都在上涨。与2014年相比,大东京2018年公寓平均销售价格增长了19.15%,平均每平方米销售价格增长了27.6%。

这是日本房地产的症结所在——较为偏爱新建建筑、建筑物过高的年龄成为负担。在这里,对新建筑的渴望不仅仅是一种偏好了:

由于该国建筑经常面临着地震、海啸、火灾等灾难,人们认为永久寿命的房屋是不存在的。日本政府坚持“日本房屋建造可持续30年”的口号,确保房产得以适用。但是他们仅关注房屋的年龄,忽略了那些仍然存在的旧房子。迷恋于翻修重建老旧房屋是一个复杂的情绪,这依赖于对短期建筑技术的不信任以及不断变化的房屋安全标准,当地人偏爱新房的情怀还是值得理解的。

根据PLAZA HOMES的说法,过去的研究表明,用钢筋混凝土建造的建筑物的寿命可达68年至150年,具体取决于其精加工材料和建筑外部的制作方法。从日本法律上讲,钢筋混凝土房子的持久年限为47年。根据日本国土交通省的调查数据,截至2014年,重建公寓的平均寿命普遍为33年,东京和大阪重建公寓的寿命约为40年。

日本房地产经济研究所近日发布了2019年大东京新公寓市场的预测,预计将有3.7万套新公寓出售,比2018年增加0.8%,消费税率增加的影响很有限。

2011-2018年大东京新公寓数量统计及2019年预测数量

来源:日本房地产经济研究所

同时预计,东京23个区的新公寓供应量将保持不变,会有1.6万个新公寓进入市场,东京西部、神奈川县、埼玉县、千叶县的新公寓数量也会有所增加。东京市中心的公寓价格将保持在较高水平,几个大型项目将于今年4月份开始开展销售活动。

大东京房租增长的势头或将会于今年得以延续。随着1月至3月租赁高峰的临近,日本房地产中心指出,一些空置公寓的业主已经开始降低房价,以便能在淡季期间吸引租户。

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参考来源:Tokyo Kantei、日本房地产经济研究所、PLAZA HOMES
撰文:Fern Wang
排版:Zoe Chan

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