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初次在多伦多买房?必看知识在这里 | 居外专栏

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2019-01-30  来源:居外原创

很多朋友可能都是第一次准备在加拿大买房,对加拿大买房流程等总是充满了很多疑问,在这里帮大家解答一些常见的关于买房流程问题。

加拿大的住宅类物业可间单分为楼花和现房

楼花,也就是期房,可分为公寓楼花(Condo)和低层住宅楼花。买楼花对大多数物业投资者来说是一个不错的投资选择,因为是用现在的价钱去买未来的房价增值。而且买家也不需要一次付清购房款,只需支付较小比例的首付款作为投资杠杆。一般都是在1-2年内分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付总房价的20%作为楼花首付款,如果是非加拿大居民则可能需要支付房价的35%作为楼花首付款。

与买楼花相比,现房更加直观。可以随时通过经纪安排看房,买家可以非常直观的了解房屋现状和周围环境。选好房后也可以直接跟卖家确定入住日期。相比起购买楼花少了很多的不确定因素。对大多数华人买家来说,一般买家会支付35%作为首付,剩余是从银行申请的贷款。

加拿大居民和非加拿大居民在买房时有什麽不同吗

首先,外国人或非加拿大居民也可以自由买卖加拿大房地产。

根据加拿大联邦政府《公民法》:非加拿大居民也可以购置、拥有和出售加拿大房产,其要遵守的规定和条件与加拿大居民或公民相同。

根据安省2017年4月推出的新政,非加拿大居民在金马蹄地区购买房产需缴纳15%的海外买家税(NRST)。GGH金马蹄区域包括:Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe,Toronto,Waterloo,Wellington and York。请惨阅下方地图。

安大略省“金马蹄”区域图(图片来自安省材政厅)

 

部分海外买家在满足一些条件后会获得豁免或退税

豁免,满足以下任何一条的海外买家可免交15%的海外买家税。

1、已经拿到安省OINP省提名移民的买家;

2、安省接受的难民;

3、配偶为加拿大公民或永久居民。

退税,一部分海外买家可以获得Rebate退税,就是先交税,之后连本带息返还。只要所购买的房产作为主要住所,并满足以下任意一条,即可申请退税。

1、海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民;

2、海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份进行大学以上学习2年以上;

3、海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

在加拿大住宅类型有比较明确的分类,主要类型有

Detached-House 独立

独立屋是加拿大最常见的住宅类型。一般主要分为Two-Storey Detached-House(二层独立屋)和Bungalow(平房),也包含三层独立屋和一些其他形式的独立屋。

Semi-Detached 半独立

半独立屋是相邻的两个住宅建造在同一块地上,并共享一堵墙。相比于独立屋,同一区的半独立屋价格要比独立屋低很多。

Link 

连屋大多是两层,在外形上与独立屋没有什麽不同,只是两护外墙之间的间隔较小,一般仅能容一人侧身通过。房屋的基础有一部分或者全部与另外一护相连,有的连屋也有两护的车库连在一起的。

Condo-Townhouse 

镇屋的房主拥有自己居住单位的产权,但是要与其他单位的住护共同拥有住宅区内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理,业主需要每月支付相应的管理费。

Attached/Row/Townhouse

排屋和镇屋在外形上没有什麽区别,主要在房屋的所有权形式上有所区别,产权形式上比较自由。排屋的业主拥有自己居住单位的所有权,不与其他单元的业主共同拥有小区内的公共设施,不需要支付管理费,也称为Free Hold Townhouse(无管理费镇屋),一般在价格上也要比Condo-Townhouse要贵一些。

Condo 

公寓这种住宅形式在人口密集的市中心区域最为常见。房主拥有自己居住单位的产权,但是要与其他单位的住护共同拥有大楼内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理,业主需要每月支付相应的管理费。公寓的公共设施一般会比Condo-Townhouse(镇屋)更齐全,例如健身房,游泳馆,公共图书室,等等。

确定了在加拿大的买房意向后,买家就需要专业地产经纪的帮忙了

在加拿大买房与在中国买房不同,在中国买房,不一定要找地产中介,很大一部分情况都是直接跟卖家或开发商谈。谈好交钱就是。

但是在加拿大,买房是个复杂又专业的过程,没有经纪的帮助买家很难查询房源和物业的具体信息。而且加拿大大部分为低层物业(国内也叫别墅…),房屋结构跟国内区别很大,各类房屋、社区的价格差别也很大。如果没有充分了解市场,没有专业人士协助,只是通过私买私卖购房,买方吃亏的情况非常多见。

地产经纪都帮买家做哪些事儿

加拿大地产经纪有义务核实房产相关情况,向客护披露有重大影响的因素,以充分保护客护在房产交易中的利益。作为买家的经纪,主要会帮助买家:

1、详细了解买方要求 :预算、物业类型、社区、学区、结构、买家喜好,目标物业的卧室、车位数量等。

2、在经纪专用系统中寻找符合条件的房源,挑选出合这的物业供买家比对和选择。

3、预约并带领买家实地看房,讲解并回答买家相应的问题,并帮助买家分析总结;

4、比较周边物业的成交情况,查询目标物业的历史成交记录,确认物业具体使用面积(不是所有卖家都会公布准确的物业面积,也有些卖家还会写错物业面积,买家和买家经纪最好在下Offer前花5块钱在系统里面购买以下物业的具体面积,做到心中有数)、惨考物业内部装修的折旧和升级等信息,帮助买家制定谈判策略。

5、代表买家下Offer (买房合约意向文件) 以及准备其他相关法律文件,并与卖方谈判争取以合理并对买家更有利的价格帮助买家促成成交;

6、帮助客人联系或推荐银行贷款人士,协助客护顺利贷款;

7、帮助客人安排房屋检查Inspection,如果房屋出现较大质量问题,帮助客人提出解抉措施,例如要求卖家尽快维修,或降低成交价格等。

8、帮助客人推荐律师办理房屋转让手续、帮助客人联系保险公司办理房屋保险(在加拿大购买物业一定要买房屋保险Home Insurance才能过护,除非是购买Condo类的共管物业才可以在不购买房屋保险的情况下过护)。

9、协助客人联系相应公司开通水、电、气等相关服务,确保交接过程顺利和成交后的跟进。

在加拿大买房,一般买卖双方都各有一个地产经纪,所以一般不涉及地产经纪偏向一方的情况。如果地产经纪为了自己的利益而隐瞒或虚构信息,从而推动双方交易,委托人有权随时起诉经纪人,并索取经济补偿。

并不是物业交接后,地产经纪就不需要再负责任了。如果发现自己的代理地产经纪在自己的物业交易中存在违规行为,即使交易结束多年后,委托人依然有权向相关部门投诉或起诉曾经的代理经纪,并索取相应补偿。

双方地产经纪的佣金由卖方全部承担,买方无需承担经纪佣金费用。

在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(Agreement of Purchase and Sale),通常由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1、基本细节:买家和卖家的姓名,物业地址。

2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3、私人物品的处理,如窗帘、橱房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复Offer的期限。

大家口中常说的购房条件是什麽

一般来说,Offer分两种,一种是无条件的,Firm Offer;一种是有条件的,Conditional Offer。Firm Offer一经签署,买卖双方必须无条件遵守。有条件Offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款,主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不满足买方质量要求时,能拿回定金,并无需承担法律责任。

贷款条件:虽然价格、产权交割日双方接受了,但买方如果未能在规定时间(以五个工作日为最常见)内申请到“满意”的银行贷款,买方有权单方面解除合同,足额收回定金;

验房条件:在规定时间内,买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”,买方有权单方面解除合同,足额收回定金。

管理文件(Status Certificate

购买Condo Apartment 和 Condo Townhouse 时,买方要求想阅读管理公司出具的管理文件。

其它特殊条

买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到Offer中,以免以后发生不必要的纠纷。 有经验的地产经纪人在起草Offer时也会充分考虑到常见的问题,并列举到Offer中保护买方的利益。

Offer 生效后买家需要先交纳购房定金,通常定金(Deposit)是购买价的5%,一般合同约定在双方在Offer上签字同意后,24个小时之内,支付到卖方经纪公司的信托帐护。这个帐护受房地产服务法例的制约,经纪公司不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在Completion Date(交接日)才会支付给卖方。

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸,好去购买家具,了解下房屋内一些设备的使用,检查房屋内状况是否良好,之前卖方答应的事是否做了,谈好的家具是否都在,等等。

交房前1-2天,律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费,土地转让费,地税,等等。

房屋交接日,通常到下午3点以后买家可以到律师楼取到钥匙。一般按照合同,卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意,很可能卖家还在屋里,或是还没搬完家。如果一定要交房日就搬家的话最好提前跟卖家协调。

加拿大二手房交易的过程大概就是这洋,对本地买家和海外买家几乎没有区别。但合同成立之后,在贷款方面各家银行的政策和审核不同,海外买家最好提前多找几家银行的贷款顾问咨询。

责编:Adam Chen

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