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日本空置房免费购 你要不要来接手?

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2019-01-28  
        近日,兵库县穴粟市有一幢在售旧私宅,3室1厅带仓库,售价仅0元。...

或许你会觉得惊讶,但这已不是个例——0元售出(无偿转让)的房子在日本并不罕见,它们被放置在一种叫Akiya银行的网站上进行抛售。Akiya在日语中意为”空置的房屋“。买家只需支付税费和代理佣金,就可以把房子拿到手。据称这些Akiya银行确保购买过程简单快捷,使其成为日本买家和外国人的热门选择。

Akiya银行网站上无偿转让的空置房随处可见

房主们PO上住宅的图片,热情洋溢地描述待售房产有多么瞩目。随着越来越多的低价房产甚至0元房屋在网络上被售卖,Akiya银行成为了热门话题。

房主在售卖网站上竭力推销自己的房产

2013年,据日本国土交通部(MLIT)估计,全日本约有820万(约占房屋总数的13.5%)空置房。这一数字暂有误导性,因为其中包括可供租赁的房屋。

考虑到这一事实,日本房屋出售网站toshihikoyamamoto.jp认为市场上“真正空置的房子”(废弃房屋)约有220万个,报告中的数字令人生畏。根据富士通研究所的数据,到2033年,日本空置房屋的比例预计将超过20%。

全日本与东京年房屋空置率

据《日本时报》等媒体报道,日本境内的空置现象主要集中在农村城镇,但也开始出现在郊区和大城市了。鹿儿岛、高知、和歌山是这些城市中房屋空置的“领跑者”。

为何出现这么多空置房?

首先,人口萎缩和老龄化加剧是一项根本挑战。其次,无论面临购买还是租赁,日本人都偏爱新建房屋。根据MLIT的报告,日本住房中只有14.7%的房屋是二手房,而在美国和欧洲,这一数字是70%-90%——相比之下,日本二手房市场规模更小。接着,废弃房大多位于农村和郊区,并不为那些乐于购买房产的年轻买家所青睐。其次,某些房主不能照顾房产或不想再支付空置房的房产税也是原因之一。

下面一项原因与日本的遗产继承相关:一些土地或房屋的所有者孤独去世之后,较难追查到其遗产继承人。原则上,继承逝者财产的家庭成员必须向政府官员报告所有权变更,并注册新的所有权,但在找不到继承人的情况下,这种所有权登记无法得到妥善安排,政府无权擅自翻新或拆除亡者的房屋。

为解决这一问题,日本政府于2015年通过了一项法律,允许地方政府惩罚那些不拆除或翻新房屋的Akiya所有者。然而,各地政府尚无全权执行此法律,被强制拆除的房屋数量仍然很少。(此外,如果屋主都找不到,政府怎么能惩罚所有者?)

一些政府为解决这一棘手的问题,运行着所谓的Akiya银行,列出Akiya财产,以管理各自城镇空置房屋的供应和需求,同时帮助年轻家庭更容易负担房产。

Akiya银行是日本房屋空置的解决方案吗?

一方面,空置房是日本前所未有的社会问题。但另一方面,这也是一个机会——不仅仅是商机,而是一个重构日本战后住房和郊区问题的机会。它是一种符号,可能是通向美好未来的路径。

对城市来说,Akiya银行也许并非有意义的存在。与其说它是城市的癌症,不如说是城市的荨麻疹——当房子的主人变老离去,房子便会空空如也。

对于日本建设者来说,荨麻疹是一种痛苦的疾病。它需要消耗更多的成本——和街道与学校的建设费用一样多,但是能负担所有费用的纳税人人数却在减少。这使得Akiya银行成为日本城市规划新运动中建设紧凑型城市的推动力:日本城市化的深入,但没有绿化带的概念或城镇范围限制,它的城市蔓延到郊区,稻田与家庭住宅混在一起;随着郊区和村落房屋的衰落,日本的城市化进程也在加快。

此外,Akiya银行也点燃了大批海外投资者的热情。地产代理公司Katitas的总裁Arai以全新的商业模式抓住了Akiya银行带来的机会:”我们直接购买Akiya,花上约几千美元翻新后出售。”在过去两年半的时间里,Katitas已经购买并翻新了1200多所房屋:“向我们出售最常见的原因是继承;当四五十岁的人继承这类房子时,他们可能早就有了自己的房产,于是房屋就这样空置了下来。”

Katitas在一家翻新过的房子前

“我们的买家是想以低价购买好房子的人,”Arail说,“这也许他们是三十多岁以来第一次买房。对于这些之前一直住在租赁公寓中的买家来说,我们的售价比他们之前的月租金还要便宜。”

“不能达成的交易多半是因为没在价格上谈妥,对于其他人来说,或许是由于房屋结构不健全,或是在乡村太远了。在更加偏远的村庄,需求基本为零。”

入手Akiya?你需要的不仅仅是勇气

你可能在买房时获益,但不一定能在卖地产时拿到利润。如果你没有以合适的价格/条件购买房产,就更不用提什么利润了。在欧美,翻新房屋一般是短期策略,在日本却不被普遍流行。

尽管购买Akiya问题重重,但如果把废弃的房子反转成租赁房产,将会有很多机会,你可以在相对较小的风险下获得更大的投资收益。关键在于,废弃房屋的位置:人口基数合理集中的地区投资条件较为优越,偏远城镇就不推荐了。

在“带走”它们之前,你必须考虑到这些:

  1. 额外的费用:税费、代理佣金、装修费;

  2. 房屋若破损严重,或不符合日本现行抗震法,则需拆除;

  3. 房屋安全问题,如火灾、害虫等;

  4. 移除原房主物品需要花费的时间和人力成本;

  5. 不排除原房主突然出现,要求拿回房屋使用权的可能;

  6. 想领取政府翻新补贴?你还需要满足政府规定的一些条件;

  7. 某些黑帮与空置房有关,容易麻烦上身;

  8. 由于购买房屋的属性,可能会遭到歧视或引来自卑感。

还不过瘾?点击看看居外在售日本优质房源,总有一个是你的菜。

 


参考来源:CNBC;《华尔街见闻》;toshihikoyamamoto.jp;FT.com
撰文:Fern Wang
排版:Zoe Chan

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