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英国也来互联网中介?小心入坑哦

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2019-01-03  

我们都知道,在英国如果要卖房子,基本都要找房子所在地附近的本地中介公司。

这类本地中介一般就开在当地的主街上,运营了比较长的时间。 中介里的人对本地房价和需求情况很了解,还有一个他们自己的,对这里房产感兴趣的买家数据库….

但是最近几年,随着互联网的发展,另一种模式的互联网在线地产中介(Online Estate Agents)慢慢开始在市场上起来了….

这种在线中介最大的特点,就是不在全国各地有办公室,而只有一个集中的办公室接待客户打进来的电话。 同时又在全国各地雇佣一些房产经纪人个人,在客户有需求的时候,带客户看房。 而这些在线中介的房源,主要发布在rightmove, zoopla之类的平台上。

而这类互联网中介抢占市场用的最大的特点,就是号称自己收费低。

跟一般本地中介帮你卖房需要收房价1~2%的卖房佣金不同,这类互联网中介通常只收几百镑到一千多镑的固定费用。 也正因为如此,这些在线中介开始在市场上慢慢站稳了脚跟。

目前,在英国,网上中介相对比较大的有下面这7个,如果看他们每两周的新房源数量,可以看出这几家中介的体量。

英国主要中介体量

在这几家里,Purplebricks处于绝对领先地位,在线代理房产占有74.9%的市场份额。第二名是Yopa。

而剩下几个在线中介,相对体量都比较小。

上面这7个网上中介,占据了英国整个地产中介行业4.6%的市场份额。

7个网上中介

对比传统中介动则几千到上万镑的佣金(房价1~2%), 这种在线中介只收几百镑到一千多镑的固定费用,是不是看起来很好?

实际用起来真的是这样么?在英国卖房,到底是选择网上中介还是实体店当地的地产中介(Local Estate Agents)?

我们在这篇里,跟大家简单分析一下

一、对比

1.费用

这也是网上中介和本地中介最大的区别。

网上中介通常收取固定费用,比如Yopa,通常为839英镑(当然,伦敦的一些邮编约为1,140英镑),无需支付额外费用。

而当地地产中介收费是按照房产价值的百分比算的,通常在1%-2%。比如要卖一套价格为£300,000 的房产,按照1.5%收取佣金,就是4,500镑的费用。

以1.5%的百分比为例,只要房价高于5.6万英镑,佣金就会超过839英镑,而价格这么低的房产还是很少的。也就是说通常情况下,网上中介收费相对便宜。

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但是,这里面最重要的一点,是这俩的收费模式。

如果是本地中介,他们的收费模式是后付费,房子卖成功了才收钱,如果他们没有帮你把房子卖掉,是不会收费的(个别会收1-200镑的拍照费和做户型图的费用等)

但是在线中介,则是前付费,且固定费用。 只要找他们签约,就要交这笔几百镑到一千多镑的费用。 之后这套房子究竟有没有卖出,他们就不管了。 卖成了,他们也不多收你费用。 卖不掉,这笔钱也退不回来。

2.推广手段

我们之前说过,网上中介在英国各地没有办公室。 让他们帮你卖房,他们能做的,只是靠自己的网站宣传,以及帮你把房源放到英国几个大网站Zoopla, Rightmove 和 PrimeLocation上。

而不同的当地中介,除了跟在线中介一样把房子放到这几大网站和自己的网站之外。 最关键的,是他们在当地的店面。 在店面办公室的橱窗里,放上房源的宣传,同时接待一些走进来询问房源的客户。

在这些推广手段上,两者存在分歧,

在线中介认为,现在这是互联网的时代了,越来越多的人喜欢在网上自己找房,所以他们只要帮客户把房源全部发到几大网站上,就自然可以找到足够多的客户。

而本地中介认为,这年头还是以人为本。 本地中老年,以及不习惯用网络的人,都还极度依赖这些线下的办公室。 同时线下的接待,人与人的沟通,可以帮助客户找到更满意房子。

3.中介参与程度

理论上来说,网上中介给予卖家更多自由。 卖家可以在他们平台上直接联系买家,甚至可以亲自带买家看房。

而当地地产中介参与的程度更高,有计划地带潜在买家看房。

很多卖家很开心可以自己带买家看房,认为有谁能比自己更加了解自家的房子呢?但是其实很多买家并不喜欢房主带自己看房,倾向于更加专业的房产中介带自己看房,于是近年来,网上中介也推出了带买家看房的服务,当然是要额外收费。

这样的参与程度也跟双方的收费模式有关系,

本地中介不希望卖家和买家接触,因为他们是要房子通过他们交易成功才能拿到佣金的。 如果买房见到卖家,直接绕开中介成交了,那佣金就拿不到了。

反而在线中介,反正已经把钱收到手。 之后无论成不成都无所谓,自然不会限制买家和卖家接触。 最好两人自己把房子谈成了,还能省自己人力。

二,网上中介卖房,真的更划算吗?

相信绝大多数人都有这样一个思路:

认为所有的购房者都会在在网上先找房子,而无论是网上中介还是当地中介都会在网上宣传我的房子,因此无论我用那个中介,结果都是一样的。可网上中介却比当地中介便宜的多!因此我选择网上中介!

然而实际上,在英国这个市场里并非如此。

单纯靠网上平台自己找房的人,跟依赖本地中介找房的人相比,简直少多了!

多数的英国本地人买房,都还是去询问英国本地中介的!

我们给大家看几个真实案例:

案例1

简单地说就是最初这个房主的房子被在线中介给出了一个高估值。 当发现房子无人问津后,房主意识到以后降价。 但接下来6个月里,在线中介只给他找来了3个来看房的买家。 对此网上中介建议他再次降价,比最初定价低个7.5万英镑。

于是卖家忍不了,找到当地中介,同时并没有改变价格的情况下,一周就找到买家卖出去了。

看似当地中介的中介费贵,但比起一直让房主降价的网上中介,能不降价卖房才是房主最想要的。

案例2

这个房主找了网上中介卖房,却几乎没人来看房。好不容易来了一个买家看房,从他的口中房主得知,几乎打不进去电话,没法预约看房,还被网上中介告知这个房子地段不好特别偏…(这个卖房的方式还真是特别…)

后来,房主找了当地中介,一周以全价卖出。

案例3

网上中介就是简单地把你的房子挂在网上,其他的什么也不做…挂了8个月房子愣没卖出去,换了当地中介之后,2周内卖出去了。

案例四

网上中介根本没有客户服务,只是挂着。3个月内就有3次看房,还没卖出去。后来换了当地中介,一周吸引了8次看房,然后就卖出去了。

案例5

这个房主最初也是找网上中介卖房,但4个月里,只有2次看房,房子自然没卖出去。后来他又联系网上的中介,却被非常没有耐心地敷衍…最后建议他们降价卖房。一位买家表示,自己预约了几次看房,都被网上中介取消了。

后来他们找到了当地中介,2天之内有4次看房。

看到这里,想说下自己的经历。之前自己买投资房的时候,作为买家的身份,买到过这类在线中介联系到的房源。 之后直接联系卖家,交易了一套房。

也是因为这次交易给了房产君一个错觉,也就是文章之前提到的错觉,认为现在人们都是在网上看房了。 本地中介的意义已经不太大了。

也正因为这样的错觉,之后有一套房需要卖的时候,我也联系了一家在线中介签了约。 (排名前三的一家)

而签约之后,我的感觉跟上面几个案例一模一样。

在签约之后的2个月里,只有3个人联系看房。

第一个是个专业做地产投资的房东,他们想进行一些改造,后来评估不好改之后放弃了。

第二个来的人完全不介绍自己,约了之后就来把房子前院后院迅速看了一圈,也不说话也没有问我们问题。 前后不到两分钟就走了。 总让人觉得有点可疑。

而第三个人,约了之后没有来,直接没回复了。

最后还是联系了本地的一个中介,房子挂上去了之后,1周就有了3个看房。 有一个买家特别喜欢,2周就把offer谈好定下了。

(怎么选靠谱的本地中介呢? 在平台搜你们附近区域,看租房和卖房房源最多的一家中介,选这种没错)

从这些例子可以看出:

至少在房源的推广上,如今在英国,在线中介的力度还是极其有限。 、

在很多区域,还是依赖本地中介的买家客源,完全依赖买家自己在网上找房来找上门,不是很靠谱。

三、卖出去 VS 以最高的价格卖出去

对于网上中介来说,卖不出去房子是一个问题。

我们给大家看一下网上中介的成功出售率,即使是出售率最高的Purplebricks。 经由他们成功出售的房子,也只有不到一半。而其他的几家,成功率都不到40%

网络中介出售成功率

卖不出去还并不是最大的问题,

最大的问题是,就算卖掉的那些,还卖不出一个好价格….

数据显示,如果只选择网上中介,可能要折损5%的房价才能卖掉…

成交价格对比

而这一点,当地中介比网上中介靠谱得多。一旦卖不出去房,网上中介通常只会一味要求卖家降价,而当地中介则会想方设法把房子按照原价卖出去。

我们再给大家举一个真实的例子:

故事的主人公是七十多岁的Barry和他的妻子。

过去他们住在北伦敦一个4室独栋别墅里,后来孩子们都长大了,离开了,老两口也想搬到伦敦市中心居住,毕竟市中心有他们喜欢的剧院,画廊和餐厅…而住在北伦敦,要开车45分钟到1个小时,实在是不方便。

于是他们卖掉了北伦敦的4室独栋别墅,暂时租住在伦敦市中心,摄政公园和Marlybone的交界处的一个两室公寓。

搬到伦敦市中心,仿佛给Barry和妻子打开了新世界的大门,不到一分钟就能到摄政公园散步,随时可以和朋友们在玛丽波恩的繁华街道上约饭,他们感觉一切都很棒,除了每个月的租金很贵…

思来想去,他们还是要在伦敦市中心买房。

预算是220万英镑–250万英镑,要求有:2个卧室(其中一个是带卫生间的套房);一个车位;生活便利。

当然,如果能满足这些条件就更好了:3个卧室;现代建筑;步行可以抵达摄政公园和玛丽波恩。

于是,他们开始在网站Rightmove,Zoopla和Onthemarket上自己找合适的房源,他们觉得自己可以找到,因为他们觉得所有的房源都在网上。

搜索的范围就是他们正在租住的这一片,因为他爱上了这里的生活。

可找来找去都没有合适的房源,这种情况持续了好几个月,老夫老妻甚至还因此吵架,关系恶化…

在这期间,一个当地的地产中介带着Barry去看了很多房产,并与他有了一定的相互信任关系。

这个中介了解Barry想要什么样的房子,了解他迫切想买房取代目前的租房情况。

有一天,这个中介给Barry打了一个电话,说摄政公园北边有一个合适的公寓,认为他可以考虑。

其实,这个公寓Barry之前在网上看到过,但因为位置不符合步行到Marlybone的要求就没考虑。但中介坚持要让Barry去看一下,因为这套房子几乎符合了他的要求,并告诉他公寓门前的公交车站,只需要11分钟就能抵达玛丽波恩。

而这个看似不起眼的信息,直接改变了Barry对这套公寓的看法。他们决定去看房。

这个公寓位于4楼,共有3室,其中包含一个套间,有地下停车场,价格合适,阳台俯瞰摄政公园的壮丽景色,他们一看就爱上了,最终买下了合适的房。

从这个真实案例中,可以看出,当地中介比网上中介好在哪:

网上中介只列出基本信息,Barry看到了,但认为不符合要求就排除了。

而当地的房产中介,对房源了如指掌,同时也了解购房者的需求,巧妙地推荐,就成功地卖出,有了皆大欢喜的结局。

四、相比网上中介,当地中介有哪些优势?

1.买家更有针对性

对于卖房来说,卖家真正需要的是一个强大的本地买家数据库。能不能把这个房子最大限度的让对这个区域感兴趣的买家知道,成了中介真正的竞争力所在。

而在这一点上,对比网上中介和当地中介。

比如,在剑桥出售的价值50万英镑的房产

线上中介线下中介对比

左边是在线中介,右边是本地中介。

在线中介虽然在全国都有房源,但是真正在剑桥附近的却零星不多。 而本地中介虽然只在剑桥有房源,但是当地房源简直密密麻麻。 而对这些房子感兴趣而联系他们的本地买家,自然要多得多。

有了这个资本,他们就更有底气联系潜在买家,壮大自己的本地买家数据库。

与此同时,因为对本地市场的充分了解,他们可以提供更合理的定价建议,通过多带人看房提高潜在买家的竞争意识,最终成功以可能范围内的最高价格出售房产。

2.动力更大

对于很多当地房产中介来说,通常是如果卖不出去,就没有任何费用(’No sale no fee’ )。而这一点也会给当地中介更大的动力。

他们会想尽一切办法帮助房主卖房,这样才能拿到1%-2%的佣金。

3.陪同看房,多看房

相比网上中介,当地中介手握更多合适房源,可以带领潜在买家看更多符合预期的房产。

如果一个客户对网站上的一个房产感兴趣,当地中介通常会推荐同类的,符合要求的更多房产,带领买家去看,无形中提高了成交率,因为如果只看一个房产,买家不满意可能就离开了,而看多个房产,买家满意的几率就更高。Countrywide的数据显示,63%的买家并不会购买自己看的第一套房。

五、究竟什么情况下,可以考虑用在线中介?

这么一篇看下来,似乎在线中介真的一无是处了?

其实也不能绝对。 房产君仔细想了一下,确实在几种情况下,可以考虑使用在线中介。

1 在卖方占主动的地区和时机,用在线中介。在买房占主动的地区和时机,用本地中介。

我们都知道,买房与卖房无非是个供需对比的关系。 一个地区如果是卖方市场,意味着房源紧俏,而盯着想买的买房更多。 这也就意味着,除了本地中介外,在网上盯着这个区域的买家也更多。

在这些地方,只要是价格合适,且没有硬伤的房源,通常放出市场上之后都会被买家争抢。 这种地方,就可以考虑先放给在线中介,这样成交可以省中介费。

时机同理,最近两年的脱欧不确定期,市场上买房的需求相对比较冷淡。 如果回暖至2015年那样4-5个买家抢一套房的情况,那也可以考虑用在线中介。

相反,如果是买方市场,买家占主动,当地房源多,买家需求不足的区域里,那就更需要本地中介的“推销”能力。 才能帮你更好的把房子出手。

2 对中介费敏感,但是对卖房时间不敏感的人。

正如文章所说,在线中介的优势无非是收费低,但是卖房找到买家所需要的时间比较长。

如果卖家对中介费比较敏感,不想出太多的中介费,或者要卖的房子比较贵(比如卖200万镑的房子,本地中介费可能要花掉3万镑,而在线中介只需要800镑),而买家本身对于卖房的时机比较“佛性” — 不急着买,有人想出这个价就卖,没人出价就放着。

那这种情况下,也可以考虑使用在线中介。

但是话又说回来,真正要买这种几百万房子的买家,更多的可能还是需要人与人的沟通和人脉。

如果在一个买家需求小于卖家需求的地区,或是贵的豪宅,又想省中介费而如此佛性的卖,能不能卖出去,这可能还很难说。

因此,

要让在线中介能在英国更好的崛起,可能还需要一个经济爆发,买家抢房,房价暴涨的周期吧..

从表面上看,网上中介的费用低于当地中介,而且都会挂在网上出售,很多卖家就选择了网上中介。但其实,网上中介只是把信息一挂,就等着电话而已,而当地中介因为掌握强大的当地房源和当地买家数据,因此更有竞争力。他们不断带潜在买家去看房,无形中也给了买家一种暗示,“这套房很抢手”,因此当地中介能在可能的范围内,卖出高价,而不是像案例中的网上中介一样要求房主降价。

一份价钱,一分货这个道理在房产中介行业中也适用。看似中介费贵了,但房价卖的高。房子卖得出去还是其次,关键是要尽可能高价卖出去。

在线中介不是不能用,而是也要看卖房具体地点的买家的需求以及时机。

 

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

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参考来源:英伦房产圈
排版:KYRA WANG

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