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首次置业者看过来,一口气读完,澳洲买房不再难!

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2018-10-16  来源:居外原创

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧,拍卖清空率一直停留在60%以下,不过目前也是首次置业人士入市的好时机。

对于首次购房的买家,几乎是非常事宜:

  • 房贷利率虽然上涨,但依旧处在历史的最低点
  • 悉尼房价从去年6月至现在小幅下跌,跌幅5.6%;墨尔本从去年11月至现在跌幅3.5%
  • 投机者离场,许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望,竞争少了很多
  • 卖家预期更加合理
  • 银行依旧偏爱首次置业者
  • 出现一些楼花抛售转售,或许可以“捡漏”

这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题,也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字,可以只看我们的一句话回答。当然,最省事,安全的做法,是联系我们专业的贷款经纪。

1. 我需要多少存款?

“那得取决房子多少钱”

一般来说,购房者至少需要房价10-20%存款加上5%的其他费用准备金。

例如,购买价值50万澳元的房产,意味着您在申请房屋贷款之前至少需要5万澳元的储蓄存款,加上2.5万澳元的其他费用。(如果申请人的贷款能力不足,那么将需要准备更多的存款)

对于贷款比例(LVR)超过90%的借款人,大多数,并非所有银行都有真实存款(Genuine Saving)要求,也就是说借款人的账户里要有3-6个月的总额为房价5%的存款。

不过对于首次置业者来说,如果存款不足,不妨将目光转向楼花而非现房,以房价的5% 或10%就能锁定房子,并为自己争取到1-2年筹措资金的时间(最长8年)。

除此之外,买家也有其他选择参考,例如通过父母或亲属赠与的钱(Gift funds)来凑够剩余资金;或通过担保贷款(guarantor loan),即买家父母通过他们的房产作为抵押担保,帮助卖家申请贷款。

2. 购买房产需要支付哪些费用?

“比您想得多一点点”

除了首付外,还有很多“隐形”费用。

假设现在您在新洲买了个50万澳元的房子,交了10%的首付。我们一起来看下除此之外,您还需要交哪些费用:

  1. 印花税(Stamp duty)

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中,印花税大约为18,300澳元。

  1. 律师费(Conveyancing Cost)

澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成,律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在800-1500澳元不等。

  1. 贷款机构费(Home Loan Fees)

贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费 (最多900澳元)。一些贷款机构为了吸引客户,会免除这些费用。

  1. LMI房屋贷款保险(Lender’s Mortgage insurance)

当贷款比例超过80%时,会有LMI保险费用产生。随着贷款比例越大,保险费用会越高。在此例中,假设贷款比例为90%,LMI保险费用大约为9,000澳元。

  1. 房屋检查费用(Inspection cost)

在买房前,建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实,另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子,检查费用大概在400澳元左右。

  1. 市政费(Council rate)

市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用,用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大,也和您房屋的占地面积有关。一般为每年1,000-1,500澳元不等。

  1. 搬家费(removal cost)

请专业的搬家公司帮忙搬家,可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置业补贴及印花税减免吗?

“得具体情况具体分析”

关于首次置业印花税的减免,从新州政府网站我们可以看到:2017年7月1日后,从之前的总价55万(及以下)的房产,首次置业印花税全免,到总价65万(及以下)就能全免,而房屋总价在65万与80万之间则是部分减免。

其次是首次置业补贴,在新洲,对于价值不超过75万的买地建房,首次置业者可以申请1万补贴;对于已经建好的新房,价格要低于60万才能拿到1万补贴。

那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢?基本上来说,有如下规定:

  • 至少有一个申请人应持有永久签证,或是公民。
  • 每位申请人必须年满18岁。
  • 物业的总价值必须低于上限金额。不同州都有不同的房产价值上限。
  • 购房者及配偶在2000年7月1日之前从未在澳洲拥有过任何住宅地产的所有权
  • 从未在澳洲任何州申请过首次置业补贴
  • 在该房产交房一年之内入住,并且连续居住满 6个月或以上
  • 两人或以上联合购房,至少一人是澳洲永久居民或公民
  • 购房者只能以个人形式购房,不能以公司或信托形式购房

4. LMI银行保险费用大概是多少?

“不是每笔贷款都要付”

好,首先什么是LMI(Lenders Mortgage Insurance)呢?从字面上看,这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说,LMI在贷款比例超过 80% 时会产生(少数银行在贷款比例超过90%时产生),因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。

LMI费用不是线性计算的,通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高,保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司,也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借(LMI Capitalisation)。

举个例子:如果您想买个价值50万澳元的房子,准备贷款45万澳元,这时候您的贷款比例是90%,LMI数额大约是5,000澳元左右。在选择LMI Capitalisation后,您实际所收到的贷款额将会是445,000澳元(45万澳元 – 5千澳元)。

那有什么办法可以避开LMI保险费吗?

第一,有少数银行提供90%不许支付LMI的贷款产品;

第二,专业人士贷款90%可免除LMI(如律师、银行家、会计师、工程师或医生等);

最后,也可以通过父母担保来避免这一费用。

5. 需要准备哪些文件?

总的来说,银行需要您提供如下几个类型的文件:

身份证明:

  • 中国护照或澳洲护照
  • 澳洲驾照或photo ID

收入证明:

  • 工资单或雇主信
  • 纳税申报表(Tax return)或评估通知书(NOA)
  • 会计师信(如果您是自雇佣人士)

资产证明:

  • 银行存款证明
  • 赠与信(以确认您的父母或近亲会给您赠予购买房产的押金)
  • 定金收据(如果已付定金)

负债信息:

  • 信用卡账单
  • 车贷、个人贷款及助学贷款(HELP/HECS)等
  • 短期债务,如Afterpay或Zippay等

在准备文件时,请确保所有文件都是最新的。

因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候,很大程度上依赖于这些文件的准确性。

6. 我该选择哪种房贷产品呢?

现在市面上提供房贷的金融机构有很多,可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候,最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如:

  1. 是否想要额外还款吗?
  2. 是否想要在贷款的同时,留一些钱应急吗?
  3. 是否需要更好的估价或更低的利率?
  4. 是否会考虑对冲账户套餐贷款还是简单的basic home loan?
  5. 网上银行或手机app使用便利是否重要?
  6. 是否一定需要银行有分行服务?

房屋贷款是一项大的经济决定,在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您,欢迎免费咨询My Home Loan专业的贷款经纪团队!


责任编辑:Zoe Chan

 

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