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国外房产投资,GDP增长率真是靠谱的衡量参考吗?

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2018-05-28  

随着国内房地产调控的逐步深化,国内炒房客的发挥空间进一步缩小。他们其中很多人将视线转移到了国外房产,横扫美英、澳洲等发达国家以及东南亚。

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东南亚等国家GDP增长飞速,当地房价自然水涨船高。难怪国内房产投资者把目光投向了这些成本低、潜力大的价值洼地。

但是每个国家国情不一样,判定一个地区是否值得入场,国内通用的经验不一定可以简单移植。这里边既有看得见的陷阱,也有看不见的思维误区。

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1 .GDP增长率高必然导致房价上涨?

一个经济体的发展程度与本地区的房价有非常大的正相关性。但是很多房产投资者没有专业背景,加上现在投资热多是发展中国家,数据相对透明度不高,很多人都是跟风投资。

所以只有一个评判标准:GDP增长率。增长率高说明有发展潜力,房子一定会升值啊。而且投资要趁早。

从GDP增长来看,柬埔寨2014年增长率达到7%,超过台湾、日本、马来西亚、新加坡,和中国7.4%相差不远。2015年增长率7.3%,超过了中国(6.5%)。

 GDP增长率反映一个国家和城市的经济发展潜力,这算是一个公认的观点。但是也存在一定的风险。

例如在上个世纪80年代,广西北海市被列为沿海开放城市之一。小平爷爷南巡之后,北海引来大量资本,经济发展形势一片大好。在9项主要经济指标中,北海综合成绩位列全国十四个沿海开放城市第一。后来中央加强宏观调控,北海的经济却奇迹般地迅速崩盘。最大的原因就是北海主要依靠房地产投资拉动,发展十分畸形。

柬埔寨的首都金边这两年就像一个大工地,诸多国际资本涌入,不断刷新这里的天际线。

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2 .投资型驱动城市的增长动力

出口、投资、内需是拉动经济发展的三驾马车。柬埔寨金边掌握着本国大部分经济,主要是一个投资驱动型的经济体,外商直接投资达到了柬埔寨全部投资的72%以上。

和当时的北海相似,柬埔寨也是投资型驱动,它的内在增长动力是什么呢?

柬埔寨作为一个承接全球低端制造业的转移地,经济发展是否健康取决于这几年的进出口有没有持续顺差。因为国际贸易是对外的,房地产是对内的,顺差就说明劳动生产率等方面有所提升,能通过国际贸易赚到钱,如果逆差就需要警惕了。

来自国际货币基金组织的数据显示,柬埔寨连续三年贸易逆差。有习友会说,中国宣布改革开放之后,经济一直持续增长,但是也有11年之久的贸易逆差,直到94年以后才保持稳定的贸易顺差。

那是因为当时中国出口多为农产品、低端工艺品,其附加值低,进口的又多是昂贵的生产设备和科技产品,这些设备的引入会暂时扩大贸易逆差,但它们将在未来产生巨大效益,长远来看是有利的。

所以对于柬埔寨这类正走在农业国向工业国转型路上的地区,关键还不在于逆顺差,而是投资结构。

一个最新数据显示,柬埔寨在2016年收到了超过20亿美元的外国直接投资,其中5.39亿美元投资于银行,3.9亿美元投资于制造业,3.7亿美元投资在了房地产和建筑业,2.32亿美元投资于农业。

可见房地产业并不是一支独大。外商投资相对均衡,并不纯粹依靠房地产拉动,有着自身的发展动力。

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