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美国房价走势图 2018年美国会出现房价泡沫吗?

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2018-05-15  

2017年美國房市的銷售速度、競價程度和需求增速屢創歷史記錄,這種市場的持續繁榮不僅僅讓投資者們蠢蠢欲動,也不禁讓人擔憂:2018年會出現房價泡沫嗎?

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2017 年,美國住房市場庫存非常的緊張,待售房源數量從2011年以來持續地減少。2017 年底,待售房源較上年減少了 12%。這主要受強勁需求(尤其是美國年輕人買房的需求)、緩慢的房產建設和房主售房意願下降等綜合因素的推動。新住宅建設速度雖然在逐步增長,但速度不足以顯著地緩解當前的庫存緊張。

和去年情況相似,供應量將仍然成為2018年市場走勢的重要指標。雖然年底全國庫存有望小幅回升,但持續三年的供應量短缺仍將使房屋銷量下降以及價格上揚。

美國大環境良好,經濟持續提升。美聯儲聲明:明年美國經濟的發展速度將會更快,失業率繼續維持在較低水平。基於穩定的就業和持續上漲的居民可支配收入,以及活躍的商業投資,美聯儲將貨幣政策收緊,使利率提升。

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自2008年的金融危機以來,中央銀行已第5次進行利率上調。政策的制定者表示,美聯儲計劃在2018年和2019年分別加息3次和2次。雖然月供上漲對投資者們來說是糟糕的,但從大局來看,正是因為該動作限制了部分購房者入場,才緩和了房價的上漲幅度,使市場能夠健康穩定發展。

房貸審核嚴格和貸款比例下降。貸款價值比(Loan-to-Value) 是貸款所占房屋價值的比值,反映了借貸市場的謹慎程度和規範性。

美國房市在08年之所以受到重創,主要源自於政府大規模鼓勵人民購房而導致的銀行及其它貸款機構借貸要求放寬,為原先不符合條件的“次貸者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮動型貸款。

由於後期股市的復蘇和利率的升高,次貸者的房貸壓力越來越大,到最後不得不通過房產拍賣退出。法拍屋的大量增多不僅僅拉高了供應量,也冷卻了房價上漲熱度。由於再無法從房市中謀取暴利,投機者們紛紛退場,而這又進壹步促使供應量上升,最終導致了房價暴跌。

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需求實際存在,房價必定上漲。十年前房屋需求源於人為政策造成的房貸垂手可得,而如今住宅需求則主要來自人口和移民的自然增長。當前價格的升高並不像過去那樣依靠短時間需求的迅速膨脹,而是供應量短缺導致的供小於求。

在展望未來趨勢時,投資者既不要光憑“價格持續上漲”來判定泡沫是否存在,也不要盲目地依賴經濟周期,應該從整體經濟環境、政府貨幣政策、供需改變源頭等多方面考量,留意美國房價走勢圖,理性作出決策。

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