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菲律宾房地产投资百问百答 | 菲律宾

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2018-05-07  

菲律宾投资前景光明,投资者选择的投资方式也多种多样,开公司、建厂、商务贸易、投资房产等。对于投资菲律宾房产需要了解哪些政策法规及常见的问题有哪些呢?

菲律宾房地产投资百问百答 | 菲律宾

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外国人可以在菲律宾购买房产吗?

答 :可以, 基本要求只需要护照,部分开发商要求有支票本。对于外国人买家没有身份的要求,游客即可买房。

是否永久产权?

答 :和国内的70年产权相比,菲律宾的房产是永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁,可以永久拥有。

外国人购买房产的数量有限制吗?有什么样的限制?

答 :有,外国人不能在同一项目内拥有40%的占有率。

外国人在菲律宾可以购买哪一类的房产,是否可以买别墅?

答 :根据当地法律,外国人只能购买公寓,不能购买土地和别墅。部分菲律宾开发商把别墅项目做成公寓楼的手续,也就是说和公寓楼一样有房产证,但是没有地契。这种情况同样受限于40%的外国人份额。但是优势是所有业主共同所有包括项目所有的全部公共设施所占地。

是否有公摊?

答 :无公摊面积,购买面积为实际使用面积。这一优势很明显,也就是说菲律宾的80平方米,只是相当于国内的100平方米。

外国人拥有菲律宾土地的方法有哪些?

答 :外国人可以通过三种方式拥有土地。第一种方式,通过购买乡村俱乐部的股份;第二种方式,通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾土地。第三种方法,与菲律宾人结婚,这是能够直接拥有土地的方式。

外国人投资收益汇出菲律宾受限制吗?

答 :根据菲律宾宪法,所有的投资者和企业被赋予如下的基本权益和保障:

撤回投资的权利:外国投资者拥有将投资清算收益及初始投资时所用货币按即时汇率汇出的权利;

汇回收益的权利:外国投资者具有将投资收益按即时汇率折算成初始投资时所使用的货币汇出的权利。

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公寓占有土地的类别有哪些类?

答 :分为Lease hold(土地是租的)和Free hold(永久拥有)两类。

公寓拥有者与公寓项目占地的关系是什么?

答 :如果是永久地权(Free hold)公寓拥有者共同拥有公寓项目占有的土地。

外国人可以租用菲律宾的土地吗?

答 :可以。一次租期最长50年,可以在期满后再续租25年。

农用地可以转为商业用地吗?怎么转?

答 :可以。菲律宾土地是私有的,农用地转商用地需要报政府审批。转换的费用不是很高,费率与所在城市及土地状况有关,如有些沙滩转换成度假村的转换费用为每平米20元人民币左右。

对外国人出售公寓有什么限制?有没有如加拿大等地、国内的一些限制。

答 :没有。与菲律宾人一样。菲律宾没有限购,限制转售的法律。

外国人投资菲律宾的资产安全吗?

答 :菲律宾建国以来几乎没有发生过没收个人财产的事件,无论对菲律宾人、还是外国人。菲律宾法律对个人财产充分保护。

菲律宾对于个人房产怎么保护的?

答 :菲律宾宪法规定保护私人拥有的合法财产,没有任何人以任何理由剥夺个人物业等私人财产。

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菲律宾房产潜力?

答 :菲律宾房产,一直是在稳定升值,而且近年来,菲律宾经济发展态势良好。最近3年每年都有至少15-20%的涨幅。菲律宾房产,值得长期持有。无论是自住,出租保值增值都是不错的选择。

同时,由于菲律宾离中国近。因此,管理此资产相对比较容易,而且成本较低。

菲律宾的商业铺面有投资价值吗?

答 :投资菲律宾的商业铺面需要谨慎。好的铺面一般为开发商长期持有,很少对外销售的。一般的铺面,投资价值不高。菲律宾炎热,较少人会顶着烈日逛商店,大部分人愿意到大型购物商场里购物休闲避暑。基本菲律宾也少有开发商会销售铺面。

公寓的出租收益怎么样?

答 :马尼拉的房屋目前处于供不应求的状况,出租回报率很高。在马尼拉的公寓的租售比在8%左右。很少有低于5%的,有些甚至高达12%。

菲律宾买房需要装修吗?

答:绝大多数的菲律宾楼盘都是精装或者简装的状态,也就是说厨房的橱柜,抽油烟机,水龙头;天花板,地板;厕所的洗脸盆,下水道,马桶,淋浴都是开发商做好交付的,如果没有个人要求高要重新装修的情况下,买了家具家电即可入住。

物业一般提供哪些配套和服务呢?

答: 大部分的新楼都配有室内或者室外游泳池,健身房,儿童活动室,会客厅,多功能大厅,桑拿淋浴间。部分大楼甚至于备有电玩间,电影放映间,瑜伽间,台球桌,spa,图书馆,佣人定时打扫等服务。 所有物业都是免费提供给业主使用(部分多功能厅要付费使用)当然这也是为什么菲律宾物业管理费昂贵的原因。  大部分大楼都有24小时轮值的工程师为您提供单元内例如马桶堵塞,水管破裂, 更换灯泡之类的小维护问题。

物业费用多少?

答: 每个小区的物业费用都不一样,便宜的可能6-7块人民币每平方每个月,贵的高达15-18人民币每平方。由配套设施,单元数量的多少而定。部分楼盘的物业费如果一年提前付,可以享受10%或者一个月免费的优惠政策。建议外国买家可以一年付一次,减免遗忘被罚的情况出现。

菲律宾公寓楼的保安如何?

答:菲律宾的公寓楼都有大量的保安,在人员出入方便管理相对严格。每一个业主都必须登记入住人员的个人信息,家里司机和保姆的个人信息和无犯罪证明。业主的常用车辆也要登记申请专用贴纸才能自由出入。如有来访客人,必须经保安通过有线电话和业主合适访客身份方可放行。

写字楼的投资价值怎么样?

答 :写字楼在菲律宾是非常抢手的,马尼拉几个中央商务区的写字楼空置率长期低于3%。租售比在6%左右,租期一般是三年以上。出售的写字楼项目极少,大部分都只租不售。

菲律宾的学区房有投资价值吗?

答 :中学入大学的制度与中国情况不同,教学质量高的中学都是私立学校,菲律宾上得起私立中学的孩子的家里大多雇有专职司机接送,“择校”与菲律宾不太有关系。不过,菲律宾几所好大学周边的学区房有一定投资价值,菲律宾大学基本都不提供学生公寓。

外国人怎么购房怎么分期付款?

答 :菲律宾一手楼大多是期房,一般实行分期付款3-5年不等。订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等。余下的分期付款,分期付款的方式有三种,第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票,在支票上填写不同的日期和金额,交给开发商,开发商到期去银行兑付。第二种,与开发商签订协议,由开发商定期到你的开户行扣款。第三种,从海外银行定期汇款给开发商,这种方式不常用,汇款成本高。

外国人怎么汇款到自己在菲律宾的银行账户上?

答 :汇美元到自己在菲律宾的披索账户上,到账的时候自动按当时的汇率结转成披索存入自己的户头上。

如何银行开户?

答 :菲律宾法律规定需本人亲自到银行,持2个有效证件。可用护照和SRRV。现在银行反洗钱政策严格,大多数大银行都要求外国人有居住身份的才可以开银行账户。

在买卖税收上对外国人有什么特别的规定?

答 :没有。与菲律宾人一样。

客户买房应支付的税费?

答 :过户费合同总价的0.75%;

印花税,合同总价的1.5%

房产税,单房至5房,2万-5万比索每年

注册费,金额较小

 交房和过户是否同时?

答 :业主将获得永久产权证,先交房,在过户,相差大约90个工作日

是否要买保险和Closing Fee?

答 :无

出租是否需要纳税?

答 :如果要报税,就需要纳税。

一般个人的房屋出租,很少有人报税。根据目前情况,房东不纳税。国际大公司出资租高端公寓给高管居住的情况下,往往需要正式发票。这种情况下需要报税,纳税。个人租赁合同一般不会要求正式发票。

在菲律宾生活成本如何?

答 :总体来说,比国内一线城市低。但是租金高,电费高,通信费用比国内略高。如果要雇佣菲佣的话,每月600人民币,包吃包住。司机一千多人民币。

牛奶和食品质量可靠,可以放心食用。

而且,菲律宾制造业不是很发达,从国外进口的货物比较多,质量相对不错。

 


来源:滨屿移民

排版:Shelly Du

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