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华人精英深度剖析特朗普税改对加州房市的影响 | 居外专栏

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2018-01-31  来源:居外原创

关于特朗普税改对美国经济、股市和房市的影响,市面已经有诸多分析文章,有的唱好,有的叫衰。我想在此说说我个人的观点和预测。

最后的税改方案共有1097页,页数之多连很多议员在投票之前也不会仔细阅读,我认识的人之中大概只有一个硅谷精英读过。由于篇幅有限,我在这里也只讨论最重要的几个改变。如果有此前读过税改方案文章的可以直接略过这部分。

1、以前单身报税,免税额是$6,500,夫妻合并报税免税额是$13,000;现在单身报税,免税额是$12,000,夫妻合并报税免税额是$24,000。

预计因低收入不用交税的人从44%增至47%,此举留钱在人民口袋,不仅刺激消费,更鼓励低收入者更多参与工作而少拿政府福利。

2、美国个税跟中国个税一样都是渐进制,它分为七档,如果夫妻合并报税的话,大部分家庭税率都会降低1-4%,只有两个收入阶层保持不变,而单身贵族年收入$157,500-,700的个人上升2-4%(很多富裕城市白领精英属于此列)。

3、以前遗产税个人免税额是560万,夫妻免税额共1120万,遗传税率是18-40%,现在两个分别加倍至1120万和2240万。

遗产税是税上税,美国人在交了联邦税和州税各种税收入大概去掉了至少一半之后死后遗产还得交18-40%,简直是抢钱了。减税法案原本有一条八年后完全废除遗产税,在两院最后通过的合并法案中这一条已经被删除了。

4、新税法鼓励多生孩子。以前一个孩子每年退钱(tax credits) 1000元,现在加倍为2000。如果夫妻合并报税年收入少于$24,000,有四个孩子,这个家庭不但不交税,联邦政府还給该家庭每年8000元补助。

5、如果你有房产,以前每年所付物业税(property tax)可以算作联邦所得税的个人收入基数,现在最多只能减掉1万元。很多人觉得这条对投资房产的人不利,让我们来看看实际状况怎么样。因为各地物业税不同,让我以我所在的加州橙县为例,我们的物业税率在0.95%,假设你买100万的房产(这是此地区平均稍贵的单个single family house的价格),你每年应交的物业税为9500,还在1万元以内。你会说:那我要是买得稍微豪华点呢?即使你买的豪宅在2-300万,看起来要多交1-2万元,但实际上因为新的税法前述几条的夫妻减免额多$11000、普通家庭假设两个孩子补助增加$4000,以及个人所得税的减免,你基本也能抵消这个多出来的钱。

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6、以前贷款100万以内的利息可以抵税,现在你贷款75万以内的利息可以抵税,75万以上的不能抵税。对于美国大部分地区,这都不是问题,因为房价不高,对于富裕地区,这可能导致有些疑虑。仍然以加州橙县为例:假设你买100万的房子,一般首付20-30%,假设你首付20%,你贷了80万,你每年有5万贷款的利息是不能抵税的。这部分钱可以用减税多出来的夫妻个人额度、孩子补助额度和个人所得税的减免来抵消。当然如果你愿意多付点首付,这就更不是问题了。这个政策有个吊诡之处是很多人不知道的:你投资的房产并不在此列。此话怎讲呢?就是这里的减免指的是自己住房的贷款利息减税减免,你投资房产用于买卖或租赁的贷款利息是可以作为成本计入的,因而是可以在最后算个人收入时抵消这一部分的。当然,如果你是外国人在美国买房,就根本不存在这个贷款利息抵税的问题。

(另外加州政府也在提请一个bill,意欲抵消此项规定。会不会通过,我持疑。如果万一通过,只会对加州人民更加有利。但我对此法案的通过并不乐观。如果以后通过,我会再撰文详细給各位分析。)

7、529教育储蓄账户以前只可以适用于大学,现在也可延伸至从幼儿园开始的私立、公立和教会学校,额度为1万元。这条政府有意支持和帮助上私立和教会学校的家庭。

8、取消奥巴马键保的强制性,健康年轻的公民可以选择不买保险,意欲保护低收入人群陷入被迫医保的赤贫。

9、企业税从最高35%减低至21%,而为了鼓励在海外设厂的企业的回归,把没有交过美国税的现金转回美国,它们只需要交8-15.5%的税就可以了,连21%都不用交。此举将彻底贯彻特朗普“雇美国人”的美国优先的原则。估计会有大批现金会回流美国,在美国投资,实现特朗普“让美国再次伟大”的美国梦。在我写此文的今天,2018年1月17日,苹果CEO库克对ABC News讲他要把海外的钱拿回美国投资建厂,预计将缴纳380亿美元的税給政府。他承诺在5年内将在美国投资3500亿美元,创造2万个工作机会。

这次税改是美国有史以来最大的减税,此前最大的减税是里根政府1981年,他的减税政策带来的经济繁荣实际上一直持续到小布什时代。而特朗普此次的减税力度比里根时代还要大,对于美国经济的提振是显而易见的,每季度创造的就业机会比之前一年的还要多,股市道指和纳斯达克指数自特朗普执政以来已创70多个历史新高,道指一年上涨了31.1%,纳斯达克指数上涨了31.4%,全美房价平均上涨了7.5%,加州涨幅还要超过这个数。随着经济政策的进一步宽松和基建的大规模开展,美国就业人数还会进一步增大,消费信心也会进一步上升,市场将会迎来更大的繁荣。

税改以后,富裕程度更高的加州的房地产走势又会如何呢?

1、市场适度调节

75万贷款利息免税额的调低和物业税最高1万抵税的设定,仍然会让加州房产投资者产生疑虑和困惑,专家预测在2018年前几月市场销售增长会放慢,市场自会做它的数学加减法,和调节人民的预期。最终,经济的发展、工资的上涨及可自由自配现金的增多,会給市场强大的信心,市场会再度走强。

2、房屋供应仍然不多

2017年房产库存是相当缺乏的,当年年初专家预测2016年房屋供应紧张的状况将会见底,然而来自美国最大的房产网站Zillow的数据显示更加低迷:房屋供应截至2017年11月底在12个月内下降了10.5%,而中介Redfin显示,2017年底有653,347个房产供应,而在2010年同期这个数字为967,604。有很多乐观估计认为房屋供应不足只是暂时的,2018年肯定会好转,更多的人可能乐意卖房。但由于土地价格成本、工人工资和建材的持续上涨,可建设房屋土地面积的减少,和对于房屋密度的限制,我对于新建房屋以增库存持保留态度。

3、价格上涨会放缓但不会停止

从我们近年对房产的实际投资和专业数据两方面来看,北加和南加好的地段价格均涨势惊人,而全美的房屋价格已经持续上涨了23个月。2017年1-10月,Case-Shiller全美房屋指数上涨了5.92%。专家预测2018年房价仍然会上涨但会趋缓,大多数人估计在涨幅在4%,我认为由于经济的强健发展,实际只会高于这个涨幅。这个趋缓并不是对经济的悲观,而是因为美联储将在一年内加息3次;而缩表又为美元回流提供了机会,所以这个加息对房产带来的不利将会冲淡。

4、买房和租房的对决将毫无悬念地向租房倾斜

远远大于工资涨幅的房屋涨价的速度,令一些潜在的购房者由于支付能力不足,已经转为高价房屋的租赁者,在加州这个倾向尤为明显。一个夫妻双双工作且有孩子的家庭已经负担不起在旧金山市区买一套仅可蜗居的小房子了,那里的房子至少以数百万起计。他们只有移向周边的湾区(bay area),但由于通勤不便,很多单身贵族或年轻家庭被迫选择高价在城区租房。而在南加(以橙县为例)的房子出租的速度也越来越快,租金涨幅也在快速提高,显示出租市场的需求巨大。同时,千禧一代(Millennial)开始购置房产。80后结婚生子步入房产市场。实际上,单身的千禧一代比上辈人相比更倾向于拥有自己的房产。

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5、房贷将再三加息

2017年美联储已经开始加息,房贷利率也开始上涨。专家预计2018年美联储会加至4%-4.5%,虽然这个程度的利率比2017年的利率要高得多,但仍然在历史低点。

综合以上,可以看出由于特朗普减税政策、基建、大幅减少各种法规对经济的束缚,以及鼓励海外资金回流、增加就业等多项举措,全美和加州2018年的就业率会大幅提高,消费者信心增加,从股市对于未来经济非常强势、一再推高的预测可以看出美国的经济仍然会继续走强,虽然有房贷利率上涨、部分税改条款对买房者形成压力,2018年房价上涨也许会放缓,但由于房源有限,涨价仍会继续。由于经济走强,如果没有意外,特朗普可能会连任总统,八年特朗普经济强势回归并不是多么难以想象的事,而这样的结果,即使是对于反对他的人,无疑也是个重大的利好,如果你拥有或志于投资房产、股票或者任何一个实业的话。

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由罗文经营的兰登湾地产公司(Lantern Bay Realty)是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司,拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展,但他们并没有因此忘记邻邦传统友好价值。兰登湾地产不仅依靠高科技,还高度注重客户的个性化要求,对快速发展的市场了如指掌,为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。

责任编辑:Zoe Chan

 

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