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为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨?(下)| 美国

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2017-09-21  

湾区未来房地产上涨的主要因素分析(接上期:【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨?(上)】)。

旧金山、加州与美国房地产的中位数房价曲线图 旧金山、加州与美国房地产的中位数房价曲线图[/caption]

4、房贷利率将长期看低

税收与利率是美国政府进行宏观经济调控,两个最主要的手段。政府通过加税或减税来影响某些行业的发展,或对国民收入进行二次分配,以达到提高就业、增加收入、发展经济的目标。同样,政府也可以通过对利率的调整,刺激经济的发展,或者抑制过热的经济。

由于全球一体化,美国的经济发展不仅仅受国内各种因素的影响,也越来越多对受世界经济的影响。这样一来,政府利用税收和利率政策的作用,就会受到不利的影响。因此,可以预见,政府维持较低的利率,以获得长期的经济发展,是一种必需的宏观政策。

在利息方面,美国在2008年经济危机后,一直采取了比较低的利率政策,让利息一直维持在历史上比较低的档区。比如在1980年代的时候,房屋的贷款利率曾高达16%~17%。而目前的房贷利率,30年固定期的利率,仅为4%左右。考虑到湾区强劲的市场需求,即使以后贷款利率上涨一些,与上世纪动辄10%以上的贷款利率相比,也还是很低的。所以利率对湾区未来房市上涨的影响不大。

5、湾区生活将逐渐亚洲化

湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这是因为在目前的新移民中,亚裔占据了很大的比例。如果从买家、卖家的组成分布来说,目前湾区的卖家大多数是白人,而买家大多是亚裔人。

卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者,从1950年代开始,因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄,开始卖掉自己的房子,搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市,用他们在湾区房产上积累的财富,去享受一个快乐温馨的退休生活。

而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人口为主。传统上,亚洲文化非常注重房地产的投资。中国古语说:“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房,也带动了其他种族的买房投资的热情。而且,亚洲人比较喜欢都市化的生活,导致湾区都市人口密度越来越大,城市化越来越明显,因此也会带动湾区的房价越来越贵。

6、通货膨胀将长期持续

通货膨胀是经济发展的衍生物,是对物价上涨或货币贬值的一种概括性说法。虽然美国的通货膨胀情况,在世界范围来说是比较小的,但长时间的通货膨胀依然会对生活和投资造成巨大的影响。下表列出了过去20年间美国消费指数(12月份对比)的通货膨胀率情况。

[caption id="attachment_230471" align="aligncenter" width="600"]图表:过去20年间美国的通货膨胀率。(Wayne Wang提供) 图表:过去20年间美国的通货膨胀率。(Wayne Wang提供)

很显然,通货膨胀是一路向上的,即使是在严重经济危机的2008年,情况也不例外。因此,物价上涨、货币贬值,自然也会推高房地产等具有投资价值的物价升高。或者也可以反过来说,房地产投资是对抗通货膨胀,最有效的投资管道之一。

正如我们在前面第一部分提到的Palo Alto房产信息,在过去的30年间,房子价格增长了6倍,平均年增长18.27%。如果减去3%的平均通胀率,以及1.25%的房地产税率,实际年增长率也有14%了,当然是非常可观的回报了。因此,即使是只考虑通货膨胀这一个因素,未来房价的上涨也是完全可能的。

 (文:Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪)

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