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不可不看的伦敦十大热门投资区出炉 | 英国

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2017-09-11  来源:居外原创

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导语

时间进入到2017年, 普华永道公布“世界机遇之城”(Cities of Opportunity)排行榜,伦敦以1477高分再度蝉联全球机遇之都榜首!

经历了脱欧、基本利率下调、提前大选等一系列的诸多政治和经济变化后,伦敦作为长期以来的投资热门城市,其未来的发展和规划又有哪些新的方向?

而对于投资者来说,又该如何在这一区域发掘新的投资洼地,在英国大选之际成功抢占下一个金融中心,把握伦敦未来10-20年发展的风向标?本文将列举2017年伦敦市场中表现活跃、极具升值潜力的十大地区,供投资者们进行参考。

1、Canary Wharf

伦敦第二金融城 东扩计划核心区

金丝雀码头(Canary Wharf)是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区,坐落于伦敦道格斯岛(Isle ofDogs,又译“狗岛”)的陶尔哈姆莱茨区(Tower Hamlets),位于古老的西印度码头(West India Docks)和多克兰区(Docklands)。英国最高的三栋建筑均坐落于此——235.1高的第一加拿大广场(One Canada Square,亦称“金丝雀码头塔” Canary Wharf Tower)、第八加拿大广场(8 CanadaSquare,亦称“汇丰银行塔” HSBC Tower)和花旗集团中心(Citigroup Centre),它们均高199.5米。

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金丝雀码头(CanaryWharf)正在成为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD。国际银行业的两大翘楚汇丰银行和花旗银行已经在该区域内的两座标志性建筑内落户。今年5月启用的伊丽莎白线(Cross Rail)金丝雀码头(Canary Wharf)车站购物休闲中心,成为伦敦基础设施建设的又一成功典范。伊丽莎白线(Cross Rail)即将于2018年开通,势必推动金丝雀码头(Canary Wharf)区域成为伦敦最具朝气和活力的综合商住区之一。

在金丝雀码头(Canary Wharf)众多的摩天大楼中,许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大通,以及每日电讯、独立报、路透社和镜报等就在这里落户,仅员工就有8万之众。

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2014年7月,金丝雀码头(Canary Wharf)获得了东扩的规划批准。2.0时代呼之欲来。规划包括建造30栋楼宇,总共45.5万平方米建筑面积,其中包括17.6万平方米商业写字楼以及3,100套住宅。预计2018年底一期完工交付。受益于其金融中心的地位、优质的商业配套和完善的交通设施,金丝雀码头(Canary Wharf)成为了 大受热捧的居住选址。过去十年,金丝雀码头(Canary Wharf)周边两平方公里范围的居住人口增长了89%。未来十年,此处人口将继续持续增长。

2、Shoreditch

复古时尚气息邂逅伦敦“硅谷”

在BBC的网站介绍中,对Shoreditch的描述是“很酷”、“富有个性”、“trendy(时髦)”、“hip(时尚)”、“funky(时髦)”等等,同时也提到这里是很多伦敦流行发式的发源地,例如贝克汉姆曾一度拥有的Mohawk(莫霍克)发型。事实上,讲起Shoreditch这个区域,不是几个形容词就能概括的,也不是“非黑即白”那样一目了然的。

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这个区在过去20年经历了大规模的改造,土地和房产价格水涨船高。1996年开始,Shoreditch成了最受欢迎的伦敦时尚聚集地的代名词,这个过程与英国整体的经济形势变化紧密相连。像last.fm、Dopplr、Songkick、SocialGO和7digital这样的新兴公司都把总部建在了Shoreditch。在新工党领袖布莱尔首相的直接推动下,英国自1998年正式提出“创意产业”这一新概念,创意产业跟随着老牌金融业,跃升为被寄予厚望的新经济增长点。

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CBRE的于2016年发布的《City and Fringe》报告,自2010年起,Shoreditch的平均房价增长了60%,房价年增幅9.8%。随着大批职业精英的涌入,Shoreditch的租房市场也得以迅速增长。在2001年至2011年,该地区的私人租赁市场增长了154%。

从2000年以来,越来越多的新兴互联网企业聚集于此,增长势头迅猛,即使在2008年经济危机期间仍保持不错的发展速度。这个由诸多科技公司和初创企业自发成长起来的大本营,以哈克尼(Hackney)和伊斯灵顿(Islington)交界处的“硅环岛”(Silicon Roundabout)为中心的周围地区有很大潜力。

为了让这自发的产业集群更具规模,2010年,政府投资4亿英镑,将包括奥林匹克公园和哈克尼(Hackney)的部分区域在内的东伦敦建造成高科技产业中心,命名为“东伦敦科技城”,制定优惠政策并确保把新建筑的一部分空间用作创业孵化区,如今的伦敦科技城已然成为欧洲成长最快的科技中心。

3、Greenwich

伦敦皇家自治市 泰晤士河的东方门户

格林威治,一个兼具历史和地方风情的小镇,也是伦敦在泰晤士河的东方门户,同时也深得英国皇室的青睐。2010年,英国女王伊丽莎白二世宣布,格林威治成为拥有第四皇家自治市的区域,与肯辛顿、切尔西和梅菲尔等传统富人区齐名。毫无疑问,第四皇家自治市区的代号已进一步巩固、提升了格林威治的区域价值。

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根据Halifax的数据,在格林威治的皇家自治市内(Royal Borough),从泰晤士河畔的伍尔维奇(Woolwich)至新埃尔特姆(New Eltham),平均房价从2013年11月到2014年11月底的12个月间,涨幅高达24.6%,是英国整体住宅市场涨幅8.5%的近三倍。

与此同时,英国国家土地注册管理局(Land Registry)统计数据表明,格林威治区在过去的一年中涨幅也高达16.9% ,且据专家的保守预估,5年之内,伦敦格林威治租金将增加22.8个百分点。由此可见,伦敦格林威治房价增长无疑将会领跑伦敦,投资热度超过伦敦市中心。

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4、VBNE

西南部重点规划区域 得天独厚的新使馆区

VBNE地区(即Vauxhall,Battersea 和 Nine Elms)地处伦敦西南、泰晤士河南岸,毗邻切尔西、富勒姆和温布尔顿,是伦敦西南富人区中的价格低洼区,整个区域因著名的伦敦市保护建筑和地标之一的巴特西发电站(Battersea Power Station)而闻名,其不到一英里开外便是英国议会和政府。

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在2012伦敦奥运闭幕演出的时候,巴特西发电站曾作为最能代表伦敦的六个建筑形象之一出现在舞台上。近年,碧昂斯的新曲发布会、ATP巡回赛年终总决赛慈善晚会等英国许多艺术展览、影视发布会都选择这里作为场地。

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如今,这片拥有3公里泰晤士河畔的土地,已成为英国政府重大投资计划之一,区域将配套有2座新的地铁站、学校、商业、公园、文化艺术中心等设施;此外,Battersea的大规模重建也吸引了美国、荷兰、希腊等各国大使馆入驻,可以说为该地块未来发展注入了巨大的动力。

伦敦地铁北线 (Northern Line)预计将在2020年延伸新的路线从Kennington到Battersea,此沿线将新增两个地铁站,一站是Nine Elms,另一站是巴特西发电站,未来可能还会延伸到Clapham Junction火车站。

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目前,该地区有近30个大大小小的楼盘项目在建或规划等待审批,其中集中在Vauxhall交通枢纽周边的项目,将有大量的高楼拔地而起。正在规划和计划建设的18,000套住宅,以及10,000户居住在重建区域的现有居民,将使这里建设成为伦敦中心区大规模的新兴住宅区之一。同时,该区域重建工程还将25000份工作机会以及新的学校、公园、文化和艺术中心等。

5、Reading

伊丽莎白线西端首发站 伦敦西南部价格洼地 

雷丁位于伦敦以西的伯克郡(Berkshire),隶属于雷丁行政区(Borough of Reading),是伦敦的卫星城之一,距离斯劳(Slough) 、温莎(Windsor)、和梅登黑德(Maidenhead) 都很近。该大区的邮编为RG1~RG45,RG1主要在雷丁市中心;RG2包括雷丁市中心部分区域和Whitley区域,紧邻市中心,远离喧嚣就是形容这样的地理位置。

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雷丁的人口总数在过去10年增长了15%,现有人口15.6万。据KPMG的数据,雷丁为伦敦以外英国最大的科技中心。安永EY 最近的一份报告预测,到2018年,雷丁的经济增长(3.1%)会略高于伦敦的3.0%和全英的2.3%。该地区人口增长除了学术领域,另一方面很大程度上收Green Park商业园区影响。除了为我们所知的华为,还有百事公司,JLT,HSBC,思科等大企业。

由于紧靠伦敦,这里不仅保留了更多美丽的维多利亚式建筑,还有非常完善的城市基础设施及文娱休闲场所。也就是只要您在伦敦能看到的,这里大部分也能找到。比如Oracle购物中心,House of Fraser 和Debenhams百货公司,high street上有许多商店如Apple、H&M、Hobbs、Mango、Phase Eight、Topshop、Zara等, 还有许多连锁餐厅PizzaExpress、Wagamama、CaféRouge、Strada等。除此之外,米其林餐厅,周末市集,众多博物馆,以及每年夏天的音乐节都吸引了大批人前来于此。

雷丁的地理位置使其具有竞争力的商业中心,吸引了众多国内外公司来到该地。雷丁的经济十分发达,其良好的投资环境吸引来很多的国内外的商业公司,并成为英国最主要的零售中心,它也是英国失业率最低的城市之一,失业率几乎为0

同时,即将在2018年竣工的伊丽莎白线(Cross Rail)的开通将会大大缩减到市中心的时间。根据英国多家房产机构预测,从2014年到2018年伊丽莎白线(Cross Rail)开通运行的这4年间,沿线站点周围的房地产价格将平均上涨16万英镑,增幅高达60%,是同时期伦敦房价涨幅的两倍。作为首发站之一的的雷丁,其增值潜力不言而喻。

6、ABP

伦敦第三金融城 多家集团总部即将入驻

伦敦市政府与总部基地(中国)控股集团在2013年5月29日签署协议,后者将投资10亿英镑(约合人民币92.68亿元)在伦敦皇家阿尔伯特码头开发亚洲商务港(Asia Business Port)。这一地产项目将为中国和亚洲其他国家企业建设办公楼、商铺和住宅,占地约合14.16万平方米。

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总部基地(中国)控股集团董事长许卫平表示,这一项目建成后将成为伦敦继新老金融城之后的又一个金融中心,旨在吸引中国和亚洲新兴企业和金融机构入驻,成为“新金融城”。许卫平说,总部基地(中国)控股集团与伦敦市政府从相互接触、了解、竞标到最后签约,共花了5年多时间,其中项目谈判用了2年多时间。根据英国的法律法规,项目还需完成一系列审批手续,预计将于明年下半年开工建设。中国驻英国大使刘晓明当天在签约仪式上表示,这个项目表明中国对英投资继续保持良好态势。

当前在英投资或经营的中国企业超过500家,还有更多的中国企业有意到英国来设立分支机构或欧洲地区总部,以加强与英方在金融、基础设施、创意产业和通讯技术等领域的合作。希望该项目今后能凭借一流的设施,成为来英中国企业的首选。伦敦市长鲍里斯·约翰逊表示,亚洲商务港项目建成后将吸引更多亚洲投资者来英国投资。这个项目预计将创造约2万个就业岗位,有力带动当地经济的发展。

7、Croydon

伦敦以南最大商业中心 发达零售业持续吸引投资

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克罗伊敦是伦敦第四大商业中心,是伦敦南部最大的商业、文化中心、办公区和住宅区,每年的零售额高达10亿英镑。随着英国最大的购物中心Westfield Croydon将于2018年改造兴建完工,配套设施将更加完善。

 克罗伊敦位于伦敦南部Croydon,该区域的绿化率在伦敦市区首屈一指,达到32%的绿化覆盖。仅克罗伊敦区就有120座公园,还坐落有7座获国家“Green Flag”奖的公园,被公认为最适合休闲和居住的区域之一。项目周边还有众多体育设施,如足球场、板球场、游泳池、高尔夫俱乐部。

克罗伊敦也是伦敦各个区域中一个重要的商业和零售中心,众多世界知名企业把欧洲区或英国总部都放在这个区域,例如:AmericanrnInternational Group (AIG) Direct Line,Lloyds,BT,VirginMedia,The Royal Bank of Scotland。

据CBRE的最新数据分析显示,克罗伊登的房价很长时间以来都被市场所低估,在保守党上台前几乎没有新建住宅,处于供不应求的状态,大约2010年以来新建住房才如雨后春笋般涌现出来。相比内伦敦的区域,克罗伊登的房价平均低10万镑左右,但是涨幅却超过了内伦敦涨幅的均值。业内人士推断,未来几年克罗伊登将填平房价的“低洼地”,会以快速上涨的趋势与伦敦房价持平。

8、Wapping

独享金融城与科技城红利的河畔新区

Wapping是伦敦很有历史味道的河岸区, 四处走走就会感受到一股‘狄更斯’的气氛,因为随处可见充满历史感的旧仓库、码头和鹅卵石街道, 仿佛就是狄更斯小说呈现的那种氛围。历史上是伦敦的港口工业区,二战期间遭到了德军的大力轰炸,逐渐凋落。

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80年代后首先是大量艺术家发现了红砖房和鹅卵石街道的价值,把旧仓库改造成时尚的画廊和艺术场所,如特别有名的先锋派B2画廊。然后成名的文艺界人士也纷纷选择在此地居住,掀起了改建投资风潮,如电影演员剧作家Alec Guinness勋爵和美国殿堂级歌手Cher。圣卡瑟琳码头更是成功打造成融合游艇码头、酒店、写字楼和购物休闲一体的高档社区。

Wapping夹在金融城和新金融城金丝雀码头之间, 并与潮流创意区Shoreditch、Whitechapel和Bermondsey紧邻。圣卡瑟琳码头更是成功打造成融合游艇码头、酒店、写字楼和购物休闲一体的高档社区。这里由于靠近金融城,因此一直以来在整个码头区的最初复兴阶段中十分突出,过去几年已经成功吸引了很多公司来投资。事实上在80年代初沃平的复兴势头超过了金丝雀码头,不过由于金丝雀码头的规划更为精细严格,因此逐渐被迎头赶上。2010年夏天,东伦敦铁路线延长至沃平车站后,沃平再次成为地产投资热点。

“在过去12个月间,Wapping的房价涨幅高达24%,而切尔西和骑士桥地区的上浮仅为7%。这对Wapping地区来说是相当令人惊讶的变化,” 专业机构在2014年曾这样评价这一地区。Wapping地区兼具历史气息与现代感,由沿河仓库改建而成的房产将受到市场的追捧。

9、Southwark

数十亿英镑复兴计划 泰晤士河畔天然优势

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萨瑟克区(Southwark)位于大萨瑟克区(London Borough of Southwark)的北部,它的西侧挨着滑铁卢区,东侧挨着SE16地区的伯蒙德赛区,北侧泰晤士河对岸正对着金融城,有萨瑟克桥、伦敦桥等直通金融城。自古便受到河对岸的许多惠泽,因此,就像伦敦金融城 “The City”一样,萨瑟克区得名“The Borough”。该地区规划了数十亿英镑的复兴工程,此外,在未来十年内,大象堡(Elephant &Castle)附近还计划兴建一个价值15亿英镑的新项目,更提升了该区的增值潜力。萨瑟克区新楼盘Brandon House以其紧邻Borough地铁站、靠近“美食天堂”博罗市场(BoroughMarket)、步行可至泰晤士河的便捷,颇受买家喜爱。

Peckham隶属于Southwark行政区,六年前这里还是英国人印象中的“帮派聚集地”,“嬉皮玩乐区”,而如今,随着一系列政府主导的区域改建工程开工,不少新房产项目落成,以及2012年时Overground延伸至此,Peckham Rye车站的升级工程(2019年完成再次升级),这里已经成为首次购房者簇拥地。

2015年该区域房产成交记录中,约有57%的买家是首次购房者,目前这里的房产均价为385,750英镑,两居室均价大概在45-50万英镑之间,一些条件较好的两居室(维多利亚风格的连排建筑)价格可以达到60-67.5万英镑,平均房价仅在这一年就增长了15%。

10、Newham

坐享伦敦奥运遗产 新伦敦二区的巨大潜力

纽汉姆区(Newham)曾是 “东伦敦”的典型代表,2012年作为奥运会重点主办区域后,英国政府也相继开始对该区域进行大规模改造,其中包括交通、基础设置等,不仅为纽汉姆区注入了新的活力,同时也留下了丰富的“奥运遗产”,带领房价将逐年攀升,被誉为“东伦敦房产升值的动力引擎”。特别是今年1月起,斯特拉福德(Stratford)将正式并入伦敦交通二区,政府对振兴该区的决心可见一斑。

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纽汉姆区(Newham)行政区位于伦敦东部,泰晤士河北岸,伦敦市政府对Newham投资37亿英镑进行城市改造建设升级,为整个区域提供更多的购物生活场所,商业配套,绿色空间,致力将该区域打造成为环伦敦经济辐射通勤中心。

CBRE的最新数据分析显示,纽汉姆近两年的房价涨幅十分迅猛,2015年的涨幅高达23%(伦敦平均涨幅12%),位居伦敦各区最高。不过从租房市场来看,该区房屋租金却相对偏低,现在平均月租金约为1483英镑,低于内伦敦的平均月租金2280英镑,去年租金涨幅为3.4%(内伦敦平均涨幅为6.3%),也正是因为租金低的优势,吸引了越来越多的租房者搬至此处。

虽然纽汉姆区的房价已经连涨了几年,现在的房价在内伦敦范围依然很有优势,现行的房屋均价约为34万英镑,对比内伦敦的均价60万英镑,确实是性价比很高的选择。

特别是斯特拉福德区,目前该区的平均房价约为36万英镑,而伦敦二区的平均房价为72万。CBRE称,斯特拉福德升级为二区后,房价将会与二区的均价逐渐拉近,所以预计将会上涨30%左右。现在纽汉姆区的房产市场十分活跃,在建的项目有21个,可带来新建住房5936套,已获批项目有29个,约合住房24186套。

 

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