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缅甸房产回报8厘 准外籍买家个人置业 | 海外

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2017-09-01  

中国香港楼价高企,回报偏低,因此不少港人改为投资海外物业,赚取更理想回报。英国丶美国和加拿大固然是热门选择,但三地楼价也不廉宜,预算较少的投资者大可放眼东南亚国家寻找机会,包括较冷门的缅甸。缅甸自2011年推行改革以来,经济显着增长,人口增长加上外资进驻,刺激房屋需求,楼价看升,但与中国香港相比,入场门槛仍然很低,部分项目入场费低至约84万人民币,租金回报可高达8厘。

IMF料缅甸GDP增长跑赢东南亚

缅甸是东盟十国中的第七大经济体,经济结构以服务业丶工业和农业为主;而当地农业受2015年水灾打击後复苏进度缓慢,加上外商投资增速放缓,去年国内生产总值(GDP)增长减慢至6.5%,是5年来最低。惟随着基建丶轻工业和酒店旅游业的私人及政府投资增加,国际货币基金组织(IMF)预计缅甸今年经济增长可达到7.5%,并预料未来数年增长可跑赢东南亚地区(见图)。

IMF预计缅甸今年经济增长可达到7.5%,未来数年增长可跑赢东南亚地区 IMF预计缅甸今年经济增长可达到7.5%,未来数年增长可跑赢东南亚地区[/caption]

高力报告显示在第一季中,仰光公寓楼价大致保持平稳,唯有高级公寓价格录得5.7%的按季跌幅。期内,中等和中高价公寓平均价格分别为15万及29.8万美元,高级和豪华公寓平均价格为49.8万及69.9万美元。

供应方面,期内已落成公寓6048伙,按季升12%,并有逾3000个单位将於本年馀下时间交付。不过,过去18个月,当地住宅市场非常淡静,数据显示去年豪华公寓楼价较2014年下跌22%,同期中级公寓价格跌约41%。

虽然缅甸已开放予外资一段时间,过去数年仍不容许外籍人士持有本地物业,因此外资员工只能租住单位,甚至只是住酒店。当地政府直至去年初才推出公寓法,容许海外买家以个人名义置业,以及让他们持有同一个项目内的四成物业。

只是有关法例的细节仍然模糊不清,例如未知是否适用於旧有公寓,尚待当局厘清。因此,目前海外买家仍未能正式入市。

不过,对於上述新例,发展商若马战略(Yoma Strategic Holdings Limited)认为对楼市影响极大,料会带来自2011年经济改革开放後的另一个牛市;随着政府厘清公寓法,有助吸引海外买家和带来庞大需求。若马相信当地楼市长远有极佳投资机会,具极大潜在需求,因为所有人只专注於高级住宅市场,忽略了大众市场,并预料住宅平均租金回报可达到8厘至12厘。

[caption id="attachment_228840" align="aligncenter" width="550"]目前仰光的公寓价格仍远高於其他东南亚国家 目前仰光的公寓价格仍远高於其他东南亚国家

暂可透过海外公司投资置业

世纪21海外物业部董事杨曼莉表示,当地法例混乱令海外买家尚未能正式入市,暂时可透过海外公司投资方式置业,她认为条例不清,海外买家持观望态度是近年楼市淡静的原因,不过她预期新例有望於本年底至明年初变得更清晰。

有分析师认为,公寓法於短中期只会为楼市带来轻微影响,目前仰光的公寓价格仍远高於其他东南亚国家,短线投资具有一定风险。然而杨曼莉认为,虽然目前缅甸楼价高於其他东南亚国家,但当地楼价升势只是刚刚开始,相信豪宅价格仍有再向上空间,而具质素的一手供应仍然短缺,外资公司员工需求大,特别对是1房至2房户,整体租务市场较为活跃。她表示豪宅平均租金回报为8厘,最高可达10厘,靠近市中心和五星级酒店的住宅会有较高回报。她指具潜力的物业要视乎单位景观,一般以3房大单位为主,并相信当地未来的项目仍是以豪宅主导。

转让仰光物业 须付7%印花税

虽然海外买家尚未能直接入市,但现时有关物业税项相信日後亦适用於他们身上。据投资资讯网站InvestAsian资料显示,当地业主在租户迁出後须按照其租住年期缴交额外印花税。如租住期少於1年,毋须缴交此税,租住期1年至3年须平均每年缴1.5%税项,超过3年税项则为3%。有趣的是,当局实际甚少徵收此税,而且只有少数业主会缴付。此外,当业主转让位於仰光的物业时,便须缴付相等物业价值7%的印花税,如物业位处仰光以外地区,税率则为5%。

(据明报)

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