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决心搬出父母家!年青华人助教洛杉矶买房全过程 | 美国

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2017-08-30  

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美国LA Pierce College化学系助理教授吴俊熙分享在洛杉矶买房的经验

美国LA Pierce College化学系助理教授吴俊熙分享在洛杉矶买房的经验

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回到洛杉矶一年,一直赖在父母家,最近决心独立,与太太展开洛杉矶看房团。洛杉矶被世界各地的人炒高了,在华人地区街上可以看到挂在灯箱“We buy houses Fast Cash”的告示。然而,笔者相信,只要不是选在比华利山等豪宅区,大部份地区的房价,对中国香港人而言,还是合理。2015年,洛杉矶县的家庭收入中位数为六万四千美元。2017年,洛杉矶房地产的中位数为五十多万美元,在一般住宅区,可以买到千多呎房子,连六七千呎土地。如果在其他州份,这价钱可以买到更大的房屋,以及过万呎的土地。笔者朋友在东岸,十多万美元已经可以购到理想的房宅。美国地大,对一般家庭来说,房屋问题相对轻松。

看房篇

与中国香港不一样,在洛杉矶看房子不用事先预约代理(agent)或屋主,先浏览地产网站如Trulia或Zillow,找Open Houses,即让客人参观的房子。如果在网上见到有房子代售,然而却没有Open Houses, 那就要联络代理,替客人开门参观。

Open Houses一般订在周末周日,到达Open Houses,打开门可以自行入内,一般室内冷气及电灯全开,保证客人在最舒适的环境下参观房子。房子的代理会静静坐在一角,有时会提供樽装水及曲奇。如有问题“这加建的部份,是否已经取得政府许可?”丶“这边属於哪一个校区?”,他们会尽力解答,但很少打扰客人。这时,可以打探屋主为什麽卖屋及搬家,以及居住时期多久,如果没合理原因,太短时间就搬走,那就暗示可能房子有问题。

代理会提供有关房子资料的传单,内容包括建筑年份丶房子面积丶花园面积丶有多少睡房及浴室等。浴室分为1/4丶1/2丶3/4及full四种,1/4是指只有洗手盘,1/2是指有厕所及洗手盘,亦称powder room,3/4是指淋浴丶厕所及洗手盘,full bath是指浴缸连花洒丶厕所及洗手盘。

参观房子後,代理会希望客人留下联络方式,但不是强制性。如果客人有代理,那就留代理名片。如果他发现客人没有自己的代理,那他会询问是否愿意接受他的帮忙,他会把代理网站的房子资料,依客人的需求,电邮给客人参考。代理网站的资料,比Zillow的多些资料及房屋供应。

出价篇

如对房子有兴趣,可以出价(offer),出价可以比屋主要求的高或低。屋主会订下一个停止接受出价的日期时间,例如Open Houses过後星期二下午五时,他就会开始选择接受哪一个出价,优质又或低於市价的房子,随时有数十个出价,普遍情况是出价高者得,如果以现金支付,不用等候按揭批核,可以缩短成交期者,亦为屋主所喜。出价时,如能出示文件,如银行账单,证明如何支付首期,亦会为屋主所考虑。正常首期为20%,如果不足20%,即按揭额超过房价的80%,那需要购买Private mortgage insurance(PMI)。另外,约屋主面谈,表示自己很喜欢该房子,很有诚意购买,亦可能会打动屋主。我们的代理建议我们去信屋主,说明很需要那房子,笔者太太一边写,一边问,“如果不懂英语,是不是不用买楼?”最後,我们的诚意比不上别人的钞票,而屋主亦没有还价。有些买家出价时会表明接受“sold as it is”,那即是成交时无论房子是任何情况,包括漏水丶有白蚁等,买家均会接受。

一般卖家希望买家有自己代理,那代表那是一个认真的买家,而非把睇楼当拍拖活动。然而,一名代理可以代表买卖双方,有些卖家代理会只会选没有代理的买家,因为佣金由买家支付,卖家不用付佣金,那他可以取足5%的佣金。

公证行篇

整个买卖过程并不牵涉律师,所有文件均由代理及公证行负责。公证行会订下一个交易时间(closing),关於这次交易的细节,均需於这个限期内完成,连公众假期在内,一般为四十五天。头十天是验楼期,验楼师的收费视乎房子面积,以及有没有泳池等,一般由买家支付。检查房屋,范围很广,包括坑渠有没有堵塞,前後花园的斜度是否足够去水,下雨时雨水会不会流入房子地基内,房子有没有被白蚁蛀过的痕迹,水喉是由铜还是由镀锌铁所制等。如发现屋顶有问题丶漏水丶阁楼(天花与屋顶之间)隔热不符合州政府或联邦政府之要求等,可以与屋主商讨维修或减价,情况太坏的话,例如房子结构不良,可以放弃购买。首期从公证行退还,但损失验屋费用。除了验楼师,还可请屋顶师傅丶通渠水管师傅丶泳池师傅丶烟囱师傅丶中央冷暖气师傅等为房子检查,但尽可能约在同一天进行,以免打扰卖家。整个检查过程,十分严谨,验楼师把一份五十页的验楼报告寄给笔者时,笔者太太以报告太多专业术语为由,放弃阅读。但亦因为这份报告,我们与买家成功协商减价1%。

按揭篇

决定买房子前,最好先到银行获取贷款预先批核证明,确认最高贷款额,每月供款最高可以去到收入的49%。买卖过程进入公证行後,才正式到银行申请按揭。银行会为房子估价,於目标房屋为圆心半径一英里以内房屋,找出相似条件如地的面积丶房屋的面积丶设施如游泳池丶室内装修丶房间及厕所数目,并最近成交的房子作比较。如果银行估价过低,即我们口中的“不到价”,在中国香港会借不足钱,在洛杉矶,可以与卖家商讨减价,因为房子实在没有买家认为的高。

整个交易过程,与中国香港最不同,亦是最奥妙之处,大概是未到最後一刻,仍未知成交价钱是多少。对代理而言,成交价高代表他的佣金亦高,但一个真正好的代理,往往会为客人争取最大的利益,而非只求快脆把交易结束。就如笔者的代理,现在她为我们节省的1%,将来的物业税亦与最後的房价挂钩,长远来说,她对我们的帮助不只是1%,所以,买卖双方各有不同代理,是对两者最大的保障。

(据中国香港01博评)

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