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美国多个城市房价涨破次贷危机前高点 | 美国

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2017-08-02  

美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的,在次贷危机爆发10年之后,美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。

据海外媒体报道,美国多个城市的case shiller房价指数已超过2006年次贷泡沫时水平,包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地,其中,达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示,今年5月全美平均房价为199200美元,同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中,西雅图的同比涨幅最大,房价涨幅接近13%,平均房价为440100美元。硅谷知名房产公司德利昂则指出,自特朗普就任美国总统以来,硅谷房价已飙升到一个新高度。

在过去10年里,美国房屋拥有率持续下降,并在去年二季度降至62.9%的历史低位。在那之后,这一指标有所反弹,但今年二季度63.7%的水平也仅比历史低点高了不到1个百分点。

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西雅图房价涨幅接近13%,涨幅全美最大

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房价上涨,租房也不容易。美国人口调查局最新数据显示,今年二季度美国租金业主开价中值同比上涨7.4%至910美元,创历史新高。与此同时,美国出租房空置率则不断上升,当前7.3%的水平也是自2016年一季度以来的新高。出现这种情况,美国财经博客Global Macro Monitor给出这样的解释:美国住房租赁领域经过整合之后,如今少数几家公司以及房地产信托掌握着很大一部分市场,这就导致楼市供应的大幅减少,让传统的买卖受到影响。而在供应向少数公司集中时,这也增强了他们对于房租的定价能力,导致美国不少地区房租的持续飙涨。

回顾2001至2006年,在过剩流动性和低利率刺激下,催生出美国房地产大泡沫。2001年,美股互联网泡沫破灭不久,美国政府为推动经济增长,推动美国家庭“居者有其屋”的计划。同时,美联储连续多次降息,联邦基金利率从2001年初的6.5%降到2003年6月的1%,在流动性过剩和低利率刺激下房价一路攀升。

在房价上涨预期的刺激下,加上抵押贷款利率下降导致购房成本降低,美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列,2001年至2006年底,美国抵押贷款发放规模增加至25200亿美元,信用级别较低的低收入者也成了房地产市场消费的“新宠”,促成了次级贷款大量发放。出于对通胀的担忧,美联储从2004年6月起连续调高联邦基金利率。随着货币政策收紧,美国房地产泡沫破裂,更是迅速蔓延成为国际金融危机。不过,自2012年开始触底反弹后,房地产市场成为此轮美国经济复苏中的一大亮点。

美联储主席耶伦近日表示,美联储对金融危机之后的金融体系做了很大修正,不能说永远不会有下一次危机,但本轮修正令整个美国银行系统的资本率和流动性更为充足,可以抵御更多的经济风险。与银行业息息相关的就是房地产市场,耶伦认为美国房地产市场仍存在系统性风险,应继续推动改革。

虽然美联储已经开始加息,但美国最新的按揭贷款利率一直徘徊在4%以下。有市场人士表示,较低的按揭利率有助于缓解房价上涨带来的冲击。其实,美国房地产市场一直吸引着全球各方资金。全美房地产经纪商协会(NAR)发布的数据显示,去年4月至今年3月间,外国人在美购房总额达到1530亿美元,较此前一年飙升49%,超过2015年创下的纪录;交易总量达到284455套,较前一年增长32%。此外,中国买家连续第4年成为美国房地产市场最大的海外买家,过去一年在美购房总额达到317亿美元,而中国买家最青睐的购房地点仍是加州。

(据证券时报网)

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