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以房养老最悠久 美国需求明显增强 | 美国

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2017-07-27  

自1961年出现首笔逆向抵押贷款以来,以房养老制度在美国已有逾半世纪历史,但规模相较於传统房贷市场仍然很小。专家预估,随着婴儿潮世代陆续退休以及对老年生活品质的要求提高,在未来几年内美国以房养老的需求将显着增强。

尽管美国有社会保险退休金以及退休金帐户,许多人仍不敷所需,於是透过逆向抵押贷款方式的以房养老工具应运而生。这个机制初期发展并不顺遂,主因是平均寿命增长,老年领取的金额可能超过抵押房产的价值,银行不愿做赔本生意。之後美国政府担保,才广为银行与民众接受。1987年参议院通过了“房屋产权转换抵押贷款(HECM)”法案丶1988年雷根总统签署并通过由联邦住宅管理局(FHA)担保逆向抵押贷款,为此机制的实施奠定重要法律基础。

2001年时,全美逆向贷款申请案件约1万件,2006年增至7万件,到2008-2009年金融海啸发生时达到顶峰,超过11.4万件,因为当时数以万计有财务困难的老年人求助无门。

在美国,逆向贷款允许62岁以上民众,将其房子的一部分产权转换成现金。主要分为:“房屋产权转换抵押贷款”(HECM)丶“房屋持有人贷款”,以及“财务独立计画”等三种,其中HECM由联邦政府出面担保,目前市场上有九成属此种形式。

逆向抵押贷款的提领方式包括:一次将全部贷款金额提领出来;按月固定提领约定的金额,没有期间与总额上限,直到屋主过世或搬家;约定年限按月支付固定金额;设定一个贷款额度,借款人随时可提领,直到额度用完为止;借款人也可组合上述选项。

以房养老的最大优点是屋主可用房子借钱过活,直到去世或搬家为止。缺点是房子很可能无法留给後辈或继承人。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国以房养老市场复苏

美国以房养老市场复苏

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美国逆向抵押贷款的占比仍偏低,只占传统房贷市场1%,不过未来有逐渐上升趋势。根据美国退休保险协会(IRI)的研究报告,到了2030年,婴儿潮世代每天会有1万人退休,这个世代自有住宅的比率很高,对生活品质要求也高,逆向抵押贷款的需求将增强。

在加拿大,卑诗省1986年首度出现逆向抵押贷款商品,这种商品目前主要透过房屋权益银行(HomEquity Bank)的加拿大房屋所得计画(CHIP)提供,但政府并未介入担保。加拿大逆向抵押贷款产品的申请人须年满55岁,可贷额度最高为55%。

(据经济日报)

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