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英国税费新政和按揭贷款政策一起开始有动作了 | 英国

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2017-07-21  

英国在2015年公布了私人买家投资Buy-to-let房产税费减免改革政策。

今年4月开始正式实施了。

同时,从今年起,BTL贷款的压力测试要求也提高到了5.5%和125%的标准。

可以说对投资Buy to Let的房主有了一个“双重打击”。

今天我们就给大家梳理一下,这两个变化对我们有什么影响呢?

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

英国税费新政和按揭贷款政策一起开始有动作了 | 英国

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一、税费改革

首先,税费减免改的 新政最终的结果就是:

到2020年,个人持有的房产,贷款利息还款不能用来抵扣房租的盈利,租金全部都要当成盈利计算所得税。也就是说,Buy to let的出租房贷款利息那一部分免税额被限制了。

具体来说,到2020年4月起,对所有房东的免税税率从之前分档的税率(20%、40%或45%)统一限制在20%,所有不同等级所得税缴税的房东们将全部统一限制在只能得到房贷免税20%这一个比例。

这个政策,从今年的4月开始,逐步实施。

之前的政策下,房东每年支付的贷款利息是可以用来抵消税单的。

我们这里给大家提供一下著名的房贷经纪公司John Charcol给出的算法,例子还算比较 清楚:

很明显看到,从17年开始逐渐施行的税费减免限制对房主们的税后纯收入带来了非常大的影响,纯收入从4,716英镑下降到了768英镑……

总结一下要点:

房租收减去可抵扣的支出(像是中介管理费、水电煤气费)全部计入房东个人的收入,合并其他的个人收入(工资啊,理财的收入啊等)作为征税的 基数

无论房主的实际边际税率多少,房屋贷款利息一律按照20%的税率抵扣

新政 从2017年4月开始,每年以25%的比例逐步施行

换句话说,新政对个人房主来说可以说是歧视性税收对待。

这项新政更是对高所得税(税率40%)和最高所得税(税率45%)的高收入房东们有重大的影响。

在申报个人所得税时,房东们将不能将抵押贷款的利息从租金收入中扣除。

换句话来说,租金收入部分同样需要纳税,而不是将抵押贷款利息扣除之后再进行交税。

其实,房东们还是有一些其他的办法来保证收益的:

1、成立新公司来买房

2、其他零碎的费用抵消:

1)中介费:如果聘请了一家中介公司来寻找租客或管理房产,需要支付租金的10%-15%作为中介费。假如每月租金为750英镑,那么可抵消每年1,350英镑的中介费。

2)维护和维修:任何维护房产的花费都可以用来抵税的。但房屋整修,扩建或可增值的改建是不包含在内的。

房屋维修包括修补破损的门窗,修复损坏的厨具,白色家电,家具,水槽,涂漆,装饰以及更换或修补屋顶。

3)家具:如果出租房配有家具,有两个抵消税款的途径作为选择,一是“日常磨损津贴”,二是更换个别家具的额外费用。

但是从2016年4月起,房东只允许扣除实际产生的费用。因此,如果在日常维护中没有开销,则不能要求抵税。

4)地租和物业费: 如果房产并非永久产权,那么像土地所有者缴纳的地租也可以用来抵税。

物业费比较常见于公寓房产,且差别较大。基本费用包括清洁,维护,供暖以及公共区域照明所需等费用。

5)其他开销:出租房屋可能产生的其他费用还包括电话费,信件以及由于出租房屋所产生的交通费。这些都可申请抵税。

对于海外投资者来说,可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,目前为11,000英镑。超过免税额的部分,2016/17 税务年度,如果收入不超过32,000英镑,个人所得税税率为20%;如果收入介于32,001到150,000英镑,税率为 40%;若收入超过150,000英镑,税率为45%。

如果房东取得的净年租金收入不超过个人免税额,则无需在英国缴税。

二、贷款

接着我们来聊聊贷款的问题。

从今年起,银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。

实际上,很多银行已经提高到了1.45倍的要求。

这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例,从而影响了房东的收益率。

有两个很有意思的点:

当贷款产品市场是5年或者更长期限的话,就没有5%最低利率的要求,而是可以采用实际的利率;

如果使用有限公司贷款的话,银行要求的租金cover贷款比例比个人房东要低,也就是125%这个政府要求的下限。

如此一来,对于这两个变化,Buy to Let房主们会受到的就是净利润下降的损失和贷款更为严格的局面。

房贷免税额度减少,直接加重BTL房东的支出,而贷款严格也是在租金上有了更高的要求。

那么,“羊毛出在羊身上”很多专家纷纷表示,这将造成房东增涨房租,最后承担这个增加的成本的还是需要租房的租户,政府并没有实质帮助到大城市租房供需不均的问题。无论如何,市场自身会找到一个合理的市场房租价格,而非房东无谓的涨房租造成的混乱现象。

结尾提示:

今天跟大家聊的是两个今年开始对Buy to Let投资人的比较明显的政策上的变化。

对于个人投资者来说,的确会面临着收益降低,杠杆难度增大的问题。

不过也正如我们在文章里说到的,可以利用一些有效合理的避税手段来避免收益的损失,比如用其它零碎费用抵消。

相关资讯:外国投资人持有英国房产比例 今年来到只剩5%

(据英伦房产圈)

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