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中国台湾房价要修正多少?修正到何时?美国房市经验告诉你!| 美国

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2017-05-25  来源:居外原创

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中国台湾房价似乎尚未修正完毕,许多房产投资人常问:中国台湾的房价到底还要修正多少?或是修正多久才会停歇?身为房市专家,我根据美国房市修正经验,试着推敲中国台湾房市未来走势。

美国房价前一波高点发生2007年12月前后,全美各区的房价在当时的前后达到最高,之后开始滑落。截至今年3月,历经9年多全美100个都会区(metro areas)中,超过34%的房屋价格已超过2007年的前波高点。

丹佛旧金山这两个都会区有超过98%的房屋价格,均超过2007年的历史高价,是涨幅最高的都会区代表。目前丹佛都会区的平均房价高过2007年历史最高价约50%;旧金山都会区平均房价高过2007年历史最高价约34%;换句话说,投资人过去10年,无论任何时点在这两个地区置产,潜在投资收益超过三成。

相对地,国人熟悉的拉斯维加斯(Las Vegas)都会区内仅有0.6%房屋的价格,超过2007年的历史高价;而拉斯维加斯都会区的平均房价仅为历史最高价70%;奥兰多(Orlando)都会区内仅有4.4%超过2007年的历史高价,目前平均房价仅历史最高价的77%。凤凰城(Phoenix)都会区内仅有4.7%的房屋超过历史高价,其平均房价为历史最高价的82%。这些地区,投资人过去10年间,若没有在相对低档置产,很可能发生目前市价仍低于原先买价的窘境。

有一位朋友不听劝告,认为美国次贷金融危机发生后2年多危机入市,2010年12月以43万美金,约是第一手价格85万美金的一半,买进拉斯维加斯当时5年新的大楼、2房约41.22坪的物件。前阵子美国房价抢抢滚,上网查询该对象市价,惊觉也不过42万美金,持有6年多居然没有上涨。

但若以美国房市热门地区为例,则发现是迥然不同的情形。旧金山房价在金融海啸期间,房价最大跌幅20%,约花6年的时间,平均房价就回到历史高点后,再创新高。西雅图房价,在金融海啸期间,房价最大跌幅约25%,花约7.5年的时间,平均房价回到历史高点,后创新高。而拉斯维加斯房价,在金融海啸期间,房价最大跌至历史高价的四成,迄今九年多平均房价还在历史高价的七成。

为何旧金山平均房价超过历史前高30%,而拉斯维加斯房价离前波高点仍有30%的差距,呈现天与地的差别呢?根据美国知名房产网站Trulia利用统计学的线性回归分析,发现这100个都会区的房价反弹的力道强弱,最主要是受到收入增长、人口增长、和房屋空置率持续降低等三个因素影响。

也就是说,旧金山都会区因为过去这几年,因为当地居民收入与人口持续增加,房屋空置率维持在5%,所以房价表现特别突出;拉斯维加斯、奥兰多、凤凰城等些许都会区,当地居民收入与人口数不稳定、房屋空置率超过二位数,所以房价反弹相对吃力。

由美国房市复苏经验得知,一线城市的房价修正时间平均在6年,价格修正20~30%后止住,但二、三线城市,房价修正幅度动辄30~50%,修正时间迄今已超过9年,许多房价仍未回到原先价格高点。再加上,美国房价因发生次贷风暴这个重大利空,使得房价大幅下滑,许多房屋被法拍、银拍。反弹期间因实施量化宽松(俗称:QE)政策、不断地降息,加上外国人(特别是陆资)持续涌入捡便宜等利多加持下,使得房价缓步上升,筹码有效换手。且自去年下半年,美国开始启动升息的利空让房市再度洗炼,美国房价基本面相对较为扎实,房屋筹码相对安定。

相较中国台湾房价,房价虽自2015年4月时的高点修正1~2成,但国内尚无重大利空发生,且房贷利率也未开始提高,以现今房市温水煮青蛙的情形发展,房价底部尚未真正测试。再者,中国台湾房市流动性不及美国房市,亦不属国际盘,连旧金山、西雅图地区,美国房市最热门地区,房价都不免修正20~25%。故大胆推估,台北市的平均房价至少要修正30%才属合理,修正的时间恐怕也难逃6年之谱。

国人若想进场捡便宜,买房自用的刚性需求,或是检视手中持有部位,想淘弱换强的,可以参考美国经验,选择适合的时间与适当的价格进场。同时,应该选择当地居民收入与人口持续增加,房屋空置率低的优质城市与区域,避免置产于大量新房需要时间消化的重划区或新兴开发区。于对的地区置产,就算短时期被套住,但持有时间够长,以时间换空间,房价迟早会还你公道!

 

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