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全美10大“完售”城市大揭密 | 美国

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2017-04-10  

英文“Sold Out”,中文翻译为“完售”。顾名思义,就是产品完全销售一空。在房地产业,建案能“完售”不论是对建商丶代销业者或是仲介人员,都是梦寐以求的完美境界。

年初,美国知名房产搜寻网站Realtor.com有篇文章提到:“Sold Out:These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”,译为“完售:美国房屋供给短缺最严重的十个城市”,相当吸引我的眼球。因为美国房价自从2008年发生次贷金融危机开始,房价就像溜滑梯一般骤降。随着美国联准会不断地进行货币宽松政策(俗称QE),房价才从谷底慢慢反弹。虽然美国许多热门地区的房价早就超过前波的高点,例如:旧金山房价超过前波高点约38%,但美国住宅市场有炙手可热到“完售”吗?

该篇文章根据“成屋出售百分比”与“2016年销售房屋总数减少百分比”两项标准,就全美150个房产市场分析比较,列出全美”可供销售房源吃紧”城市前十名。而前十名中,有五个是位於西部沿岸城市,包括西雅图丶波特兰丶沙加满度丶离旧金山一小时车程的圣罗莎等。

而西雅图以其成屋出售百分比不到0.4%最低,也就是1,000间现有成屋中,仅有不到4间愿意出售丶2016年销售房屋总量减少百分比13%最高的两项数据,荣登全美”可供销售房源吃紧”城市的第一名!这五个沿岸城市,房价被归类於传统西岸”强着恒强”群组。

另外,根据西雅图时报的报导,西雅图会发生销售房源窘境,除了因为高科技不断地进驻丶扩充,以亚马逊为代表,吸引大批外地居民迁入,实质需求增加之外。目前大约有65%西雅图地区的土地使用分区,是限制只能用来盖single-family homes(单一家庭透天厝)。

主要是因当地政府不愿意让开发商任意兴建高密度的公寓住宅,影响居民生活品质。当然,西雅图房市也受惠於加拿大温哥华去年开始对外国买家加徵15%印花税之影响,外国投资人转移阵地,班师下移至西雅图,也是导致房源供不应求的主要原因之一。这也难怪西雅图目前的平均房价约62.4万美金远超过前波金融海啸时房价的33%。

另外值得注意的是以底特律为代表的“谷底翻扬组”,这是相对西雅图“强着恒强”群组的对照组。因为底特律房市以”成屋出售百分比仅为1%”与”2016年销售房屋总数减少百分比为25.7%”的数字,位居全美”可供销售房源吃紧”城市的第七名。然而,底特律都会区(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit),目前房价平均约13.75万美金,仍低於历史最高房价尚有6%的差距。这代表底特律都会区房价真的走出谷底翻扬,处於”价涨量缩”的初升段行情。

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西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市

西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市

点击查看美国房源

就全美“可供销售房源吃紧”城市前十名中,令人意外的是,居然也有五个位於美国中西部的内陆城市,包括纽约州的水牛城丶密西根的底特律与大急流城丶印第安那州的韦恩堡丶与股神巴菲特所居住的内布拉斯加州奥哈玛等城市

这五个内陆城市,都是受惠於“产业转型升级”,比如从钢铁丶家具等传统制造业,转型成高科技大数据资料处理中心丶太空国防丶医疗丶精致啤酒工厂等附加价值高的产业,故能重新吸引居民搬迁进驻。也因过去数年房价低迷,没有建商愿意建造新房,故需求大於供给,使得房价从谷底持续上扬。

虽然这五个内陆城市,去年平均房价均上涨超过10%,但若与强烈需求端产生的西雅图产生的”供不应求”情形,明显不同;,而内陆城市如底特律都会区,则是因供给端减少产生的”供不应求”的情形。

需求端引起的“供不应求”,房价上涨力道似乎应较为明显。不过,“谷底翻扬组”的房价多约在10~20万美金,仅为”强着恒强”的群组房价动辄50万美金起跳的20%~40%,房价基期相对地低,未来两者房价涨势,各有千秋,尚待後续分晓。

再者,美国住宅房价反弹迄今亦有数年之久,若房产投资人对美国住宅房价居高思危,不坊参考可供销售房源短缺严重的城市,作为优先置产投资的地区。也可避免在这一波房市多头修正丶多杀多时,误判情势而未能享受”房价主升段”行情。

(据联合财经网)

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