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川普经济政策将对美国房市的6大影响 | 美国

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2017-03-29  来源:居外原创

1、市场持续复苏,房价继续上涨

在 30 份报告中,几乎所有的机构都认为 2017 年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台 Zillow 数据,2016 年全美房价上涨了 4.8%,并预测 2017 房价将上涨 3.6%。

而全球最大的地产数据提供商 Corelogic 要乐观一些,它预计房价将在 2017 年 9 月时,再上涨 5.2%。

川普的政策为:

  1. 稍减稅金
  1. 动工美国基础设施

这两项政策会加强美国经济而导致国内生产总值(GDP)成长 提供更多的工作机会。

下图是 Zillow 对 110 多位经济学家和地产专家做的调查,对 2016-2021 年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测,认为美国未来 5 年房价将上涨 6.3%;绿色虚线是乐观预测,认为未来 5 年房价将上涨 26.7%;两者之间的黑色虚线,指预测的平均值,认为未来5年,美国房价将上涨 17.3%。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

川普政策对市场分析报告 | 美国

即便是悲观预测,美国房价也将在今年达到 2007 金融危机前的最高点,房价还有上涨空间吗?

但是,不要被表面数字蒙骗。CBS 商业分析师施莱辛格认为,若算上通胀,10 年前 20 万美元的房子,如今要 27.6 万。

由公开数据可知,2007 年的房价显著高于 2016 年的水平,因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,各大机构认为 2017 年上涨空间依然存在。

 2、获得房屋抵押贷款更容易

2017 年另一大变化,就是购房贷款将会放松,更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站 Redfin 认为,2017 年房利美 ( Fannie Mae)、房地美 ( Freddie Mac) 将提高贷款的封顶额度,让买家能利用更多杠杆,买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标,指数越高,获得贷款越容易,反之越难。2016 年 11 月,该指数已高达 8 年来最高值 174.1,进入最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。Dodd Frank 贷款政策将被放宽 有人担心是否又会有人无法支付而影响了市场 但政策并非与当年一样松垮 所以贷款者还是要有一定的经济能力才能成功申请贷款

3、抵押贷款利率将略有提高,月供变多

包括 NAR, Zillow, MBA 等多家机构都认为,2017 年的 30 年期固定利率抵押贷款利率,将维持在 4.5-5%,高于过去 5 年 4%以下的水平。这意味着买一套房产,月供可能增加 100多美元。

不过,房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一,经济状况已较几年前有所改善。

2013 年相比,美国工作岗位增加 700 万个,工资增长显示出加速迹象;第二,抵押贷款数额扩大,更易获得房贷。因此,房贷利率小幅上行,难以浇灭买房需求。由于你们是要现金买房 所以利息对你们来说不无影响 同时目前股市在川普上台后情况也是成绩亮眼 很多人担心会有负面影响不过却意外的上涨。

川普政策对市场分析报告 | 美国

4、房屋交易活跃,流动性增强

据 Redfin 统计,2016 年市场待售房屋的停留时间仅为 52 天,这是自 2009 年以来的最佳纪录,并认为 2017 年将打破这一纪录。

除了市场景气之外,行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣,使交易更快捷。

5、住房供应增加,库存仍紧张

近年来,美国房屋开工数量持续增加,一是应对居住需求,二是美国房屋建筑协会(NAHB)的建筑商感知指数显示,建筑商的信心已恢复到 11 年前的高点,全美开建的新房也逐年增多。

由建筑商感知指数可见,一般高于 50 为正面,而目前已达到 71,是 2005 年来的新高。美国开工房屋数量,NAHB 统计 2016 年 12 月全美在建房屋为 130 万套。

多家机构预测的 2017 年美国开工房屋数量,范围在 120-150 万套之间。

NAR 表示,虽然在建房屋数量增加了,但开工数仍只有正常速度的 60%,房屋库存在2017 年依旧紧张。2016 年 9 月底的房屋库存总量增加了 1.5%,有 204 万套现房待售,但仍比去年同期水平低 7%。

NAR 认为 2017 年新房销售将上涨 10%。2016 年 542 万套的销售成绩,是近 10 年的新高。而二手房销售将上升 2%,从 536 万套升至 546 万套,这将是 2006 年以来的最好销量(647 万),在 2018 年将上涨 4%,达到 569 万套。

即便房屋开工数将持续增加,但销售依然旺盛,库存紧张仍会是常态,将继续推高房价。

CoreLogic 副首席经济学家 Sam Khater 认为房价继续上行的主要原因,是供给有限和需求旺盛。

 6、建筑成本继续上涨,或进一步推升新房房价

2016 年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有 20 万个职位缺口。包括 Total Mortgage、Zillow、NAHB 等在内的专业机构都认为,建筑工短缺的趋势仍将在 2017 年继续。

在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言,可能导致建筑工人短期内大量缺口,进一步提高房屋建造成本。

 现在川普积极处理非法移民回国对海外投资并无影响,依然可在美国购房房价市场稳定上涨。

当然决定房价的因素有很多包括利率等货币政策 就业和 GDP 等所等经济基本面以及人口因素 美国房价有较大的增长空间尤其美国经济正逐渐回暖。

美联增加利息预期越来越强烈主席 Yellen 也是在公开会议强烈提示 意味美元未来升值走强 并没有什么太大因素对于房产市场有深度影响 川普的政策目前对于中产阶级和高产阶级的民众受益较多。

 

作家:Tiffany Huang 黄珊珊 (现为美国加州房产经纪人)

微信号 : tiffhuang615

服务区域:南加州核桃市、钻石吧、尔湾、布雷亚、约巴林达市、奇诺岗

 

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