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美国买房,房产税你懂多少?看完这一篇就够了!| 美国

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2017-03-27  

美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税徵收的主体是郡政府丶市政府和学区,它自1792年起征,至今已经有一段比较长的历史,经过长期的运作和调整,目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都徵收房产税,房产税主要由房贷利息丶保险费用和地税组成。

但是,每个州以及州内各县市徵收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。

同时,不同地区每年徵收房产税的频率也不一样,例如费城每年只收一次,而新泽西州每年则会徵收四次。如果停止缴税了,房子所有权就属於美国政府,政有权对长期迟缴丶不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

news-14904207308765 美国每个州以及州内各县市徵收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等[/caption]

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美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的,政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下,房屋的估值越高,则需要缴纳的税收就越多。

美国房产税税率变动较频繁,其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和,一般由州税率,市丶县税率,学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决於周边房屋价格丶地块大小丶房屋大小丶房型丶房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定,如加州规定的比例为40%。

房地产的估值由两部分构成:一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值丶装修增加值丶市场增值),二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅(Principal Residence),第二套房(Second Home)和出租房(Rental Property)等,各类房屋根据用房的性质会有不同的估值,因此需要交纳相对应的税款。

[caption id="attachment_212085" align="aligncenter" width="540"]news-14904207329276 如果业主持有一套房的年限越长,房产税的比例会相对较低

而对於投资用房来说,例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属於投资(Investment Expense)而非自住,所有房产税/地税也只能报至适用於自住的税收分项上抵扣。因此,中国人如果准备进行海外投资,在海外配资的过程中研读相关法律,找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。

另外,如果地产包含租金收入,则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎麽管理房屋,也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理,租金占收入总额的30%。美国国税局(IRS)对於积极参与房屋管理的海外持有人需要徵收的税额会有很多的优惠和减免,即应税收入=租金收入 - 费用(贷款利息,房产税,维修费用,折旧,等等)。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。

美国房产税收正在下降 美国房产税收正在下降[/caption]

地产税作为美国房地产投资的重要一环,是购房者理应重视的部分。虽然美国每年都需要缴纳房产税,看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力,但其实房产税带来的好处也不少,同时如果能有效利用税收政策,便可以适当减免很对地产税:房产税的徵收主体虽然是地方政府,但是政府收到所有的税款之後,仍将其投入用於建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长,则房产税的比例会相对较低:所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。

美国房产税可抵减所得税,在计算所得税时,美国房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除,即降低了所得税的税基,从而降低了纳税人的综合税赋。

另外需要关注的是,拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策,但是对於投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中,房贷利息的点数和计算方式,可以在用於自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款,头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。

[caption id="attachment_212089" align="aligncenter" width="540"]美国各地中等价格房产的税款 美国各地中等价格房产的税款

海外配置资产作为近年来新兴领域,对入门者存在较大的信息差。老移民所主导的北美华人至今仍旧习惯於阅读纸媒,甚至通过黄页电话簿联系商家。互联网平台更具有传播和效率上的优势,近年来逐步开始改变房产投资行业的商业逻辑。对於购房者来说,选择最少中间环节的途径置办产业便能以不变应万变。

从本质出发,地产税是美国政府通过房屋价值判断业主的经济能力,从而徵收的税款。和国内地产业不同的是,在美买房更是一种对未来价值的投资,地产税很大程度将被用於改善该地区的教育丶治安和生活设施。对於文化差异所带来的不同,选择自己最舒服的方式去接纳当是智者的选择。

(据北京新浪网)

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