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特朗普移民新政危及房地产市场 美国经济一大根基恐动摇 | 美国

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2017-02-24  

美国旧金山,一名持有工作许可的印度软件工程师取消了竞购一套价值90万美元房产的计划。华盛顿,一名巴西籍的非营利机构高管放弃了在她的办公室附近购买一套需翻修的陋室的计划。亚利桑那州梅萨,在一个无证的墨西哥移民家庭,他们今年已经24岁的儿子虽然拿到了银行给他提供抵押贷款的许可,但如今却担心遭到驱逐。

美国总统特朗普的移民政策恐危及美国经济的一大根基:住宅房地产市场。无论合法与否,移民群体很长时间以来都是美国住房市场的一大增长支柱,但如今,他们感觉自己已经不再受到这个国家的热情欢迎,也没有了乐观期待,这些对于要做出人生中最大一笔投资的他们来说都是必要。

“我感觉只要特朗普大笔一挥,一切都将化为乌有,哪怕是我所有的辛勤工作(所换来的成果),”今年24岁的Juan Rodriguez说,他在7岁的时候随父母从墨西哥移居美国。如今他拥有一份全职工作,同时还在一所大学攻读学位。

在奥巴马总统时代,像Rodriquez这样的移民是受到保护的,他们通常被称作是“追梦人”,也就是少年时代移居美国且通常已经完全融入美国社会的无证移民。

特朗普政府2月21日公布了一项全面打击无证移民的计划,宣称将寻求不经法庭审理即迅速将更多人驱逐出境。在奥巴马时期,政府的打击对象主要是暴力犯罪分子;但特朗普却将门槛放得更低了,打击对象不仅囊括了有欺诈行为的人,在特定情况下,哪怕只是当局认为会危及公共安全,也会成为打击对象。

即便是拥有绿卡或者是持有H1-B工作签证的有经验外籍人士,也担心在特朗普政府的管理下会遭遇种种限制。最有可能受到影响的美国住房市场包括迈阿密、硅谷、洛杉矶旧金山以及纽约,这些都是外国购房客最集中的地方。

虽然特朗普政府已经表明,“追梦人”群体将不会受到影响,但政府移民打击行动的升级、以及针对穆斯林七国的旅行禁令--虽然已受到法庭阻止——却让那些相信他们的美国梦已经触手可及的移民群体开始感受到恐慌。

“如果特朗普在移民政策上能够得偿所愿的话,住房市场所受到的冲击将超过以往任何时候,”Cato Institute的政策分析师Alex Nowrasteh说,如果“数以百万计的人被驱逐出境,又没有人进来填补他们留下的空缺,那么房价就会面临下跌压力,尤其是在城市地区。”

移民群体购房者通常都不被重视,一部分原因是因为无证移民以及服务他们的公司有时候喜欢低调行事。

一些小公司会给无证移民提供贷款,但利息会更高。少数一些规模稍大的银行,比如北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆市的BB&T Corp. 就会向“追梦人”群体敞开大门,条件是他们要满足传统的房地美、房利美和联邦住房管理局的抵押贷款条件。

最有可能受到影响的美国住房市场包括迈阿密丶硅谷丶洛杉矶丶旧金山以及纽约,这些都是外国购房客最集中的地方。图为迈阿密

最有可能受到影响的美国住房市场包括迈阿密丶硅谷丶洛杉矶丶旧金山以及纽约,这些都是外国购房客最集中的地方。图为迈阿密

无证移民房主

据华盛顿智库Migration Policy Institute的分析,全美1100万无证移民中,有大约三分之一居住在自有、家庭成员或朋友所拥有的住房内。

如今,一些银行开始变得紧张起来。总部位于拉斯维加斯的Alterra Home Loans主营针对移民群体的住房抵押贷款业务,其中也包括“追梦人”以及无证移民群体。在贷款早期阶段,如果出现违约会让银行陷入麻烦。“我们都在小心处理(申请),”该公司的总裁兼首席执行官Jason Madiedo说。

如果融资干涸,借款人失去信心的话,将代表着市场出现重大转向。南加州大学的人口学家Dowell Myers称,这个十年,新移民预计将占到房屋所有人增量中的逾三分之一。

据房地产信息网站Trulia,美国居民中拥有住房的比例在2015年时仍然处在和1994年一样的水平,都是66%,但对于在外国出生的移民群体来说,占比却增长了2.4个百分点,达到50%以上。

推动需求

据华盛顿大学的经济学家Jacob Vigdor,移民群体取代了正处于退休年龄的婴儿潮一代,成为美国住房市场需求的推手。

根据他的推算,美国4000万移民为全美总体房产价值增长做出了3.7万亿美元的贡献。Pew Research预测,2015至2065年间,新移民及其后代将占到美国人口增量的88%,相当于1.03亿人。

但也有其它的外国买家可能会进场。特朗普对待普京的友好姿态让来自俄罗斯的买家感受到了鼓舞。据纽约的房地产律师Edward Mermelstein称,自2014年俄罗斯吞并克里米亚招致欧巴马政府制裁之后,美国房地产市场就一直难觅俄罗斯人的身影。

Mermelstein的客户多是比较富裕的外国人。自从特朗普入主白宫以来,Mermelstein的俄罗斯客户在纽约和迈阿密协商购买房产的人数增加了逾一倍。

然而在被特朗普所瞄准要打击的移民群体中,如今餐桌上的话题少了一些购买支付,多了一些政治话题。

(据新浪综合)

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