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购买豪宅 瞅准时机赚大钱 | 美国

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2017-02-20  

当谈到投资工具时,专家一般认为房地產比股票、黄金或货幣更安全和稳健。除此之外,投资者只需较少的背景知识即可做出明智的购买决策,因此可操作性更高。

这就是为什么瑞银財富管理公司(UBS Wealth Management)驻苏黎世高级经济师汤姆瓦拉库(Thomas Veraguth)认为,“房地產应被纳入多样化投资组合的范畴。”

然而,他表示,儘管房地產通常属於稳健的投资方式,但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落。鉴於此,买入时机——选择在市场週期的哪个阶段购买——得至关重要。

与此同时,从事这种所谓另类投资的豪宅买家不要过度槓桿化,而且最好长期持有投资物业,从而安全度过市场波动期。

瓦拉库说:“如果您没有在错误的时间被迫变卖房產,並且时刻保持冷静的头脑,那么房地產可以很好地保护您的资產。”

除了牢记这些一般原则以外,投资者还应注意几个决定豪宅投资成败的关键因素。其中,大部份可归结为投资者的財务目標。投资者是一个多样化的群体,包括通过长期持有物业来规避风险的谨慎型买家,及想要凭借高风险交易大赚一笔的投机者,后者必须在恰当的时间买进卖出。

房地產开发商兼纽约大学斯特恩商学院(NYU’s Stern School of Business)教授哈利切诺(Harry Chernoff)称,不管哪类投资者,在考虑购买豪宅的时候,首先需要深入瞭解物业的任何微小细节,而不是过多关注市场的宏观环境。

切诺说:“许多人迷失在一些宏观问题之中。”他举了一个例子,美国住房存量的整体增长与某人是否在曼哈顿买房毫无关係。

他补充道,买家应该收集数据,以便掌握他们考虑的购房区域的每平方呎单价、房价租金比和总体价格等指標在过去5年左右的变化趋势。

儘管房地產通常属於稳健的投资方式,但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落,因此买入时机至关重要

儘管房地產通常属於稳健的投资方式,但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落,因此买入时机至关重要

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他说:“您需要瞭解物业本身和周边几个街区的具体情况,再来判断这是否是一次稳妥的投资。”

瓦拉库称,根据瑞银集团的《2016年全球房地產泡沫指数报告》(2016 Bubble Index),有几个城市存在泡沫风险,而且可能面临房价大幅调整。

目前,温哥华高居榜首,伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港紧隨其后。自2011年以来,这些城市的房价已经飆升近50%,而全球其他金融中心的房价涨幅约为15%。从现行的价格水平来看,旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴黎、日內瓦、东京和法兰克福被认为定价过高,而新加坡、波士顿、纽约和米兰的房价自2011年上涨约15%,处於“相对合理”的范围內。

瓦拉库说:“当房价飞速上涨的时候,市场通常会迎来30%的价格调整。”

“然而,没人知道这具体什么时候发生,或者有多么严重。”儘管如此,他指出,在错误的时间买入可能付出巨大的代价。综上,把握恰当的买入时机极为重要。瓦拉库称,如果您回顾特定区域的歷史数据和全市的市场动態,您可以发现房价何时上涨,並且有能力预测价格调整何时到来。即使某个区域存在“泡沫风险”,真正的价格调整可能仍需要一两年的准备时间,因为市场週期的最后阶段往往是一个价格强劲增长的时期。

曼哈顿別墅10年涨六成

他说,“对於豪宅投资者而言,好消息是即使他们在错误的时间买入,豪宅市场总能恢復过来,因为全球的理想投资目的地十分有限。”他补充道,某些地区的恢復期可能长达10到15年。如果能经受得住市场调整,而且不会被迫出售,那么您的財富將安全而又稳定。

每位房地產投资者必须考虑的其他2个因素,分別是投资目的和投资期限。

切诺称,首先,投资者需要考虑他们想要持有多长时间和获得多少回报。如果投资者將物业用於自住,至少是部份时间,他们通常选择5年以上的较长的投资期限。如果投资者將物业用於出租,他们的目的在於財富保值,因此可能对相对较低的回报感到满意。

然而,如果公司或个人买豪宅,而且期望3到5年內获得15%到20%的投资收益,他们不得不选择那些风险较高、但升值较快的物业。切诺说:“如果在一个很有前途的社区置业,而且购房成本只是成熟社区的1/3,一些人非常愿意冒这个险,因为他们有机会大赚一笔。那些最成功的房地產投资者也是具有这般的创新精神。”

(据东方网)

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