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英国 | 高力国际:英国零售地产简报 最新房市预测

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2016-12-19  

经济前景

英国第三季度经济活动持续增长,在脱欧影响下形势看似平静。商业调查显示,GDP较上一季度增加了0.5%,这一趋势将延续至第四季度,所有行业的采购经理人指数(PMI)保持在50以上。服务行业作为主要经济部门,近10个月来的PMI增长率最高,截止至11月份达到55.2。制造业PMI虽回落至53.4,但仍连续第四个月保持增长。由于英镑疲软,海外投资需求更加强烈,但投入成本压力增加。同时,建筑业PMI略微上升至52.8。自3月以来商业积极性达到最高,业务量也在6个月内首次增加。

近几个月英镑或有回升趋势,意味着“软脱欧”可能性增加。10月,消费者物价指数(CPI)略微降至0.9%,预计2017年底将达到峰值。截止至9月,失业率达到3个月来的史上最低值(4.8%),工资总额大幅增长2.3%。但10月份申请失业救济的人数增加了1万。尽管近期发布了许多积极的经济数据,美联储收缩货币预期,或将于中期转换立场,预计在短期内货币政策不会有变化。

地产总体预测

2016年地产总回报率预计可达1.6%,其中资本价值增长为-3.2%,收入回报为4.9%(剩余-0.1%)。这一数据高于高力国际(Colliers International)的预期,第四季度的回报率前景更佳。预计2017年资本价值增长为-3.1%,收入回报为5.3%(剩余-0.1%)。

2016年,所有资产收益预计将缓和27个基点(bps),根据欧盟公投结果对投资需求和贸易活动的影响,2017年或为21bps。零售地产行业情况相对较好,2016年收益下降27bps,2017年或下降25bps,主要取决于伦敦和英国东南部地区店铺的效益,购物中心、零售仓库和超市等均面临压力。

过去5个月,公投后的业主市场普遍增强,租金也呈静态或略微上涨。根据预测,2016年租金增速放缓至1.8%,2017年或微降0.2%,2016-2020年平均增速为1.1%。欧盟公投对投资活动产生了明显影响,预计2016年贸易总额约为500亿英镑,而2015年时这一数据为70亿英镑,形成了鲜明对比。预计2016年资本价值增长下滑3.2%,2017年将进一步下降3.1%。

零售业地产

零售业地产由于经济风向利好以及高额折扣,销售增长较为稳定,但问题仍然存在。租金上涨的问题并不突出,薪资增长或将无法与通货膨胀持平,消费者信心随着脱欧进程有所削弱。预计2016年所有零售租金增幅将达1.0%,到2017年或降至0.3%。

2017年,伦敦市中心的商铺(3.5%)受益于英镑贬值和高昂的旅游开支,仍是租金上涨的主要驱动力。但英政府即将推出新商业税,于2017年4月开始生效。此举也将影响东南部地区,房租增长趋势或逐渐冷却,预计2016-2017年增幅将从1.7%降至1.0%。英国其他地区的租金增长趋势也将放缓,到2017年或下降1%。BHS的倒闭和玛莎百货30家门店的关闭增加了市场供应,除黄金地段外,BHS的店址只对一镑店具有吸引力,但前提是以BHS曾经的租金折扣为基础。

购物中心、零售仓库和超市回报率可能不佳,2016-2020年三者IPD租金增长平均将分别增加0.9%、0.5%和0.8%。2016年零售地产总回报率将降至0.3%,2017年将回升至1.7%,2016-2020年平均回报率约为4.6%。

相关资讯:英国 | 经济增长放缓 伦敦房价随之下跌

(据英中时报)

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